한남연립 재건축조합, 헌법소원 청구… 헌재 5년만에 합헌결정 
국토부 “재개발 개발이익환수 검토”… 합리적 산정기준 마련을
 

[하우징헤럴드=문상연 기자] 정부의 융단폭격식 규제로 도시정비업계가 어느 때보다 힘든 한해를 앞두고 있다. 재건축 초과이익환수제와 함께 민간택지 분양가상한제 시행 등으로 조합원들의 분담금 증가가 불가피해지면서 사업초기 현장은 물론, 한창 사업이 진행 중인 현장까지 직격탄을 맞아 일부 조합에서는 사업 중단까지 고려하고 있는 상황이다.

최근에는 재건축사업과 마찬가지로 재개발사업에도 개발이익을 환수하기 위해 관련 제도 개선 작업에 착수해 논란이 되고 있다. 이에 업계에서는 정비사업의 주거환경개선이라는 기본취지에 맞춰 과도한 부담을 주고 있는 현행 제도의 합리적인 개선이 필요하다는 지적이다.

▲헌재, 재건축 초과이익환수제 합헌 결정… 재건축시장 ‘먹구름’

그동안 미실현 이익에 대한 부과, 재산권 침해, 평등원칙 위반 등에 대한 위헌 논란이 일었던 재건축 초과이익환수제도에 대해서 헌법재판소가 5년 만에 합헌 결정을 내려 재건축시장에 충격을 주고 있다. 헌재가 위헌논란에 종지부를 찍으면서 재건축 부담금 부과가 현실이 됐기 때문이다. 

한남연립 재건축조합은 지난 2014년 9월 재건축부담금 17억2천만원 부과에 대해 서울행정법원을 거쳐 헌법재판소에 위헌을 다투는 헌법소원을 청구했다. 이후 헌재는 5년여 만인 2019년 12월 27일 헌법재판관 6대 2의 의견으로 합헌 결정을 내렸다.

헌재는 “초과이익 중 일부를 환수하는 방법으로 재건축 부담금을 부과하는 것은 주택 가격의 안정과 사회적 형평을 기하기 위한 공적 과제와 밀접한 관련성이 있다”며 “부과 액수가 과다하지 않도록 하고 있어 과잉 금지 원칙에 반한다고 볼 수 없다”고 설명했다. 

재건축사업에만 부담금을 부과하는 것은 형평성에 어긋난다는 지적에 대해서는 “재개발사업은 재건축과 사업목적, 대상, 시행방식 등이 모두 다르기 때문에 개발이익 환수의 필요성 측면에서 동일하다고 볼 수 없다”며 “재건축사업에만 부담금이 적용되는 게 평등 원칙에 위반된다고 볼 수 없다”고 판단했다.

재건축 초과이익환수제는 준공 시점 조합원 분양가, 일반분양가, 소형 임대주택 등을 고려한 새 아파트 가격에서 추진위 승인 당시 공시가격 및 개발비용, 정상 주택가격 상승분 등을 뺀 금액으로, 초과이익이 조합원 1인당 평균 3천만원을 초과할 경우 최고 50%의 부담금을 부과하는 제도다.

▲국토부, “집값상승 막기 위해 재개발 규제 필요성 절감”… 재개발 개발이익 환수 검토

최근 국토교통부가 재건축사업과 마찬가지로 재개발사업에도 개발이익을 환수하기 위해 관련 제도 개선 작업에 착수해 논란이 되고 있다.

국토부 관계자는 “재개발사업도 역시 개발이익이 발생한다”며 “투기를 방지하기 위한 목적으로 부과하는 재건축 초과이익환수처럼 재개발사업의 개발이익을 환수해야할 필요성이 있다면 개발이익 환수대상에 포함시킬 수 있다”고 말했다. 

업계에서는 재개발사업의 개발이익 환수에 대해 강력히 반대하고 있다. 정부의 정책기조 중 하나인 ‘원주민 재정착’방침의 정반대 현상이 벌어질 것이라는 우려에서다.

특히 이들 사업성이 낮은 정비구역의 조합원들은 소위 경제적 형편이 어려운 영세조합원들이 대부분이다. 이런 상황에서 재개발사업이 개발이익 환수제를 적용받아 조합원들에게 부담금이 부과될 경우 영세 조합원들의 재정착률이 현저히 떨어지게 된다는 지적이다.

▲합리적인 산정 체계가 정착될 수 있도록 제도 보완 시급

업계에서는 실제 재건축부담금 부과가 이뤄지기까지 1년 정도의 시간이 남아 있는 만큼 합리적인 부담금 부과가 이뤄질 수 있도록 현행 재건축 초과이익환수제의 개선이 시급하다는 지적이다. 

먼저 사업개시 및 사업종료 시점의 공시가격 형평성을 맞춰야 한다는 지적이다. 정부는 올해 공시가격 현실화율(시세반영률)을 최고 80%까지 올린다는 방침이다. 이에 개시시점과 종료시점 공시가격의 시세반영률 차이로 과도한 초과이익이 발생하는 것으로 계산될 수 있다는 우려에서다.

전문가들은 재건축 조합원들에 대한 합리적인 부담금 환수를 위해서는 사업개시 및 사업종료 시점의 공시가격 형평성을 맞추는 한편, 사업개시 시점 산정 기준도 추진위 구성이 아니라 사업시행인가 시점으로 변경해야 한다는 입장이다.

아파트를 분양받는 상가소유 조합원들에게 과도한 초과이익이 계산된다는 점도 개선이 시급하다는 지적이다. 상가주택 및 상가 조합원의 상가 부분에 대한 ‘개시시점 가격’이 감안되지 않은 채 재건축 부담금이 산정돼 이들 조합원들에게 부과될 재건축부담금이 불합리하게 부풀려지기 때문이다. 

재건축 초과이익환수제가 재건축 이익에 대해 부담금을 부과함으로써 주택가격 급등과 투기를 방지하기 위해 도입된 만큼 실수요자를 위한 구제방안 마련이 시급하다는 지적도 꾸준히 제기되고 있다.

특히, 장기보유자가 1주택소유자이면서 실업자나 은퇴한 노년층인 경우 재건축 부담금을 납부하기 위한 자금조달에도 어려움이 많다는 지적이다. 나아가 최악의 경우 부담금 납부를 위해 해당 주택을 매각해야 하는 상황이 발생할 수 있기 때문에 이런 실수요자들을 보호할 감면제도를 도입해야 한다는 주장이다. 

정비업계 관계자는 “재건축 부담금이 조합원에 강제로 부담금을 부과하는 제도인 만큼 조합원들이 납득할 수 있도록 합리적인 세부 기준 마련이 시급하다”며 “정부 및 국회의원들은 정비사업 조합원이 부자라는 선입견에서 벗어나 영세 조합원들을 보호할 수 있는 정밀한 정책 도입을 해야 한다”고 말했다.