신년기획- 재건축·재개발시장… 전방위 ‘枯死작전’ 예고
신년기획- 재건축·재개발시장… 전방위 ‘枯死작전’ 예고
사업절차 꽁꽁 묶고 돈줄까지 차단
  • 김병조 기자
  • 승인 2020.01.22 14:07
  • 댓글 0
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연초부터 주택매매허가제·재건축연한 40년 거론
일몰제·분양가상한제 상반기 시행… “최악의 한해”

 

[하우징헤럴드=김병조 기자] 2020년 한 해는 재건축·재개발 역사상 가장 힘겨운 한 해로 기록될 전망이다.

연초부터 대통령이 ‘부동산 투기와의 전쟁’을 선포하고 나서면서 이 같은 상황이 예고되고 있다. 문재인 대통령은 지난 7일 신년사 중 경제부문에서 “부동산 투기와의 전쟁에서 결코 지지 않을 것”이라며 “부동산 시장의 안정, 실수요자 보호, 투기 억제에 대한 정부의 의지는 확고하다”고 말했다.

이어 문대통령은 14일 열린 기자회견에서 주택가격 원상회복 의지까지 피력했다. 현재의 가파른 가격 상승률을 완만하게 떨어뜨리는 수준을 넘어 아예 하락 쪽으로 이끌겠다는 것이다. 문대통령은 이날 회견에서 “단순히 더 이상 가격이 인상되지 않도록 하는 것이 아닌, 그동안의 가격상승 부분을 원상회복시켜야 한다고 생각한다”고 말했다.  

▲정부 “모든 정책 방안 강구하겠다”

대통령의 ‘부동산 투기와의 전쟁’발언은 사실상 재건축·재개발에 대한 선전포고다. 정부가 주택 가격을 상승시키는 진원지로 서울 재건축·재개발사업을 주목하고 있기 때문이다. 신축아파트들의 가격이 연일 갱신되면서 서울 도심 내 신축아파트를 공급하는 근원지인 재건축·재개발을 틀어막는 정책을 쓰겠다는 것이다. 

그러다보니 올해 또 다른 강력한 규제가 도입될 것이라는 관측이 나오고 있다. 실제로 대통령의 ‘부동산 투기와의 전쟁’발언 이후 곧바로 청와대 고위관계자들의 추가 규제 도입 발언들이 나와 파장이 일고 있다.  

지난 15일 강기정 청와대 정무수석은 주택매매허가제의 필요성을 언급해 논란에 불을 당겼다. 폭등하는 지역에 대해서는 부동산매매허가제를 둬야 된다는 발상을 하는 분들이 있다며 정부가 귀기울여야 한다고 제안한 것이다. 

‘주택매매허가제’는 노무현 정부 당시 도입이 거론됐으나 위헌적 제도라는 여론 때문에 실제 정책으로 도입되지 못했다. ‘살고 싶은 곳에서 살 수 있다’는 국민의 기본권을 침해하고 있다는 점에서 위헌 가능성이 높은 정책이기 때문이다.  

이에 대해 청와대는 “강 수석 개인적 견해”라며 일단 논란의 불을 껐지만, 이번 사안은 대통령 발언 이후 범정부 차원의 규제 강화 움직임을 추측하게 한 사례라는 지적이 많다. 

앞서 김상조 청와대 정책실장도 한 라디오 프로그램에 출연해 추가 규제 가능성을 예고한 상태다. 김 실장은 이 프로그램에서 “대출규제, 거래질서 확립, 전세 제도 공급 대책 등 생각할 수 있는 모든 정책을 준비하고 있다”며 “모든 정책 수단을 다 올려놓고 필요하면 사용할 것”이라고 말했다. 

업계에서는 위헌 논란을 불러일으키는 초고강도 규제가 올 한해 시장을 더욱 혼란하게 할 것이라는 예상이다. 정부가 규제의 실효성을 높이기 위해 규제 강도를 높이려는 와중에 헌법상 기본권을 위협하는 수준의 정책까지 내놓아 이를 놓고 시장과 크고 작은 갈등을 벌일 것이라는 얘기다. 

현재 ‘9억원·15억원’으로 돼 있는 대출한도 기준도 더욱 낮춰 주택 자금줄을 더욱 옥죄는 한편 재건축연한을 현행 40년으로 현행 기준에서 10년 더 늘려 시장에 진입하는 주택가격 상승 요인을 근본적으로 차단한다는 것이다. 

▲절차 규제에 돈줄 규제까지… 정비사업 고사 작전 전면전

정부의 전방위 규제 압박으로 재건축·재개발 현장들은 힘겨운 한 해가 될 수밖에 없는 형국이다. 18차례에 따른 누적된 규제에, 올해 시행되는 규제까지 겹쳐 운신의 폭이 더욱 좁아지고 있다. 

우선, 오는 4월부터 민간택지 분양가상한제가 부활해 조합의 분양수입 감소라는 직격탄을 날린다. 현재 HUG(주택도시보증공사)의 분양가 대비 10~20% 하락하는 선에서 분양가가 결정될 것이라는 예상이 나오는 가운데 조합의 분양수입 하락은 기정사실화 되고 있는 분위기다. 여기에 분양가상한제의 변수는 대상 지역을 추가 확대할 가능성을 여전히 잠복하고 있다는 점에서 올해에도 주요 관전포인트가 될 전망이다. 

일몰제 규제를 통해서는 신규 현장들을 대거 사라지게 한다. 2012년 1월 30일 이전에 추진위 구성 승인을 받은 구역들은 올해 3월 2일까지 조합설립인가를 신청하지 못하면 구역이 해제된다. 가중된 규제에 사업을 부정적으로 보는 토지등소유자들이 늘어나면서 조합설립을 못하고 결국 상당 수의 구역들이 사라질 것이라는 관측이 나온다. 

대출규제로 인한 사업 중단도 예고된 형편이다. 정부가 지난해 12·16 대책을 통해 대출규제에 나서면서 정비사업 이주비 및 분담금 조달을 위한 대출도 함께 규제 범위에 포함시켰기 때문이다. 투기지역·투기과열지구 내 시가 15억원을 초과하는 아파트를 담보로 하는 주택구입용 주택담보대출을 금지했다.  

정비사업 합동점검 상시화도 사업 추진에 걸림돌로 작용할 전망이다. 각종 조사 자료 제출 및 청문 등이 필요한 점검 활동 자체가 조합의 정상적 사업 운영을 가로막기 때문이다. 정부는 지난 12·16대책에서 국토부와 한국감정원에 상설조사팀을 신설하고 올해 2월부터 불법행위 단속에 나서겠다고 밝혔다. 국토부·국세청·금융위·금감원 직원과 함께 한국감정원 직원 등을 포함, 총 40명으로 구성한다. 

▲4·15 총선에서 조세저항 가능성

정부 규제 기조가 변함없는 가운데 이번 4·15 총선이 분수령을 이룰 것이라는 분석도 나온다. 유주택자와 무주택자 모두를 고통스럽게 하는 원인을 제공한 것이 정부라는 주장이 고개를 들며 정부의 정책 유턴을 압박한다는 것이다. 특히 지난해 재산세와 종부세 고지서를 받아본 주택소유주들의 정부지지 이탈, 그리고 무주택자들의 최근 전세가 상승 추세가 이 같은 움직임의 도화선으로 작용할 것이라는 분석이다.



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