헌재, 과도성·형평성·재산권 침해 부분만 판단
‘실질적 조세’ 해당여부에 대한 위헌소송 필요

 

[하우징헤럴드=문상연 기자] 위헌소송 신청 후 약 5년여 만에 헌법재판소가 ‘재건축초과이익 환수에 관한 법률’에 대해 합헌 결정을 선고하면서 재건축조합에 비상이 걸렸다. 그동안 위헌논란이 지속되면서 실제 재건축 부담금 부과까지 이어질까 반신반의 했지만, 헌재의 합헌 결정으로 인해 조합원 개인당 많게는 수억원 이상의 재건축 부담금을 내야할 위기에 처했기 때문이다.

하지만 법률전문가들은 이번 합헌 결정이 한남연립 조합이 주장한 부담금 부과처분에 대해서만 판단이 이뤄졌다는 지적이다. 이에 향후 재건축조합들이 실제 부과처분을 받게 된다면 추가적인 위헌 소송 제기가 충분히 가능하다는 입장이다.

▲업계, “헌재 재초환 합헌 결정은 정치적 성향 강해”

업계에서는 위헌 논란이 지속되고 있음에도 불구하고 지난 2018년 재건축 초과이익환수에 관한 법률을 부활시킨 정부의 강력한 의지가 이번 헌재의 합헌 결정에 영향을 줬다는 분석이다. 이에 올해부터 재건축 부담금 부과가 이뤄질 것으로 내다보고 5년여 만에 합헌 결정을 내렸다는 입장이다. 

실제로 한남연립 재건축조합은 지난 2014년 9월 재건축부담금 17억2천만원 부과에 대해 서울행정법원을 거쳐 헌법재판소에 위헌을 다투는 헌법소원을 청구했다. 이후 헌재는 장기간 결정을 내리지 않았다.

제도가 부활한 2018년에 전국의 재건축단지들이 위헌 소송을 제기했지만, 헌재는 재건축부담금이 부과되지 않은 상황에서 심판청구를 제기해 헌법소원의 요건을 갖추지 못했다며 각하 결정을 내리는 등 판단을 미뤄왔다. 하지만 지난해 말 한남연립이 헌법소원을 청구한지 5년여 만에 헌법재판관 6대 2의 의견으로 합헌 결정을 내렸다.

많은 법률전문가들은 재건축 초과이익환수제의 법률상의 미비 혹은 불합리성이 많아 합헌 가능성이 낮을 것으로 내다봤지만, 헌재가 정치적 판단과 고려로 반대의 결과를 내놓은 것이라는 입장이다. 재초환 부활 이후 정부는 지속적으로 위헌 요소가 없다고 주장해왔다. 특히 올해부터 실제 재건축 부담금을 부과하는 단지가 나올 것으로 예상되면서 헌재가 위헌논란에 종지부를 찍은 것이라는 분석이다.

김종규 법무법인 인본 대표변호사는 “헌법소송은 헌법재판의 특성상 정치적 판단이나 고려가 이뤄지는 경우가 많다”며 “곧 부활한 재건축 초과이익환수제에서 부담금을 부과할 시점이 도래하자 합헌 결정을 통해 위헌 소지를 없애려고 한 것”이라고 말했다.

▲이번 합헌 결정은 부과 처분에 대한 판단… 제도 자체는 위헌소지 많아

이번 헌재의 합헌 결정으로 인해 재건축 부담금 부과처분 자체에 대한 위헌소송은 사실상 불가능해졌다. 하지만 업계 전문가들은 법률 자체의 위헌소지는 여전히 존재해 향후 위헌 소송이 가능하다고 내다봤다. 특히, 재건축 부담금이 실질적으로 조세에 해당하는 부분을 강조해야 한다고 조언했다.

실제로 이번 헌재는 한남연립이 위헌이라고 주장한 과도한 부담금과 재개발과의 형평성, 재산권 침해 부문에 대해서만 검토를 진행했다.

헌재는 “초과이익 중 일부를 환수하는 방법으로 재건축 부담금을 부과하는 것은 주택 가격의 안정과 사회적 형평을 기하기 위한 공적 과제와 밀접한 관련성이 있다”며 “부과 액수가 과다하지 않도록 하고 있어 과잉 금지 원칙에 반한다고 볼 수 없다”고 설명했다. 

또한 헌재는 “재개발사업은 재건축과 사업목적, 대상, 시행방식 등이 모두 다르기 때문에 개발이익 환수의 필요성 측면에서 동일하다고 볼 수 없어 평등 원칙에 위반된다고 볼 수 없다”며 “명확한 기준과 실질적으로 동일한 기준과 절차에 따라 산정되기 때문에 재산권을 침해해 헌법에 위반된다고 할 수 없다”고 판단했다.

하지만 업계 전문가들은 재건축 부담금 자체가 실질상 조세에 해당하는지 여부에 대한 검토가 이뤄지지 않아 이에 대한 위헌 소송이 가능하다는 입장이다. 

재건축부담금의 목적이나 기능 및 입법경위 등을 비춰볼 때 개발부담금과 유사한 것으로, 헌재가 개발부담금을 실질적 조세로 봐야한다고 판시했다는 점을 들어 재건축 부담금이 실질상 조세에 해당된다는 설명이다.

헌법재판소는 개발부담금에 대해 “‘국가 또는 지방자치단체가 재정수요를 충족시키기 위하여 반대급부 없이 법률에 규정된 요건에 해당하는 모든 자에게 일반적 기준에 의하여 부과하는 금전급부’라는 조세로서의 특징을 지니고 있다는 점에서 실질적인 조세로 보아야 할 것이다(헌재 2001. 4. 26. 99헌바39, 헌재 2016.6.30. 2013헌바191 참조)”라고 판시한 바 있다.

또한 재건축 부담금이 실질적 조세에 해당한다고 판단되면 부과 기준, 방법 등이 조세법률주의에 반해 위헌이라는 주장이다.

재건축 초과이익환수제와 법적 성격이 유사한 1990년에 시행된 토지초과이득세(이상 토초세)의 경우 비실현 이익에 대해 과세한다는 논란이 일어 1994년에 헌법불합치 판정을 받고 1998년에 폐지된 바 있다. 토초세는 개인이나 법인이 소유한 비업무용인 토지의 가격이 상승하면서 발생하는 초과이득에 대해 이득의 일부를 조세로 거둬들이고자 부과하는 세금으로, 3년 단위로 유휴토지의 지가상승분에 대한 30~50%를 세금으로 부과한 바 있다. 

이우진 세무법인 이레 대표세무사는 “재건축 초과이익환수제 역시 미실현 이익에 대한 과세인 토초세와 법적 성격이 유사하다”며 “본인의 손에 들어오지도 않은 미실현 이익을 부과하라고 하는 초과이익환수제는 명백한 위헌”이라고 지적했다.