전문가들이 전망하는 올해 부동산시장
전문가들이 전망하는 올해 부동산시장
“고강도 규제에 상반기 집값 약보합… 공급불안에 하반기 강세”
  • 최진 기자
  • 승인 2020.02.05 16:43
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주택 매매 관망세 짙어 전·월세시장 혼란 불가피
3기 신도시물량·청약 과열방지 규제 눈여겨 봐야

 

[하우징헤럴드=최진 기자] 정부가 부동산시장 투기를 억제하겠다며 각종 규제정책을 쏟아냄에 따라 시장전망에 대한 관심이 증가하고 있다. 투기억제를 위한 각종 규제가 자칫 부작용을 일으켜 실수요자들에게까지 영향을 미칠 수 있다는 우려 때문이다.

이와 관련해 본지는 △권대중 명지대학교 부동산대학원 교수 △두성규 건설산업연구원 선임연구위원 △심교언 건국대학교 부동산학과 교수 △권영선 주택산업연구원 책임연구원 △양지영 R&C연구소 소장 등 5명의 전문가에게 ‘2020년 부동산시장 전망’을 문의했다.

⇨ 정부의 ‘12·16 부동산대책’과 추가규제 예고에 따른 올해 매매시장 전망은?

△권대중 교수: 15억 주택에 대한 강도 높은 대출규제 등으로 매매시장은 상반기 동안 약보합세를 나타낼 것이다. 그러나 하반기에는 정부규제에 따른 공급량 감소의 실질적인 문제가 드러나면서 입주물량 감소에 따른 강보합세로 전향될 가능성이 크다.

△두성규 연구위원: 고강도 대출규제와 세제강화로 거래심리가 급격하게 위축됐다. 규제 중심지인 서울과 인접 신도시는 상반기에 약세가 이어질 가능성이 크다. 반면, 수원·용인·구리 등의 지역을 중심으로 풍선효과에 따른 강세가 나타날 것이다. 하지만 공급부족에 대한 우려가 불식되지 않을 경우 하반기부터는 서울도 상승반전을 보일 가능성이 크다.

△심교언 교수: 거시경제 불안과 계속되는 정부 규제정책으로 서울 시장도 약보합세를 예상하지만 특정 지역과 상황에 따라 일부 조정이 될 것으로 예상된다.

△권영선 책임연구원: 올해 전국의 매매가격은 수도권이 미미한 상승세를 유지하고 지방은 하락세가 둔화하면서 보합선을 유지할 것으로 전망된다. 서울은 2019년 하반기에 나타났던 급등현상이 조정되리라 예상하지만, 서울진입을 희망하는 만성적인 대기수요와 누적된 공급부족 심리, 학군수요 집중과 같은 잠재된 상승요인으로 인해 향후에는 강보합세가 예상된다.

△양지영 소장: 보유세 부담이 커지면서 ‘12·16 부동산대책’이후 다주택자가 내놓는 매물을 기대할 수 있게 됐다. 그러나 매수자들도 대출규제 강화와 보유세 인상 등 부담 요인이 커진 것은 마찬가지라서 거래에 뛰어들기 쉽지 않다. 결국 정부가 공급대책을 내놓고 매물을 던질만한 정책을 추가한다면 가격조정 기간에 따라 시장 흐름이 결정될 것이다.

⇨ 매매시장 관망세에 따른 올해 임대차(전·월세)시장 전망은?

△권대중 교수: 정부가 강조하는 임대주택 등의 주택공급은 전월세 물건이 아니기 때문에 임대차시장은 상반기뿐 아니라, 하반기도 강보합세가 이어질 것이다. 고정적인 이사수요와 매입 관망세에 따른 수요자들의 전세대기로 수요량 증가요인은 늘었지만 이를 해소할 수 있는 전세물량 공급이 부족하기 때문이다.

