재개발 사업에서 수용재결 관계인의 범위
재개발 사업에서 수용재결 관계인의 범위
  • 김준호 글로벌지엔 대표행정사
  • 승인 2020.03.06 13:58
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[하우징헤럴드=김준호 행정사] 재개발 정비사업을 진행하면서 정비사업에 반대하는 조합원의 경우 현금청산자로 분류되어 현금으로 청산의 절차를 진행하게 되어있으며, 최종적으로 협의에 이르지 못할 경우 수용재결이라는 행정심판 절차에 의하여 소유권이 조합으로 이전되는 것이 현실이다.

그럼 이런 현금청산자들의 토지 및 지장물에 대하여 근저당권이나 가압류, 압류, 질권 행사 등을 설정 해놓은 권리 관계인들과 그에 따른 조치에 대하여 알아보도록 하겠다.

우선 수용재결이 진행되면 현금청산자의 토지 및 지장물은 해당 지방토지수용위원회에 의하여 선정된 감정평가업체 2곳에서 평가한 감정평가 금액으로 수용재결 보상금액이 정해지게 되어 있으며, 최종적으로 수용재결금액이 해당 지방법원에 공탁되어진 후 소유권은 조합으로 강제 이전되어 진다.

이때 등기에 남아있는 각종 권리관계는 수용재결의 효과로 원시취득하는 효과가 발생함으로 새로 등기가 생성되는 것과 동일하게 권리관계가 깨끗하게 소멸하게 되어 있다.

그렇다면 현금청산자에게 돈을 빌려준 뒤 근저당 등을 설정해 놓은 금융권 등의 권리관계인들은 어떻게 해야 되는 것일까?

사업시행자인 조합은 수용재결의 절차가 진행됨에 따라 해당 관계인들에게 수용재결의 진행절차에 따른 모든 공문을 발송하여 권리관계인으로 하여금 수용재결이 진행되고 있음을 인지할 수 있도록 하여야 한다.

또한 해당 지방토지수용위원회 역시 수용재결의 열람의 통지 및 재결서정본 우편 발송 등을 통하여 해당 관계인에게 수용재결 이후 적절한 조치를 할 수 있도록 지속적으로 안내를 하여야 한다.

관계인들은 현금청산자의 토지 및 지장물에 설정해놓은 근저당 등의 권리가 수용재결에 의해 채권형태인 현금(보상금)으로 전환되는 것에 대하여 자신들의 권리를 주장할 수 있도록(물상대위권) 적절한 조치를 취하여야 할 것이다.

사업시행자나 각 해당 지방토지수용위원회에서 충분한 안내 및 우편통지를 통하여 수용재결의 진행 및 결과를 안내하였음에도 불구하고 권리관계인들이 적절한 조치를 취하지 않아 발생하는 손해에 대하여는 사업시행자나 해당 지방토지수용위원회에 그 책임이 있다고 할 수는 없을 것이다.

그렇다면 현금청산자의 토지 및 지장물에 대하여 근저당이나 가압류 등을 설정한 모든 채권자들은 ‘공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률’(토지보상법)상의 관계인에 해당되는 것일까?

정확히 이야기하자면 그렇지 않다. 

토지보상법 상의 관계인에 해당하려면 사업시행인가 고시일 이전에 이러한 행위(근저당설정 등)가 모두 이루어져야 한다. 예를 들어 A라는 재개발조합의 사업시행인가 고시일이 2020년 1월10일이라고 할 때 A라는 재개발조합의 현금청산자 B씨에게 현금을 대출해주고 근저당을 설정해준 C라는 금융업체가 있다면, 근저당 설정일자는 반드시 2020년 1월10일 이전이라야 토지보상법 상의 관계인에 해당이 되는 것이다.

즉, 사업시행인가 고시일 이후에 이루어진 권리관계(근저당설정 등)는 토지보상법 상의 관계인에 해당하지 않으므로 수용재결에 의하여 공탁된 보상금액에 대한 어떠한 권리도 취할 수가 없는 것이다. 

재개발구역 내에 현금청산자들에게 대출 등을 해준 개인·금융업체들은 대출전 사업시행인가고시가 언제 이루어졌는지 반드시 확인하여야 할 것이며, 토지보상법 상의 관계인에 본인들이 해당하는지 반드시 체크하여 금전적 손해를 보는 일이 없도록 해야 한다.


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