재건축초과이익 산정 방식 과대 계상 가능성 높아
재건축초과이익 산정 방식 과대 계상 가능성 높아
도입 취지 못 살린 초과이익환수제
  • 문상연 기자
  • 승인 2020.02.24 15:18
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[하우징헤럴드=문상연 기자] 재건축 초과이익환수제에 대한 위헌 논란과 반발이 지속되고 있는 것은 제도의 본래 도입취지를 살리지 못하고 오직 재건축사업의 규제책의 성향이 강하기 때문이다.

가장 큰 문제로 지적받는 부분이 국토부가 2006년 최초 시행된 ‘재건축 초과이익환수에 관한 법률’의 부담금 산정기준을 그대로 적용하고 있다는 점이다. 업계 전문가들은 하나같이 현행 부담금 산정 기준대로라면 과도한 초과이익이 발생하는 것으로 계산되면서 막대한 부담금에 대한 우려로 재건축사업 자체를 가로막는 규제책에 불과하다는 지적이다.

실제로 지난 헌재의 합헌 결정 당시 일부 재판관은 재건축초과이익환수가 주택가격의 안정 등 목적 달성을 기대하기 어렵고, 주택공급의 억제로 주거 안정을 저해할 위험성이 있다고 봤다. 또 재건축사업에 대한 규제 필요성에 치우쳐 정책수단의 범위를 넘어 재산권을 제한한다고 지적했다.

업계에서는 정확한 초과이익을 산정하기 위해 사업개시 및 사업종료 시점의 공시가격 형평성을 맞춰야 한다는 지적이다. 정부는 올해 공시가격 현실화율(시세반영률)을 최고 80%까지 올린다는 방침이다. 과거 공시가격 현실화율이 약 60%대였다는 점을 감안하면, 개시시점과 종료시점 공시가격의 시세반영률 차이가 초과이익이 발생한다고 계산돼 재건축조합에 과도한 부담금이 발생한다는 우려가 제기되고 있다. 

또한 현행 제도대로라면 상가주택 및 상가 조합원들은 상가 부분에 대한 ‘개시시점 가격’이 감안되지 않은 채 재건축 부담금이 산정돼 이들 조합원들에게 부과될 재건축부담금이 불합리하게 부풀려진다. 초과이익 산정에서 공제되는 정상주택 가격상승분 역시 과소 계상될 가능성이 크다.

홍봉주 H&P법률사무소 대표변호사는 “현행 재건축 부담금 산정방식으로는 추상적인 미실현 이익이 포함될 수밖에 없고 과대 계상될 가능성도 높아 조합원들의 재산권을 심각하게 침해한다”며 “재건축 초과이익환수제의 취지는 기존 세법체제를 정비하면 충분히 달성할 수 있다. 따라서 이 제도에 대한 재검토가 필요하다”고 말했다.



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