특수한 공유자의 재개발 분양신청권 인정여부
특수한 공유자의 재개발 분양신청권 인정여부
  • 유재관 대표이사 / 법무사법인(유) 동양
  • 승인 2020.02.14 13:18
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[하우징헤럴드=유재관 법무사] 甲은 서울지역 재개발구역 내 ‘A토지(90㎡이상)’의 단독소유자이면서 동시에 ‘B토지’에 대한 지분소유권자이고, 乙은 ‘B토지’의 지분소유권자로서 공유지분 면적은 90㎡ 미만이다. 이 경우 공유자 乙에게 분양신청권을 인정할 수 있을까?

1. 도시정비법 및 서울시 정비조례의 규정

도시정비법 제39조 제1항, 서울시 도시정비조례 제36조 제2항 제3호는 1주택 또는 1필지의 토지를 여러 명이 소유하고 있는 경우에는 수인을 대표하는 1인을 조합원으로 보고, 1인의 분양대상자로 본다는 것이어서(다만, 권리산정기준일 이전부터 공유지분으로 소유한 토지의 지분면적이 90㎡이상인 자는 그러하지 아니하다), 여러 명이 1필지의 토지를 공유한 경우 원칙적으로 1주택만을 분양한다.

서울시 정비조례 제36조 제2항 제2호는 관리처분계획기준일 현재 여러 명의 분양신청자가 1세대인 경우 여러 명의 분양신청자를 1명의 분양대상자로 본다는 것이어서, 위 1세대 1주택 분양의 취지에 의하면 1인이 재개발사업 구역 내에 여러 필지의 토지를 소유한 경우라도 원칙적으로 1주택만을 분양하게 된다.

2. 乙에 대한 공동주택 분양신청권 인정 여부

조합원 甲이 A토지에 기한 권리와 B토지의 지분소유권에 기한 권리를 임의로 분리하여 A토지에 기해서는 단독조합원으로서 분양신청을 하고, B토지의 지분소유권에 기해서는 다른 공유자를 대표조합원으로 선정해 그 대표조합원 명의로 1주택을 별도로 분양신청해서 분양된 주택의 지분소유권을 취득하는 것은 위 1세대 1주택 분양의 취지에 비추어 허용되지 않는다.

따라서 이러한 경우 조합원 甲에 대하여는 A토지의 소유권과 B토지에 대한 지분소유권을 합해 분양신청을 하는 것만이 허용된다고 할 것이다.

이와 같이 B필지의 일부 공유자 甲이 A토지와 합하여 단독조합원이 되는 경우, B토지 공유자 乙에게 분양신청권을 부여하지 않는다면, 당초 공유자 甲과 함께 1주택을 분양받아 그 지분소유권을 취득할 수 있을 것으로 기대했던 공유자 乙로서는 예상하지 못한 손해를 입게 된다. 

따라서 위 사례와 같이 공유자인 甲이 사업구역 내의 다른 토지 A에 대한 소유권이 있어서, 그의 B토지에 대한 공유지분이 다른 토지 A에 합산되면서 단독조합원 자격을 부여받은 경우, B토지의 공유자 乙에게도 분양신청권이 인정되어야 할 것이다.

이때 B토지 공유자 乙에 대한 공동주택 분양방안에 관하여 보건대, B토지 중 ‘공유지분의 권리가액’에 상당하는 1주택을 공급하는 방안은, 1필지의 토지에 대해서 소유자가 여러 명이더라도 1주택만을 공급하도록 규정한 서울시 정비조례 제36조 제2항 제3호의 취지에 반하는 결과가 된다. 

또한 위 방안에  의하더라도 공유자 乙의 공유지분 권리가액만으로는 분양용 최소규모 공동주택 1가구의 추산액에 미치지 못할 경우에는 여전히 공동주택을 분양받지 못하게 되어 분양신청권을 인정하지 않을 때와 마찬가지의 결과에 이르게 된다.

이러한 경우 공유자 乙은 ‘해당 토지의 권리가액’에 상당하는 공동주택을 자신의 지분에 한하여 공급받을 수 있고, 나머지 지분은 사업시행자에게 귀속된다고 보는 것이 합리적이고, 이로 인해 1필지의 토지에 대해 1주택을 공급한다는 원칙을 훼손하지 않으면서도 B토지의 공유자(甲)가 별개의 부동산 A에 기해 단독으로 조합원의 자격을 인정받는다는 우연한 사정에 의해 다른 공유자(乙)의 공동주택 분양가능성이 원천봉쇄당하는 불합리를 해결할 수 있게 된다.

이 방안에 의할 경우 조합과 조합원이 공유관계에 있게 되어 권리행사에 있어서 다소간의 제약을 받게 되겠지만, 이는 여러 명이 공유한 1필지의 토지에 관해 대표조합원을 선정해서 주택을 분양받는 경우에도 마찬가지로 발생하는 문제이고, 이 해결방안에 관해 특별히 제기되는 문제는 아니라 할 것이다.


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