하우징헤럴드 선정 2019 재개발·재건축 10대뉴스
하우징헤럴드 선정 2019 재개발·재건축 10대뉴스
분양가 규제에 조합들 ‘부글부글’… 한남3구역 수주과열 철퇴
재개발 공공임대 의무비율 최고 30%까지 상향
공사비 검증 의무화·뉴스테이 정비사업 ‘표류’
추진위 당시 뽑은 정비업체, 조합에 승계 불가
  • 최진 기자
  • 승인 2019.12.31 13:58
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[하우징헤럴드=최진 기자] 2019년 재개발·재건축 정비사업 시장은 ‘규제 강화’로 요약될 수 있다. 현 정부는 집권 후 18번의 부동산 규제정책이 쏟아냈지만, 서울 주택가격은 지속적으로 상승했다.

정부는 주택가격 상승의 원인을 정비사업으로 지목하고 규제 수위를 강화하고 있다. 업계에서는 정부의 규제정책이 정비사업의 취지와 도정법의 맥락을 무시하는 수준에까지 이르렀다고 우려지만, 정부는 추가 규제들을 더 내놓을 추세다. 2019년을 마무리하면서 올해 재개발·재건축 정비사업 10대 뉴스를 선정해 되짚어봤다.

①분양가 규제에 조합들 부글부글

국토부가 상승세를 이어가고 있는 서울 집값을 억누르기 위해 민간택지에도 분양가상한제를 적용하겠다고 나섰다. 국토부는 강남4구를 비롯해 수도권 322곳을 지정하고 공공택지 아파트 분양가를 산정하는 방식으로 분양가를 관리하겠다고 밝혔다. 

또 HUG가 일반분양을 앞둔 재개발·재건축 조합들에게 ‘분양보증’독점 공기업이라는 권력을 활용해 분양가 인하를 강요하고 있어서 불만이 터져나왔다. 여기에 지자체까지 분양가심사위원회를 통해 분양가 인하를 강요하고 나서면서 정비사업 현장들이 들끓고 있다. 결국 역대 부동산 시위 중 최대 규모의 시위가 서울 한복판에서 열리기도 하는 등 업계의 불만이 고조된 가운데, 전문가들은 정부의 인위적은 분양가 간섭이 주택시장 왜곡을 불러올 것이라고 우려하고 있다.

②한남3구역 수주과열… 국토부, 건설사들 고발

국토부와 서울시가 용산구 한남3구역 재개발사업의 시공자 선정과정에 대한 합동점검 결과를 발표하면서 업계가 혼란에 빠졌다. 합동점검에서 지적한 위반사항 20여건이 과열된 수주전에 따른 건설사들의 무리한 내용뿐 아니라, 무이자 사업비 대여금 및 특별제공품목 등 단순 마감재 수준을 제외한 내용 모두에서 위법소지가 있다고 판단했기 때문이다.

업계에서는 이번 결과발표가 단순한 시범케이스 수준을 넘어, 향후 입찰제안서의 가이드라인을 제시한 것이라며 정부개입이 과도하다고 목소리를 내고 있다. 한남3구역 합동점검 이후 입찰마감을 앞둔 건설사들이 입찰제안서와 홍보전략을 새롭게 개편할지 업계의 관심이 집중되고 있다.

③추진위가 뽑은 정비업체, 조합승계 불가

법제처가 추진위원회의 업무는 조합설립 업무로 국한돼야 하고, 추진위에서 선정한 정비업체는 조합에 승계되지 않는다는 해석을 내려 논란이 되고 있다. 나아가 국토부가 법제처의 유권해석을 근거로 정비업체의 자금대여를 금지시키는 법 개정까지 추진하고 있어 업계가 충격에 빠졌다.

전문가들은 법제처의 논리대로라면 추진위에서 선정한 설계자 역시 조합승계 불가라는 결론이 나오는데, 이는 과거 도정법 개정 이유와 정면으로 상충된다고 지적했다. 업계에서는 법제처와 국토부가 정비사업의 업무연속성과 도정법 맥락을 무시한 결론을 내렸다며 크게 반발하고 있다. 이후 국토부는 설계자 승계가능 여부 질의에 “가능하다”는 답변을 내놓았다.

④대법원 판결에 내년 ‘재개발 구역해제 폭탄’예고

내년 3월 재개발사업에 구역해제의 폭탄이 터질 전망이다. 일몰제 도입 당시 도정법 부칙 규정에 따라 2012년 1월 31일 이전에 정비구역으로 지정된 곳의 일몰기간이 도래하기 때문이다. 해당 구역들은 내년 3월까지 조합설립신청을 하지 못하면 구역 해제된다. 

일몰기한이 도래하기 전 최대 2년까지 기한연장 요청을 할 수 있지만, 서울시가 임의적인 판단으로 연장을 거부하고 일몰제를 적용시킬 수 있다. 증산4구역 추진위가 서울시가 일몰제 연장신청을 거부해 제기한 행정소송에서 대법원이 일몰기간 연장여부를 지자체의 ‘재량행위’로 판단했기 때문이다.

⑤공사비검증 의무화… 공사비 인상되면 검증 반드시 받아야

일정비율 이상 공사비가 늘어난 사업장들에 대해 의무적으로 공사비 검증을 받도록 한 도정법 개정안에 따라 국토부가 ‘정비사업 공사비 검증기준’을 제시했다. 기준에 따르면 일정비율 이상의 조합원 요청이 있거나, 공사비 인상액이 일정비율 이상이면 조합은 의무적으로 한국감정원을 통해 공사비 검증을 받아야 한다.

