[하우징헤럴드=안중호 대표] 요즘 부동산 시장의 사회적 이슈 중 하나가 부동산 가격상승 문제인데, 가격이 폭등하는 이유는 무엇인지 알아보면 생각보다 간단하다.
기본적인 문제는 수요와 공급이 가장 근본이고 그 외의 기타 원인은 대도시에 집중하면서 생활편의시설, 교육여건 및 교통여건에 따라 지역별 수요편차 등에 의하여 가격이 결정되는데 역시나 자본주의 시장 논리에 따른 수요와 공급 원칙이 으뜸인 셈이다.
이에 생활이 편리하고 직주근접이 가능한 역세권 개발이 공급의 대안이 되고, 집값안정화를 위해선 공급이 절실한 것이 사실이다.
컴팩트 시티란 용어는 1973년에 산업공학을 전공한 두 명의 학자에 의한 저서에 가장 효율적인 도시의 모습(도시공간의 보다 집약적 개발과 고밀도 이용)을 컴팩트 시티라고 처음 용어를 쓰기 시작했다.
컴팩트 시티 개념은 ‘기존도시지역의 집중적 이용, 기능의 분산이 아닌 기능의 복합, 그리고 고밀도 건물 등’의 특성을 갖고 있으면서 이러한 압축도시의 주요초점은 총 4가지로 구분된다.
첫 번째 도시 경쟁력향상, 두 번째 역세권 교통의 편리성으로 자동차 이용의 감소로 인한 녹색 저탄소배출(자전거, 공공교통이용의 촉진), 세번째 복합 고밀화를 통한 직주근접 및 편리한 생활여건, 마지막으로는 녹지공간의 개발 제한이다.
이미 유럽 및 선진국들에서는 각 국가별로 환경문제, 주택문제 및 커뮤니티 인간중심의 도시공간이라는 명제하에 나라별로 차이를 두면서 발전해 왔고 이제 우리나라도 이런 컴팩트시티를 도입하려고 2020년 1월 15일 제1차 도시계획위원회에서 서울시 2025 도시 주거환경 기본계획부문에 역세권 활성화사업을 만족하는 지역에서 기본계획이 수립된 것으로 간주하는 내용으로 수정가결 되어 도시계획과에서 세부 지침을 수립중이며 3월에는 본격적으로 역세권에 컴팩트 시티를 개발하는 장을 열게 되었다.
그 내용을 들여다 보면 서울시 지하철 307개에 조사해본 결과 시가화 면적의 15%가 역세권 250m이내 지역이며 이에 대한 컴팩트 시티 개발을 본격화 하기로 하였고 중심지 위계에 따라 도심 역세권, 광역중심 역세권, 지역중심 역세권, 지구중심 역세권, 그 외 역세권으로 나누었다.
이에따라 유형을 분류하고 입지특성 등에 따라 3단계까지 종상향이 가능하게 만들었고, 늘어나는 용적률의 50%는 지역에 필요한 시설로 공공기여 나머지 증가 용적률 50%는 주거, 상업, 업무 등 민간이 활용하는 윈윈 전략으로 기존의 2030역세권 청년주택, 역세권시프트사업과 유사한 형태이지만 용도지역을 최대 상업지역까지 상향이라는 당근으로 민간사업을 유도하여 적극 개발 하고자 하는 것이 주요 내용이다.
특히 2030생활권 계획공간 구상을 반영하여 역세권 유형에 따라 3가지(유형1 업무중심형, 유형2 상업중심형, 유형3 주거중심형)로 유형구분을 하였고 유형별로 공공임대주택, 공공임대상가, 공공임대오피스의 비율을 차등하였고 이에 대한 세부지침은 만들어지고 있는 과정이다.
역세권 활성화 사업의 대상지는 도로조건, 면적조건, 노후도 조건 이 3가지 조건이 모두 부합해야 대상지에 대한 사업이 가능하다
개발의 부영양화를 최소화 되도록 안전장치도 마련하는데 전체 부지면적의 80%이상의 토지 보유기간 3년이상으로 제한 하였으며, 원활한 사업 추진을 위하여 지구단위계획을 통한 건축허가에 의한 방식, 주택법에 의해 개발하는 방식 이외에도 도시정비형 재개발사업 방식 등 모든 사업방식이 개발 가능하도록 열어 두었다는 점도 주목할 점이다.
서울시의 컴팩트시티의 기대효과는 주택, 공공생활서비스 시설등 역세권내 다양한 필요시설 확충, 일자리 주택 공공시설등 다양한 시설확충을 통한 역세권의 활력 증진, 저개발된 강북 역세권 위주 활성화를 통한 강남·북 지역균형발전에 기여, 마지막으로 대중교통의 직주 근접을 통한 에너지 절약 및 기후변화 대응형 도시구현이 시가 바라는 바이다.
끝으로 유럽과 선진국에서 이미 진행해왔고 검증된 사업인만큼 공급억제로 집값이 널 뛰는 상황에서 양질의 공급위주의 주택이 공급되고 열악한 지역필요시설 확충을 통한 활성화라면 집갑 잡는데도 큰 공헌을 할거라 예상하나 항상 지연되는 인·허가가 항상 문제점이다.
보다 빠른 인·허가로 사업추진을 앞당겨 줄 수 있다면 현재 서울시 시가화 지역에서 더 이상 추가 개발이 어려운 상황의 확실한 공급의 구원투수 역할을 충실히 해 낼 것이며 컴팩트 시티가 활성화 되기를 바란다.
