공사 진행 중인 곳도 ‘뉴스테이’ 포기?… 재개발 전환 ‘득’될까
공사 진행 중인 곳도 ‘뉴스테이’ 포기?… 재개발 전환 ‘득’될까
공사 10%진행… 손익계산 분주
  • 김병조 기자
  • 승인 2020.03.05 10:39
  • 댓글 3
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뉴스테이 고수論매몰비용 만만찮아 정부혜택 포기해야

뉴스테이 포기論주택가격 상승시기 조합원들에게 불리

 

지난해 9월부터 공사가 진행 중인 부산 우암2구역 뉴스테이 현장.
지난해 9월부터 공사가 진행 중인 부산 우암2구역 뉴스테이 현장.

[하우징헤럴드=김병조 기자] 최근 공공지원민간임대 연계형 정비사업(뉴스테이)의 일반 재개발 전환 행렬이 늘고 있는 가운데 부산에서는 이미 공사에 들어간 우암2구역에서까지 일반 재개발로 전환하려는 움직임이 있어 뉴스테이 제도 몰락의 한 단면을 시사하고 있다.

일반 재개발로 전환하자는 주장의 요지는 부산 지역 주택가격이 상승 곡선을 그리고 있으니 일반 재개발로 전환해 조합이 일반분양함으로써 분양수익을 온전히 조합원들에게 귀속시키자는 것이다.

하지만 뉴스테이 전문가들은 이미 착공에 들어갔다는 점에서 향후 닥칠 크고 작은 리스크를 감안하면 현행 뉴스테이 방식을 지속하는 게 낫다는 주장을 내놓고 있어 신중한 판단이 요구되고 있다. 

▲우암2구역 공사 10% 진행 중 조합 집행부 해임

논란의 발단은 일반 재개발을 추진하는 일부 조합원들이 지난 1월 11일 임시총회를 개최해 우암2구역 조합 집행부를 해임 및 직무정지 시키면서부터 시작됐다. 이에 맞서 전 집행부 측에서는 정족수 부족으로 총회결의 무효를 주장하며 소송을 제기해 조합 내 논란이 이어지고 있다. 

사안의 핵심은 이미 공사에 착수한 현장임에도 불구하고 일반 재개발로 전환했을 때 정말 조합원들에게 이익이 되는지 여부다. 대림산업을 시공자로 선정한 우암2구역은 뉴스테이 현장 최초로 지난해 9월 본공사에 착수, 현재 옹벽 설치 공사 및 파일항타공사, 상가 부지의 골조공사 등이 진행됐다. 전체 공정의 10% 가량이다. 

일반 재개발로의 전환을 추진하는 측의 주장은 최근 인천 지역 뉴스테이 현장에서 벌어지고 있는 전환 주장들과 같은 맥락이다. 주변 지역의 주택 가격이 상승하고 있는데, 뉴스테이 사업 구조상 주택가격 상승 시기에는 조합원들에게 불리하다는 점에서 뉴스테이를 포기하고 일반 재개발로 전환해 조합원의 사업수익을 높이자는 것이다. 

수입 측면에서는 과거 2~3년 전 주택시장이 침체돼 있을 때 기업형 임대사업자와 상대적으로 낮은 인수가격에 계약한 주택 매각 가격이 계속 고정돼 있어서 불리하고, 비용 측면에서는 매매계약 체결 이후 발생하는 이주, 현금청산 등 착공 직전까지 발생하는 적지 않은 비용들이 모두 다 조합원들에게 전가된다는 점에서 불리해 뉴스테이에서 하루빨리 벗어나야 한다는 것이다. 

▲뉴스테이 전문가들 “전환 신중해야 … 착공 들어간 곳은 매몰비용 만만찮아”

하지만 뉴스테이 사업에 직간접적으로 관여해 온 전문가들은 일반 재개발로의 전환은 신중해야 한다고 조언한다. 뉴스테이에 잔류했을 때의 수지 분석과 일반 재개발로 전환했을 때의 수지 분석을 면밀히 검토해 정말 수입이 크게 발생하는지 들여다봐야 한다는 것이다. 

더욱이 이미 공사에 착수한 현장은 더더욱 꼼꼼한 검토가 필수라고 지적한다. 이미 공사비용이 투입됐다는 점에서 이를 원상태로 돌리는 과정 중에 적지 않은 매몰비용이 발생하기 때문이다. 

전문가들은 일반분양 수입액이 얼마나 증가하느냐의 추산도 중요하지만 일반 재개발사업으로 전환할 때 발생하는 비용을 꼼꼼히 파악해야 한다고 지적한다. 상대적으로 일반분양 수입액 예상은 쉬운 반면 비용은 겉으로 드러나지 않는 내용들이 많아 자칫 과소평가하기 쉽기 때문이다.

▲사업성 악화 가능성… 부산시 “재심의 시 기준 원칙대로 적용하겠다”

뉴스테이를 일반 재개발로 전환할 때 비용이 증가하는 근본 이유는 뉴스테이를 진행하면서 받은 혜택을 도로 뱉어내야 한다는 점이다. 뉴스테이 제도가 국가 주도의 시책이라는 점에서 인허가 과정시 각종 혜택을 받았기 때문에 수익성 위주의 일반 재개발사업으로 전환한다면 그 혜택을 포기해야 한다. 

