재건축·재개발 규제로 시장에 긍정적 효과
시범단지에 저비용 고효율 최첨단 공법 추진

 

[하우징헤럴드=최진 기자] 재건축이 정부의 규제강화로 속도를 내지 못하면서 리모델링이 주목받고 있다. 재건축의 발목을 잡은 각종 규제에서 리모델링은 상대적으로 자유롭기 때문이다. 특히 전면철거와 대규모 정비사업을 꺼리는 정부의 정책 기조와도 맞물려 향후 추가규제에 대한 불안감이 적다는 것도 기대감 상승요인으로 꼽힌다.

그동안 리모델링의 발목을 잡아 온 내력벽 변경과 안전성 검토 문제가 올해 상반기에 돌파구를 찾을 것이라는 전망도 나오면서 리모델링 전망에 긍정적인 영향을 주고 있다. 이 같은 리모델링 훈풍 기류에 재건축이 막힌 단지뿐 아니라, 일감이 고갈되고 있는 건설업계도 리모델링 현장을 고려하는 분위기다.

▲재건축 막힌 노후단지에 떠오른 ‘리모델링’대안

리모델링은 사업 출발점부터 재건축보다 유리한 측면이 많다. 재건축은 준공 연한 30년부터 사업을 시작할 수 있지만, 리모델링은 그 절반인 15년이면 가능하다. 안전진단 등급도 재건축은 D·E등급을 받아야 하지만 리모델링의 출발선은 B등급이다.

또 용적률 제한이 없는 것도 강점이다. 1990년대에 지어진 용적률 200% 이상인 중층아파트 단지들은 재건축으로 사업성 확보가 어려워 리모델링이 사실상 유일한 주거환경 개선책으로 꼽힌다.

그러나 이 같은 제도적 이점에도 불구하고 리모델링은 재건축에 비해 활성화되지 못했다. 내력벽 변경과 안전성 검토가 발목을 잡은 탓이다. 정부가 공동주택 리모델링의 사업성 확보를 위해 수직증축형 리모델링을 허용했지만, 2차 안전성 검토에 걸려 대다수의 현장이 무기한 개점휴업 상태다.

지난 2014년 4월 정부의 수직증축 리모델링 허용으로 일산과 분당 등 1기 신도시 단지들이 리모델링 사업에 팔을 걷어붙였지만, 2차 안전성 검토를 앞두고 발목이 잡혔다. 2차 안전성 검토 전에 선행돼야 하는 ‘공인기관의 기술 검증’ 때문이다.

국토교통부는 공동주택 리모델링에 신기술이나 신공법을 도입하려면 2차 안전성 검토 전에 공인기관으로부터 신기술·신공법에 대한 검증을 받아 제출하라고 규정했다.

국토부가 선정한 공인기관은 수십 곳이지만, 정작 이들 기관은 기술력 부족이나 업무량 과다를 이유로 기술 검증에 소극적인 상황이다. 또 어렵게 공인기관을 통해 기술 검증을 받았다 하더라도 2차 안전성 검토 기관인 건설기술연구원이 ‘검증 환경이 다르다’는 이유로 거절하면 다시 기술 검증을 해야 한다.

업계 관계자는 “수직증축 하중 문제를 보조 말뚝으로 분산시키는 선재하 공법을 현장에 도입하기 위해 기술 검증을 받고 안전성 검토에 들어갔지만, ‘검증 환경이 해당 단지의 지하와 다르다’는 이유로 재검증을 요구했다”며 “단지마다 지반환경이 다른 상황이라 대다수의 단지들이 2차 안전성 검토에 발이 묶인 상황”이라고 설명했다.

▲공동주택 리모델링 경험 전무… 실증단지로 신기술·신공법 도입 타진

이처럼 안전성 검토가 까다로운 이유는 국내에서 공동주택 리모델링에 대한 경험이 적기 때문이다. 이에 정부는 지난해 11월 ‘노후 공동주택 수직증축 리모델링 실증단지 공모’를 통해 문제해결에 나섰다. 공동주택 리모델링에도 건설현장에 도입된 기술이 적용될 수 있는 신기술·신공법을 시범단지에 적용해 보겠다는 계획이다.

실증단지에 적용될 내용으로는 ‘내력벽철거 최소화 시스템’과 중량물 외장재 내진보강 기술, 리모델링 구조보강기술 등으로 앞서 수직증축형 리모델링 현장에서 도입 논란이 불거졌던 기술들이다. 실증단지 적용을 통해 기본골조를 남겨둔 상황에서도 저비용·고효율의 최신 공법과 기술을 도입해 리모델링 단지를 구현하겠다는 것이다.

프로젝트 주관연구기관인 아주대학교 산학협력단의 신동우 교수는 “신축 아파트에나 볼 수 있었던 신기술과 신공법을 리모델링 단지에도 적극적으로 적용할 수 있도록 이번 프로젝트가 디딤돌이 될 것”이라며 “실증단지가 선정돼 연구개발이 진행되면 단순히 층수를 늘린다는 기존의 수직증축에 대한 시각이 완전히 변화할 것”이라며 자신감을 드러냈다.

▲리모델링 훈풍에 조합·건설업계 리모델링 확대 움직임

기술·정책적인 훈풍 속에서 리모델링을 추진하는 단지도 늘고 있다. 서울 동작구 우성아파트 2·3차와 신동아4차, 극동 등 4개 단지들은 통합 리모델링 추진해 5천60가구 규모의 대단지를 계획하고 있다.

서울 광진구 상록타워도 추진위 구성 4개월 만에 조합창립 총회를 개최하면서 사업 속도를 높이고 있고, 광장동 ‘현대3·5단지’·도원동 ‘삼성래미안’·가락동 ‘가락금호’·잠원동 ‘잠원훼미리’단지 등도 리모델링으로 잰걸음을 하고 있다.

분당·일산 등 1기 신도시 대단지들도 중요 공급물량으로 꼽히면서 현재 리모델링은 일감이 줄어드는 건설업계가 놓치기 어려운 시장으로 성장하고 있다. 

차정윤 한국리모델링협회 사무총장은 “협회 회원사로 가입을 신청하는 건설사와 업체 등이 연간 30곳 정도로 일정했는데, 지난해는 57곳으로 급격하게 늘었다”라며 “1990년대 지어진 대단위 아파트들 뿐 아니라, 단지들을 위해 지어진 비주거단지들도 리모델링에 초점을 맞추는 상황이라 향후 수년간 리모델링 시장은 성장세를 보일 것”이라고 말했다.