[하우징헤럴드=김덕례 주택정책연구실장] 2020년이 다가오고 있다. 정부가 집값 안정을 위해 민간택지 분양가상한제까지 도입했지만, 서울 아파트값은 안정화 조짐이 없다.
11월 들어 오히려 상승폭이 확대되고, 지방 아파트값은 지루한 하락국면을 지나 소폭 상승했다. 일시적인 현상인지 아니면 주택경기 변곡점인지 조차 가늠하기 어려운 초불확실성에 빠져들면서 매도자 우위 시장이 형성되고 있다.
이럴 때 일수록 매수희망자는 신중해야 한다. 2020년 주택시장 이슈를 점검해 앞으로 10년을 내다보는 안목으로 전략을 짜야 한다.
첫째, 2020년은 유동성 장세가 펼쳐질 것이다. 경기침체로 인한 기준금리 인하 가능성과 마땅한 대체투자처가 없는 상황에서 시중에 넘쳐나는 유동자금 흐름으로 실수요자는 주택시장 바로읽기가 점점 더 어려워질 수밖에 없다. 9월 기준으로 가계의 유동성(M2 말잔, 원계열 기준) 자금은 1천465조원이다. 기업이나 공공기관의 유동자금까지 합치면 2천854조원이다. 2020년 예산 513조원의 약 5.6배의 돈이 시장에서 움직이기 때문에 주택시장 흐름을 왜곡시킬 수 있다. 실수요자는 이에 휩쓸리면 안된다.
둘째, 1주택자의 주거이동 어려움이 계속될 것이다. 기존주택을 처분하고 성능과 품질이 더 나은 주택으로 이주하고 싶은 사람들조차 정부의 대출규제 강화기조로 금융권의 자금조달이 어려워 주거이동 제약이 지속될 수밖에 없다. 반면에 여유자금이 있는 사람은 안전자산 가치가 높은 주택투자 기회가 더 확대될 수 있어, 대출기반가구와 비대출기반가구의 자산증식 기회 양극화가 더 커질 것이다.
셋째, 다주택자의 고민이 깊어질 것이다. 다주택자에 대한 정부 정책은 관대하지 않다. 종합부동산세 부담 증가가 시작됐고, 2022년까지 공정시장가액을 100%까지 현실화할 예정이다. 매도, 증여, 임대주택등록 등 다양한 방식의 절세를 위한 고민이 깊어질 수밖에 없다. 양도세중과 부담도 적지 않아 매도도 자유롭지 않기에 다주택자는 보유한 주택의 매입시기에 따른 차별적인 솔루션을 찾아야 한다.
넷째, 서울 분양가상한제 주택에 대한 관심이 집중될 것이다. 낮은 가격대의 고급 분양주택을 기다리는 다양한 연령대의 수요층이 형성되면서 청약쏠림과 로또분양 이슈가 계속되고, 깐깐해진 청약 및 대출제도에 대한 교육수요도 증가할 것이다. 그러나 이에 대응할 수 있는 공적교육시스템 부재로 비정규화·비전문적인 온라인·오프라인 교육이 성행하면서 주택시장 교란 및 소비자 피해가 우려된다.
다섯째, 주택공급 감소 이슈가 계속될 것이다. 양적 주택공급시대는 끝났지만, 서울 공급부족 이슈는 계속된다. 재건축·재개발 규제는 강화되고, 노후주택은 늘어나는데 낡은 주택을 고급주택으로 바꿀 수 있는 방법 부재가 가져오는 부작용이다. 서울 새아파트 부족론으로 당분간 새아파트 가격 강세장이 유지될 수 있다.
여섯째, 신도시를 포함한 수도권 30만호 공급계획과 2030 광역교통망 이슈가 총선과 맞물리면서 시끄러울 것이다. 신도시정책은 장기프로젝트다. 2030년까지 시장 주요 이슈로 등장하면서 많은 쟁점을 야기시킬 것이다. 특히 2기 신도시 조차 마무리되지 않은 경기 서북부지역은 내년 총선 및 향후 대선과 맞물리면서 쟁점 발원지가 될 것이다.
마지막으로 시장과 규제는 새로운 국면을 맞이할 것이다. 서울은 상승세가 이어지고 있고, 지방은 긴 조정기간을 거치면서 과잉공급 이슈가 점진적으로 걷히고 있어 가격 하락폭이 둔화되고 있다. 가격상승을 경계하는 정부와 시장이 타협점을 찾는 과정에서 시장 불확실성과 변동성은 더 커질 것이다.
2020년은 앞으로 10년을 리셋해야 하는 원년이다. 1990년대생이 30대로 진입하고, 1960년대생이 60세가 되면서 신중년이 확장되는 시기로 수요가 달라진다. 정보통신기술과 인공지능 발달로 예측불가한 공간변화도 10년간 펼쳐질 것이다. 주택시장을 대하는 우리 태도와 생각도 달라져야 한다.
