2020 부동산 가격공시 및 공시가격 신뢰성 제고방안
2020 부동산 가격공시 및 공시가격 신뢰성 제고방안
  • 류점동 / 감정평가사·행정학박사
  • 승인 2020.01.06 11:24
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[하우징헤럴드=류점동 감정평가사] 지난 12월 17일 정부는 ‘2020년 부동산 가격공시 및 공시가격 신뢰성 제고방안’을 발표했다.

부동산 공시가격은 재산세, 종합부동산세 등 과표 산정의 기초자료가 된다. 또한 재건축 부담금산정시 과세금액을 결정하는 기초자료이다.

공시가격 제도는 1989년 지가공시법을 제정하면서 도입된 제도이다. 이 제도 이전에는 보상액 산정을 위한 기준시가제도(평가사 산정)와 국세청의 기준시가 및 시가표준액 등 목적에 따라 산정 시가가 각각 달랐다. 이를 개선하고자 만든 것이 표준지 공시지가 제도이다.

그동안 공시가격제도는 표준지(개별)공시지가를 시작으로, 공동주택 공시가격, 단독주택 공시가격 제도로 구분되어 고시되고 있다.

그러나 이러한 공시가격은 실제 시세(가치)에 비해 낮게 고시되어 왔으며 각 공시가격별로 시세에 대한 현실화율이 다르다는 형평성의 문제 또한 제기되어 왔다. 이러한 문제점에 대해 국토교통분야 ‘관행혁신위원회’와 대통령직속기관인 ‘재정개혁특별위원회’, 시민단체 등에서 “공시가격의 형평성과 현실화”등을 문제 삼았으며 “공정시장가액 비율 상승을 통한 종합부동산세, 재산세등 부동산세 강화”등 의견을 꾸준히 제시해 왔었다.

이에 국토부는 혁신위원회 등에서 제기된 문제점과 의견을 수렴하고 최근 일부 지역의 부동산가격 급등과 맞물려 “2020년 부동산 가격공시 및 공시가격 신뢰성 제고방안”이란 고강도 대책을 내놓은 것으로 판단된다.

주택의 현실화율은 고가와 중저가 부동산가격대별 현실화의 역전 문제가 제기되어 오류로 인한 신뢰성 부족 등 여러 비판이 제기되어 왔다. 이를 바로잡기 위해 이번 발표내용에 가격대별 ‘현실화율 제고분’이란 산정방식이 도입된다.

9억원 이상의 고가아파트를 가격대별로 나눠 현실화 목표치를 70~80%로 설정하는 ‘정밀타격’에 나선다. 이는 가격이 높은 아파트일수록 현실화율도 높인다는 것이다. 공시가격 현실화율은 ‘공정시장가액비율’상승과 맞물려 보유세 부담이 크게 늘어날 것으로 보인다. 공정시장가액비율이란 재산세, 종합부동산세 등 보유세 과세표준을 정할 때 주택 공시가격에 곱하는 비율을 말한다.

공정시장가액비율은 지난해까지는 80%였지만 올해 85%로 매년 5%씩 상향되어 2022년까지 100%를 목표로 하고 있어 공시가격 현실화율과 맞물려 공정시장가액비율까지 높아져 그야말로 세금폭탄이란 말이 현실화될 전망이다.

공시가격 현실화는 여러 가지 조세제도와 연결되어 있다. 예컨대 재건축부담금 부과에 있어 공시가격 현실화 문제는 법적 소송으로 이어질 것이 분명하다.

재건축부담금의 산정 기조는 개시시점의 공시가격과 준공시점의 공시가격 차이에 의하여 부과되는 구조이다. 재건축에 있어 개시시점(추진위 승인시점)인 2013년 적용 공시가격 현실화율이 60%이고 준공시점인 2023년 적용 공시가격 현실화율이 75%라면 가공의 이익에 대해 재건축부담금이 산정되는 결과를 낳을 수 있으며 이는 분명 위헌의 논란에 빠질 수 있다.

정부는 내년도 공시가격 제도 운영 방향성을 구체적으로 밝혔지만 언제까지 어떤 수준으로 끌어올릴지는 내년에 발표할 방침이다.

2021년도 공시가격 현실화 정책은 이 로드맵에 따라 시행될 것이다. 남은 기간 동안 공시가격의 현실화율과 관련 법률, 조세의 형평에 맞는 제도개선이 선행되어야 할 것이며, 무엇보다도 공시가격 현실화는 부동산 시세에 대한 현실화율이므로 적정시세의 산정이 객관적이고 명확하게 공개되어야 할 것이다.


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