[하우징헤럴드=이우진 세무사] 상속·증여재산에 대한 평가의 원칙은 시가이다. 주택 등 재산을 상속이나 증여받을 때, 그 재산의 평가액이 얼마인지에 따라 납세자가 부담할 세액이 결정되므로 재산을 어떻게 얼마의 가치로 평가하는지가 중요하다.
재산을 평가할 때는 시가로 평가하는 것이 원칙이다. 세법에는 “상속세 또는 증여세가 부과되는 재산의 가액은 상속개시일(사망일) 또는 증여일 현재(증여등기접수일)의 시가에 따른다”라고 규정하고 있다.
시가에는 해당 재산의 실제 매매가액 이외에도 감정, 수용, 공매 또는 경매가액도 포함된다.
세법에서는 재산평가 시점을 상속개시일 또는 증여일로 정하고 있으며, 상속재산의 경우에는 상속개시일 전·후 6개월, 증여재산의 경우에는 증여일 전 6개월~증여일 후 3개월 이내에 매매, 감정, 수용, 공매 또는 경매가 있으면 그 확인되는 가액을 시가로 인정한다.
아울러 그 이전 이후라도 과세당국은 시가 평가에 의해 과세할 수도 있으므로 주의가 필요하다.
1) 해당 재산에 대해 매매사실이 있는 경우에는 그 거래가액. 이 경우 특수관계인과의 거래 등 그 거래가액이 객관적으로 부당하다고 인정되는 경우 등에는 제외.
2) 해당 재산(주식 및 출자지분은 제외)에 대해 2 이상의 공신력 있는 감정기관이 평가한 감정가액이 있는 경우에는 그 감정가액의 평균액.
3) 해당 재산에 대해 수용·경매 또는 공매 사실이 있는 경우에는 그 보상가액, 경매가액 또는 공매가액. 이 경우 물납한 재산을 상속인 또는 그와 특수관계인이 경매 또는 공매로 취득한 가액은 시가로 보지 않음.
4) 평가대상 재산과 면적·위치·용도 및 기준시가가 동일하거나 유사한 다른 재산의 매매·감정·수용·경매 또는 공매 등의 가액.
상속이나 증여재산을 평가할 때는 시가로 하는 것이 원칙이지만 시가를 산정하기 어려운 경우가 많아 재산 종류별로 평가할 수 있는 방법을 규정하고 있다.
1)토지: 개별공시지가
2)주택: 개별주택가격, 공동주택가격
3)오피스텔 및 상업용건물: 기준시가(고시된 기준시가가 없다면 일반건물 평가방법으로 산정)
4)일반건물: 국세청장이 고시하는 건물 기준시가 산정방법에 따라 평가.
