재건축단지내 상가 구분소유권의 판단기준
재건축단지내 상가 구분소유권의 판단기준
  • 김향훈 대표변호사 / 법무법인 센트로
  • 승인 2020.03.04 11:10
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1. 상가동 소유자 산정오류로 조합설립 취소된 사례

[하우징헤럴드=김향훈 변호사] 최근 서울 서초구 신반포12차 재건축조합이 대법원에서 조합설립인가 취소 확정판결을 받았다(대법원 2019.11.15. 선고 201946763 판결).

상가동의 소유자 숫자를 잘못 산정한 것이다. 48명의 실질적인 소유자가 있었음에도 불구하고 등기부만으로 보아 1명으로 산정한 것이다. 이는 충분히 예견된 일이었다.

2. 등기부상 공유로 되어 있는 아파트 단지내 상가

재건축 대상 아파트에는 통상적으로 단지내 상가가 있다. 5층 정도로 이루어져 있는 이 단지내 상가는 2층 이상은 별개의 호실로 완전히 구별되어 있으나 1층의 상가는 오픈상가라고 해서 간단한 파티션만 되어 있을 뿐, 서로 들여다 볼 수 있는 구조로 되어 있다.

게다가 이들 상가들은 등기부상 공유(共有)로 되어 있어서, 상가건물 전체의 소유권이 1개이고, 그것을 각 소유자들이 공동으로 소유하고 있는 형태로 되어 있다. 그렇다면 상가건물 전체의 소유권은 재건축사업 진행에 있어서도 1개로 취급되는 것이 맞는가? 그 안에 예를 들어 48명의 실질적으로 독립된 소유자가 있다고 하더라도 48개로 취급되지 않고 오직 1개로 취급되는가?

3. 재건축 조합설립시 동의권을 가진 자는 몇 명?

이렇듯 등기부상 소유권이 1개이고 이를 48명이 지분으로 공유하고 있는 경우 일반인들의 관념으로는 조합설립동의권을 가진 자가 1명인 것으로 일응 파악된다. 그리하여 조합설립을 할 때 실제로는 48명의 상가소유자가 존재함에도 불구하고 1명의 소유자로 취급해 이들이 동의하지 않으면 조합은 매도청구권을 행사한다.

도시정비법상 제35조 제3항에서는 부대복리시설은 독립된 동()으로 보아 그 동 소유자의 과반수의 동의를 얻어야 조합설립이 되는데 이 규정은 구분소유자가 5인 이하인 경우에는 적용되지 않는다. 따라서 전체 상가건물이 공유등기되어 있어서 법률적으로 소유권자가 1인인 경우에는 위 규정의 적용도 배제되고, 상가동이 동의하지 않더라도 조합설립에는 큰 어려움이 없고 이들 48명은 매도청구의 대상이 될 뿐이다.

4. 구분소유권의 개념

그러나 과연 위와 같이 파악하는 것이 맞는가? 일반인들은 위와 같이 생각하기 쉽지만 법률가들은 고개를 갸우뚱하게 된다. 비록 등기부등본상으로는 소유권이 1개이고 이를 48명이 공동소유하고 있는 것으로 보일지언정, 구조상 이용상으로 각개의 공유지분권자가 독립적으로 이를 사용하고 있고, 거래의 대상도 되며, 경매에서도 별개의 물건으로 취급된다면, 비록 등기부상에 별도의 소유권이 있는 것으로 표기되어 있지 않더라도 구분소유권이 성립하기 때문이다.

집합건물법 제1조의2(상가건물의 구분소유)에서는 제1항에서 “1동의 건물이 다음 각 호에 해당하는 방식으로 여러 개의 건물부분으로 이용상 구분된 경우에 그 건물부분(구분점포)은 이 법에서 정하는 바에 따라 각각 소유권의 목적으로 할 수 있다라고 하고 있으며,

그 요건으로는 구분점포의 용도가 건축법 제2조 제2항 제7호의 판매시설 및 같은 항 제8호의 운수시설일 것 경계를 명확하게 알아볼 수 있는 표지를 바닥에 견고하게 설치할 것 구분점포별로 부여된 건물번호표지를 견고하게 붙일 것이라는 3가지를 요구하고 있다.

5. 구분등기가 없어도 구분소유권은 성립

아파트의 경우를 예로 들자면 물리적으로는 한 동의 건물 전체가 하나의 물건이지만 물리적 이용상 완전히 구분된 각 호로 세대가 구분되어 있어서 이것이 독립적인 소유권의 객체가 된다. 이를 구분소유권이라고 한다.

아파트의 경우에는 구분등기까지 되어 있어서 법률적으로 완전한 단독소유권이지만, 상가의 경우에는 이러한 구분소유권의 징표를 가지고 있고 구분의사가 객관적으로 드러나 있으나 등기는 되어 있지 않다. 이렇듯 등기가 되어 있지 않더라도 구분소유권이 성립하는 것인가? 대법원 판결(201071578, 2017225398)은 이를 긍정하고 있다.

6. 결어

변호사들은 자기 의뢰인의 심사를 편하게 하기 위해서 그들이 원하는 법률조언을 하는 경향이 있다. 진실을 말했다가는 해임되기 때문이다. 그러므로 반대의견을 꺼리지 않고 청취하는 건 의뢰인 본인의 자질이다. 이는 변호사도 어찌할 수가 없다.


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