1. 재건축 조합설립인가 이후에 지분을 양도
[하우징헤럴드=김향훈 변호사] A는 투기과열지구인 서울 강남 일대에 소재한 ○○재건축 구역의 아파트를 1채 가지고 있는데 양도세 문제 등을 이유로 부인인 B에게 아파트 지분의 50%를 증여했다.
이때 지분으로 이전한 부인의 권리는 현금청산 되는가? 그리고 그 부인이 또다른 재건축대상 아파트를 10년전부터 소유하고 있었다면 5년내 재당금제한 조항에 걸리는가?
2. 조합원 권리의 상실 여부
도정법 제39조 제1항 제1호는 정비사업 내의 토지 또는 건축물을 공유하는 경우에, 공유하는 여러 명을 대표하는 1명을 조합원으로 보고 있다. 그러나 도정법 제39조 제2항은 투기과열지구 내의 재건축인 경우, 조합설립인가 후 부동산을 양수한 자는 조합원이 될 수 없다고 규정하고 있다.
따라서 위 사례에서도 조합설립인가 후 남편 A로부터 지분을 50% 이전받은 B는 투기과열지구의 조합원이 될 수 없다. 그러나 여전히 지분 50%를 보유한 양도인 A는 조합원의 자격을 잃지 않는다(법제처 유권해석).
부인 B는 지분을 이전받았어도 ○○조합의 조합원이 될 수 없다. 따라서 이전된 B의 지분은 더 이상 A의 권리가액으로 취급될 수 없고 청산 대상이 된다.
3. 지분 이전 이후에도 A는 온전한 분양자격을 가지는지
A는 지분 이전 이후에도 조합원 자격을 유지한다. 그런데 이 때 지분만을 가지고 있는 A가 아파트 1채를 온전하게 분양받을 자격이 있을까?
아직 이에 관한 명확한 판례는 없으나, B의 지분은 청산대상이고, 청산이 완료될 경우 A는 (청산된 부인의 지분을 청산으로 양수받은) 조합과 아파트를 공유하게 된다. 따라서 A는 아파트 1채를 온전히 분양받는 것이 아니라, A의 공유지분 만큼만 분양받는다고 해석될 여지가 있다. 주의해야 할 부분이다.
4. 재당첨 제한의 원칙과 예외, 또 그 예외(도정법 74조 6항 및 부칙 4조)
도시정비법이 2017.10.24. 개정되면서, 투기과열지구에서의 정비사업에서 관리처분계획에 따라 조합원으로서 분양을 받았거나, 혹은 일반 분양을 받은 자는 분양대상자 선정일부터 5년 이내에는 투기과열지구에서 분양신청을 할 수 없다(도정법 제72조 제6항).
물론 개정법은 부칙으로 “개정법 시행일인 2017.10.24. 전에 투기과열지구의 토지등소유자는 개정 규정에도 불구하고 종전의 규정을 적용”하도록 했으므로(부칙 제4조 본문), 원칙적으로 개정법 이전인 2015년경 □□강남아파트를 취득해 소유하고 있던 남편의 경우, 재당첨 제한에 걸리지는 않을 것이다.
다만 이미 개정법 전 토지등소유자가 된 자라 하더라도, 부칙 제4조 단서는 또 다시 예외적으로 재당첨 제한에 걸리는 경우를 만들어 놓았다.
즉, 이미 법 시행 전 □□강남아파트를 취득해 토지등소유자가 된 케이스라 하더라도, 2017.10.24. 이후 다른 정비구역에서 부동산을 취득한 후, 조합원 분양대상자가 되었거나(부칙 제4조 제1호), 2017.10.24. 이후 다른 정비구역에서 일반 분양대상자가 된 경우(부칙 제4조 제2호)에는 ‘예외의 예외’로서 원칙으로 돌아와 재당첨 제한 대상이 된다.
5. 지분 이전으로 인해서 재당첨 제한에 걸리는지?
그런데 이 사안에서는, 부인 B가 50%의 지분을 ‘취득’하더라도 A는 재당첨 제한에 걸리지 않는다. 왜냐하면 부인 B가 취득한 지분은 청산대상이 되기 때문이다.
즉, 문언상 부칙 제4조 1호에서 말하는 “토지등소유자와 그 세대에 속하는 자가 이 법 시행 후 투기과열지구에 속한 정비구역 내의 부동산을 취득”에 해당할 여지는 있으나, 취득한 B의 지분은 청산대상일 뿐, “해당 정비사업의 관리처분계획에 따라 조합원 분양대상자로 선정”되는 것은 아니기 때문이다.
6. 해결방법- 착오취소 내지 합의해제에 따른 지분이전 말소등기
A가 B에게 지분을 이전한다 하더라도 재당첨 제한에 걸리는 것도 아니고, 조합원의 지위를 잃는 것도 아니지만, A는 아파트 1채 중 지분비율만큼만 분양받을 위험이 있다. 이를 원상태로 되돌리려면, B에게 재증여를 할 것이 아니라 최초의 지분 이전의 효력을 소급적으로 무효화 할 수 있는 착오취소 내지 합의해제를 한 뒤 B에 대한 지분이전등기를 말소해야 할 것이다.
