재건축사업 이제는 힘들어진다
재건축사업 이제는 힘들어진다
  • 권대중 교수 / 명지대학교 부동산학과
  • 승인 2020.02.03 11:50
  • 댓글 1
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[하우징헤럴드=권대중 교수] 문재인 정부 출범 이후 줄곧 부동산시장을 규제해 왔는데 특히, 재건축시장 만큼은 매우 강한 규제가 이어지고 있다.

지난 2018년 2월에는 재건축 안전진단 기준을 강화해 구조적 안전에 문제가 없으면 재건축사업이 어렵게 하더니, 2019년 11월부터는 민간택지 분양가상한제를 시행하면서 서울의 332동을 지정해 분양가격을 통제하고 있다.

지난 연말에는 그동안 말도 많고 탈도 많았던 재건축 초과이익환수까지 대법원에서 합헌 결정이 나면서 재건축사업은 이제 그만하라는 것 같다. 

이번 정부의 재건축사업 규제는 첫째, 안전진단 강화부터다. 재건축사업을 하려면 안전진단(구조안전성, 건축마감 및 노후도, 경제성과 주거환경)을 통과해야 하는데 여기부터 막힌다. 총점 100점 만점에 구조안전성에 50점을 배정해 구조안전성에 문제가 없으면 사업을 할 수 없도록 했다. 물론 건축마감 및 노후도가 25점이며, 경제성이 10점 그리고 주거환경이 15점이다.

주택은 점점 스마트하게 바뀌고 있다. 그런데도 과거 30년, 40년 전의 기능을 그대로 사용하라는 말이다. 또한 토지이용률은 물론 주거환경은 당장 생활에 밀접한 관련성이 있는 소방, 주차, 일조권, 층간소음 등 사생활보호에 민감한 부분임에도 그 평가 점수가 15점에 불과해 형평성에 맞지 않는다. 

둘째, 민간택지 분양가상한제 시행이다. 민간이 분양하는 주택에 대해 분양가격을 통제한다고 기존 주택가격이 낮아지는 것은 아니다. 단지 고분양가격을 막을 수 있을 뿐이다. 분양가 통제는 지난 1977년부터 시행되어 오면서 수십 번에 걸쳐 완화하거나 폐지되어 왔다. 참 좋은 정책이라면 지속되어야 함에도 이렇게 규제와 완화를 반복한 것은 제도적 문제점이 있다는 말이다. 어쨌든, 분양가상한제는 고분양가 논란에 일시적 효과는 있겠지만 공급감소로 가격은 다시 급등해 장기적 대책은 되지 못한다. 

셋째, 재건축초과익환수제다. 그동안 논란이 많았던 이 제도는 이제 헌법재판소의 결정으로 합법적 과세가 되었다. 단지, 부과시점은 다툼의 여지가 있다. 재건축 초과이익환수의 시점이 추진위원회를 구성하는 시점부터 준공시점까지로 되어 있다.

문제는 부과시점이다. 토지등소유자들은 추진위원회 구성단계에서는 재건축 성공 가능성도 모르고 사업에 동의만 한 상태이며 조합인가를 받은 그 시점 역시 동일하다.

재건축사업은 사업승인을 받은 시점부터 또는 관리처분(동호수 추첨일)인가를 득한 시점부터 조합원들에게 부과되는 것이 타당하다. 왜냐하면 모든 사업의 규제가 사업인정고시일 기준으로 보상평가기준이 되거나 행위제한이 이뤄지는 점을 감안한다면 재건축사업의 과세 시점도 이와 동일해야 한다는 말이다.

또한 연립·단독주택 등 다른 주택을 재건축하는 경우에는 부과하지 않고 20가구 이상 재건축조합을 결성해서 사업을 추진하는 경우에만 부과하는 것 역시 공평하지 않을 수 있다. 

이렇게 재건축사업을 규제함으로써 투기를 막고 주택가격을 안정시키겠다는 정부의 의지는 이해가 되지만 안전진단이 어려워지면 재건축 물량이 줄어들 것이며, 주거환경은 점점 더 악화될 것이다.

특히, 분양가격을 통제하거나 재건축초과이익을 환수하면 조합원들은 이익이 감소하기 때문에 당분간 사업을 포기하거나 연기할 가능성도 크다. 따라서 공급축소가 주택가격 상승으로 이어지는 부작용도 나타난다는 것을 정부는 알아야 한다.


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대깨문아웃 2020-02-05 21:32:07
정말 빨갱.이 대.깨문들 없는 세상에서 살았으면....