△두성규 연구위원: 매매시장이 관망세로 전망되면서 청약 대기수요자들이 대거 전세시장으로 몰릴 것이다. 따라서 올해 임대차시장은 작년에 이어 상승세가 더욱 두드러질 것이다. 또 올해부터 임대소득에 대한 과세가 본격화되기 때문에 전세시장 가격상승이 가팔라질 수 있다. 저금리에 따른 월세 선호가 강해지면서 반전세가 더욱 확산될 가능성도 크다.

△심교언 교수: 교육제도 개편과 대출규제로 주택수요량이 매매가 아닌 전월세 시장으로 집중됨에 따라 수요급증에 따른 공급 희소성, 정부 정책불신 등의 영향으로 전·월세 시장은 강보합세가 예상된다.

△권영선 책임연구원: 전세시장은 높은 입주물량에 따라 하락세를 보일 것이다. 올해 전국 입주예정 물량은 35만가구로 과거에 비해 높은 수준이며 내년까지도 물량이 증가한다. 월세시장은 입주물량 누적, 금리인하 등에 따른 월세전환 증가로 하락세를 보일 것이다. 월세는 최근 3년간 연평균 0.5% 감소로 안정적으로 유지되고 있고 올해도 안정세는 지속될 것이다. 

△양지영 소장: 올해는 수도권 중심으로 입주물량이 줄고, 임대사업에 대한 혜택 축소, 대출규제 강화, 보유세 부담 증가 등의 정책 영향으로 매수세가 전세로 전환될 가능성이 커, 전·월세 가격 상승이 일어날 것으로 보인다. 

⇨ 부동산시장 기상도를 바꿀 중요 변수가 있다면?

△권대중 교수: 청약과열이 예정됨에 따라 이에 대한 정부의 추가규제가 나올 수 있다. 서울시는 평균적으로 연간 1만3천호의 주택을 공급하고 있지만, 지난해 7월에 청약통장에 가입한 가입자만 587만명에 달한다. 현재 정부의 정책기조라면 청약시장이 가열될 경우 이에 대한 규제가 나올 수 있다.

△두성규 연구위원: 공급부족에 대한 시장불안을 충분히 해소할 수 있다고 장담하고 있는 정부가 3기 신도시 개발을 통해 공급불안을 해소할만한 성과로 잇지 못할 경우 주거불안과 서울인접 주택가치 희소성 영향으로 서울을 비롯한 인근 도심의 주택가격이 급등하는 역풍이 올 수 있다. 

⇨ 올해 내 집 마련 적기는 언제?

△권대중 교수: 내년부터 입주물량 감소우려가 있으므로 자금을 보유한 무주택자라면 올해 상반기에 교통이 편리한 2기·3기 신도시에 관심을 두는 것이 좋다. 또 지난해 부동산대책 여파로 6월 말 급매물이 등장하는 상황을 기다려봄 직하다.

△두성규 연구위원: 국내 부동산시장 움직임을 파악하기가 쉽지 않다는 점 때문에 무주택자들의 주택매수 시점은 빠를수록 좋다. 물론 시점보다 더 중요한 것은 수단인데 가점 확보가 가능하다면 청약을 통한 주택시장 접근이 가장 수월하고 현실적이다.

△권영선 책임연구원: 주택시장의 양극화·국지화가 심화되고 변동성이 확대되는 만큼 구매자 스스로가 시장검토와 장기적인 플랜을 구축하는 것이 중요하다. 정보를 선별할 능력이 키워졌고 자금여건과 구매목적에 적합한 주택을 찾았다면 가능한 빨리 매수를 결정하는 것이 주거안정성을 높이는 방법이다.

△양지영 소장: 자금여력이 되는 무주택자는 입지 좋은 분양단지 중심으로 청약시장에 뛰어들 필요가 있다. 하지만 자금여력이 없거나 청약가점이 낮은 무주택자는 향후 주택가격 조정이 예상되므로 성급할 필요는 없다.



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