재개발 정비사업에서의 영업보상 절차
재개발 정비사업에서의 영업보상 절차
  • 한상호 / 글로벌GN 공동대표
  • 승인 2020.02.07 13:58
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[하우징헤럴드=한상호 공동대표] 재개발 정비사업을 진행하다 보면 정비구역내에 상당수의 영업장이 존재하는 것이 현실이고, 이런 영업장에 대하여 도시정비법에서 정하는 손실보상의 절차를 진행하지 않고는 사업의 진행이 어렵다는 것을 사업을 진행하는 사업시행자는 어느 정도 인지하고 있을 것이다.

특히 지난 2009년 용산사태를 거치면서 상가세입자에 대한 영업보상이 강화된 것 또한 사실이다.

따라서 이번호에는 재개발 정비구역내에 있는 영업장들에 대한 영업보상 절차에 대해 간단히 확인하고 알아보도록 하겠다.

우선 영업보상의 대상에 대해 알아보도록 하자. 현재 정비구역내에서 영업을 하는 영업장이라고 해서 무조건 다 영업보상 대상이 되는 것이 아니다.

도시정비법 시행령 제54조 제3항을 보면 다음과 같다. ③제2항에 따라 영업손실을 보상하는 경우 보상대상자의 인정시점은 제13조 제1항 에 따른 공람공고일로 본다. 

즉, 정비구역지정 공람공고일 이전에 적법한 장소에서 적법한 영업을 하고 있는 영업장에 한해서 보상을 해주는 것이다. 

그러나 위의 법령 개정은 2012년이므로 구 도정법 부칙<국토해양부령 제506호, 2012. 8. 2.> 에 의거하여 2012년 8월 2일을 기준으로 이전에 정비구역 지정 공람 공고가 이루어졌으면 사업시행인가 고시일이 영업보상의 기준일이 되겠으며, 위의 기준일 이후에 공람공고가 이루어진 조합이라면 영업보상의 기준일이 구역지정 공람 공고일이 되겠다.

둘째로 영업보상의 평가방법에 대하여 알아보도록 하자. 영업보상의 대상으로 확인이 된 영업장에 한하여 도시정비법 시행령 제54조 제2항을 보면 다음과 같다. 

②정비사업으로 인한 영업의 폐지 또는 휴업에 대하여 손실을 평가하는 경우 영업의 휴업기간은 4개월 이내로 한다. 다만, 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 실제 휴업기간으로 하되, 그 휴업기간은 2년을 초과할 수 없다.

1. 해당 정비사업을 위한 영업의 금지 또는 제한으로 인하여 4개월 이상의 기간동안 영업을 할 수 없는 경우.

2. 영업시설의 규모가 크거나 이전에 고도의 정밀성을 요구하는 등 해당 영업의 고유한 특수성으로 인하여 4개월 이내에 다른 장소로 이전하는 것이 어렵다고 객관적으로 인정되는 경우.

즉, 정비구역내에서의 영업보상은 대부분 휴업보상평가이며 그 기간은 특별한 경우를 제외하고는 4개월의 영업손실 평가로 이루어지는 것이 현실이다.

이외에 동산이전과 투자한 인테리어 등에 대한 감가상각 등이 평가에 포함되어 영업보상이 결정되는 것이다.

이렇게 결정된 영업보상금액을 가지고 조합은 영업권자와 협의를 하게 되어있으며, 협의의 이르지 못하였을 시에는 도시정비법 제65조 ‘공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률’의 준용에 의하여 수용재결에 의한 방법으로 보상절차를 진행해야 하는 것이다.

2009년 용산4구역 유혈사태 이후 정비사업에서의 영업보상은 여러 번의 관련법 개정을 통해 강화된 것이 현실이며, 이에 맞게 조합에서는 적법한 절차에 따른 영업보상의 절차를 진행함으로써 영업권자와 불필요한 마찰이 생기지 않도록 해서 수월하게 사업을 진행하는 것이 사업의 성공을 위한 현명한 길이라고 사료되는 바이다.


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