조합과 시공자가 시공계약 체결 후 공사비를 증액하려면 변경계약을 체결하기 전까지 제출자료를 준비해 검증기관에 검증을 요청해야 한다. 공사비 증액비율의 판단기준 시점은 사업시행계획인가다. 인가를 받기 전 시공자를 선정한 경우 공사비의 10%이상, 인가를 받은 후 시공자를 선정한 경우에는 5%이상 공사비가 증액될 때 검증을 요청해야 한다. 다만, 생산자물가상승률은 공사비 인상폭 기준에서 제외된다.

⑥재개발·재건축 현장에 임대주택 강요… 조합들 반발

국토부가 재개발사업에 대한 공공임대주택 의무비율 한도를 상향하는 시행령 개정안을 입법예고 했다. 기존에는 시행령과 지자체 조례 등으로 통상 15% 정도 수준에서 의무비율이 부과됐지만, 이번 개정안은 그 상한을 20%까지 높이고 추가로 부과할 수 있는 상한을 10%를 추가했다.

또 서울시가 재건축사업 시 기부채납 시설에 공공임대주택을 포함시키라는 지침을 내리면서 재건축사업에 대한 임대주택 수용이 사실상 강요될 것이라는 우려가 나왔다. 재건축조합들은 서울시가 2022년까지 공공임대주택 4만가구 이상을 공급하겠다고 발표한 뒤, 정책 실현의 부담을 조합에게 떠넘기고 있다며 반발하고 있다.

⑦표류하는 뉴스테이 정비사업… 매각가격 재협상 길 열려 ‘울고’‘웃고’

장기간 정체된 정비사업 현장들을 활성화하기 위해 도입된 공공지원 민간임대 연계형 정비사업(前 뉴스테이)이 표류를 거듭하면서 속도를 내지 못하고 있다. 뉴스테이 현장 곳곳에서 사업지연에 따른 사업비 증가분을 조합원이 떠안아야 하는 구조 때문이다. 

해당 조합들은 지난 6월 임대사업자와의 매각가격 재협상을 골자로 한 정부의 후속 대책마련을 촉구하며 세종시를 방문해 시위를 펼쳤다. 이에 국토부는 지난 7월 민간임대 매각가격 시점을 매매예약 시점까지의 주택시세 변동을 고려하도록 개선하는 방안을 내놓았다. 매각가격 재협상의 길이 열리면서 일부 조합들은 사업추진에 청신호가 켜졌다.

⑧신탁방식 정비사업 규제 강화에 신탁업계 반발

서울시가 신탁방식 정비사업에 고강도 규제를 적용하겠다고 밝혀 업계의 반발이 커졌다. 서울시는 지난 7월 ‘신탁업자 정비사업 표준기준 용역보고서’중간 결과를 발표하면서 업계의 의견을 청취했다.

표준안에는 신탁방식 사업의 사업시행자 지정을 위한 신탁등기 동의요건을 기존 ‘3분의 1이상’에서 ‘4분의 3이상’으로 대폭 강화하는 방안이 담겼다. 또 일몰제 적용으로 정비구역이 해제될 경우 그동안 소요된 신탁보수는 물론 매몰비용에 대한 책임을 신탁사가 모두 부담하는 내용도 담겼다. 신탁업계는 서울시의 표준안이 신탁방식 재건축을 틀어막는 수준이라며 강하게 반발하고 있다.

⑨시공자 선정 현설에 보증금 요구… 재건축 변칙수주 성행

시공자 선정을 위한 현장설명회 참석 조건으로 수억원의 현금을 요구하는 조합이 급증하고 있다. 시공자 선정 입찰공고에 입찰보증금 일부를 현설 전까지 납부하는 변칙수주가 전국으로 확산되는 현상 때문이다.

올해 7월을 기준으로 정비사업 시공자 선정 입찰공고를 조사한 결과 총 57건 중 14건이 현설에서 입찰보증금을 요구한 것으로 집계됐다. 특히, 지난 4월 이후에 등록된 26건(재입찰 제외)의 공고 가운데 보증금 현금납부를 요구한 사례는 9건이었으며, 비중이 점차 증가하는 추세로 나타났다. 현설 보증금을 통한 편법입찰 논란이 커지면서 업계에서는 경쟁입찰제도의 취지를 살리는 개선책 마련이 시급하다고 우려하고 있다.

⑩재개발사업 지장물 이설비용 부가세 면제… 조합들 ‘방긋’

재개발사업의 경우 통상 수십억에서 많게는 수백억원의 지장물 이설 비용이 발생한다. 이에 대한 부가세 또한 수억원에서 수십억원까지 청구돼 왔다. 하지만 최근 재개발사업의 지장물 이설 및 철거 비용이 부가세 면세 대상에도 불구하고 그동안 부당 청구되고 있었다는 사실이 밝혀졌다.

공익사업시행자인 재개발조합에서 발생하는 지장물 이설비용은 부가가치세법상 과세 대상인 용역의 공급 대가가 아닌 손실보상금에 해당되기 때문이다. 이에 전국의 재개발조합들이 부당 청구된 수억원의 부가세를 환급받게 되면서 사업비 부담이 한층 줄어들 전망이다.


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