이우진
세무법인 이레 대표세무사
부동산학 박사(www.rtax.co.kr)
Q: 저는 서울시 OO구에 단독주택을 소유하고 있습니다. 조합설립인가가 났으나 사업승인 등 여러 가지 사업 계획 중에 있는바 양도소득세 비과세 등이 궁금하오니 회신하여 주시기 바랍니다.
1. 사실관계
△1990년 4억원에 주택 취득 △2012년 현재 조합의 평가금액(권리가액)12억원 △본인이 희망하는 아파트의 평가액 8억원 △관리처분으로 받게 되는 청산금(12억-8억)은 4억원 △현재 이 주택 외 주택은 없음(1세대 1주택) △청산금은 5회로 여러 번 나누어서 준공시점에 최종분을 받게 됩니다.
2. 질의사항
가. 위의 경우 1세대 1주택으로 비과세되어 현금을 받아도 납부할 세금이 없는지? 아니면 9억원 초과하는 부분에 대한 양도차익에 대해서는 비과세 받을 수 없는지요?
나. 만약 납부한다면(총 양도가 12억－총 취득가액 4억)×(4÷12)×(12억－9억)÷12억＝6천675만원은 과세대상 양도차익이 되는 것인가요?
다. 위의 경우 4억원 취득계약서 분실로 없을 경우는 취득가액을 어떻게 계산하나요?
라. 양도소득세 자진신고납부 해야 할 경우 잔금기준일은 어떻게 계산하여 자진신고해야 하는지요?(계약시점, 1회분 받을 때, 잔금 받을 때, 준공 시, 이전 고시일 중에서 언제인지요?)
A: 1) 질의 가, 나의 경우
귀 사례의 환지청산금 수령분에 대한 양도차익(고가 주택)은 아래와 같이 계산합니다.
※양도차익(고가주택)={환지청산금-종전주택취득가액×환지청산금/평가액}×(평가액-9억원)/평가액 즉, 귀 질의 사례의 경우 양도차익(고가주택)={4억원-(4억원×4억원/12억원)}×{(12억원-9억원)/12억원}=6천675만원
위 양도차익에서 장기보유공제와 양도소득공제를 한 후 세액계산하며, 구체적 세액 산출은 세무사 등 전문가와 상의하시기 바랍니다.
2) 질의 다의 경우
취득당시 매매계약서 분실 등의 사유로 취득가액을 알 수 없는 경우에는 기존건물과 부수토지의 평가액을 취득시부터 관리처분계획인가일까지의 기준시가 상승비율로 아래와 같이 안분계산 합니다.
※기존건물과 부수토지의 평가액×취득당시 기준시가/관리처분계획인가일 현재 기준시가×청산금/평가액
3) 질의 라의 경우
청산금에 대한 양도 시기는 소유권이전 고시일의 다음날까지 청산금을 모두 수령한 경우 또는 그 이후에 수령한 경우로 구분하여 계산하며, 따라서 아래의 양도시기가 도래한 날이 속하는 달의 말일부터 2월 이내에 양도소득세 예정신고를 하여야 합니다. 무신고시는 가산세 부과 대상이니 주의 바랍니다.
1) 소유권이전고시일 이전 청산금을 모두 수령한 경우 : 소유권이전고시일의 다음날
2) 소유권이전고시일 이후 청산금을 모두 교부받은 경우 : 청산금을 청산한 날 (청산금 교부받은 날)
〈문의 세무법인 이레 02-557-0082〉