따라서 일반 재개발을 위한 사업계획을 새로 수립할 때 우암2구역의 용적률은 축소될 것이 확실시 되고 있다. 우암2구역의 현 뉴스테이 사업계획 용적률은 271.68%, 이를 바탕으로 3천18가구의 신축이 진행 중이다. 하지만 일반 재개발사업으로 되돌아가게 되면 용적률이 종전 재개발 당시의 사업계획 규모만큼 쪼그라들 것이라는 관측이 커지고 있다.

우암2구역이 과거 일반 재개발 사업을 추진할 당시의 용적률은 245.18%로 2천476가구의 신축이 가능했다. 뉴스테이에 비해 용적률 26.5%p, 542가구가 줄어드는 것으로 그만큼 사업성이 줄어들 수밖에 없다. 

실제로 부산시에서는 벌써부터 시 전체의 민간임대주택 축소를 우려해 각 참여 조합들의 뉴스테이 추진을 독려하는 한편 일반 재개발로 전환할 때에는 엄격한 도시계획 심의 규정을 적용하겠다고 예고했다. 

지난달 5일 부산시 김광회 도시균형재생국장은 “(뉴스테이 현장이) 일반 재개발로 전환하면 도시계획위원회 등 심의 과정에서 엄격히 규정을 적용하겠다”고 강조했다.

그는 “뉴스테이 연계형 정비사업을 진행한 구역에 대해서는 사업성을 감안해 최대 10% 이상의 용적률 상향 조정과 고도제한 완화, 절차 간소화 등 각종 인센티브를 제공했다”며 “하지만 일반 재개발로 전환해 재심의에 들어가게 되면 엄격한 규정이 적용되기 때문에 기대만큼의 사업성을 얻지 못할 수도 있다”고 경고했다. 

더군다나 우암2구역은 부지 모양이 사각형이 아닌 굴곡이 많은 부정형이면서 구릉지에 위치해 심의 과정에서 규정 완화를 적용받지 못하면 가구 수 삭감량이 더욱 커질 것이란 우려가 나온다. 고도제한 및 학교 일조권 적용, 경관심의, 미관심의 기준 등을 원칙대로 적용하면 가구 수 감소의 직격탄을 맞을 것이란 얘기다. 

또한 뉴스테이 약정 위반 때문에 내야하는 위약벌 534억원 부담 및 손해배상에 따른 손실액도 감내해야 한다. 조합이 일반 재개발로 전환하겠다고 하는 것은 민간임대주택사업을 하겠다고 한 당초의 약속을 조합이 스스로 파기하는 것이기 때문이다.

이와 관련해 리츠의 주요 이해당사자인 HUG는 지난해 11월 조합에 보낸 공문에서 보증사고 현장으로 처리 시 조합에 대한 구상권 청구 가능성까지 거론한 상태다. 보증기관인 HUG가 일단 자금을 출자한 리츠 측에 출자금을 되돌려 준 뒤 그 손해액을 조합과 조합원들에게 재청구하겠다는 얘기다. 

HUG는 공문에서 “귀 조합의 귀책사유에 따라 본 사업이 일반 주택재개발사업으로 전환될 경우 추가 보증발급이 중단되며, 보증사고 처리시 기 발급된 보증에 대한 구상권 행사 등의 조치가 이뤄질 것”이라고 밝혔다. 

아울러, 사업계획의 큰 틀이 바뀌면서 이미 투입된 공사비가 매몰비용으로 전락할 가능성도 따져야 한다. 용적률이 낮아지고, 각 동별 배치와 층수가 달라지게 되면 아파트 동 배치도 바뀌게 된다는 점에서 이미 진행 중인 각종 공사물들을 뜯어내고 재공사해야 하는 경우까지 거론되고 있다.

현장에서는 현재 3천18가구 배치를 기준으로 옹벽공사와 아파트를 받칠 파일공사, 상가 골조공사 등이 진행 중인데, 경우에 따라 이 모두를 뜯어내고 재공사를 해야 한다는 것이다. 심지어 정비계획 변경 내용에 따라 일부 지역은 흙을 쌓아 부지 레벨을 더 높이거나, 흙을 퍼내 레벨을 낮춰야 하는 경우도 나올 것이라는 우려가 나온다. 

한 업계 관계자는 "현재 우암2구역에서 진행중인 뉴스테이 사업은 대한민국 최초로 시도하는 사업으로 사실상 처음부터 끝까지 전체 사업 사이클을 경험해 본 전문가가 없다는 점에서 사업방식 변경은 매우 신중하고 꼼꼼한 검토를 바탕으로 진행해야 한다"고 말했다.


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윤양기 2020-03-05 14:49:30
뉴스테이는 실패한 정책임이 여타사업장에서 확인되었습니다
또한 지속적으로 증가하는 추가분담금은 재개발 조합원들의 고혈을 흘리게합니다
정책수립시 조합원들을 위한 보완책이 강구되었다면 이러한
일이 없었을겁니다
기자님은 약자인 조합원을 생가하시고 왜 우암2구역에서 이러한 일이 발생되었는지 알아보시고 심사숙고하시기 바랍니다

김경용 2020-03-05 11:48:47
용적률 잘못되었습니다.
2011년도에 일반재개발로 용적률 받은게 265% 이며 2015년 부산시 용적률 10% 인상으로 인해 275%입니다. 심의시 조금 깍이는거 고려하면 270%정도로 고려하며 현재 뉴스테이 용적률 271%와 유사합니다. 기사 정정 부탁합니다