신당10구역·장위동 일대·마천1,2구역 등 재개발 탄력
신규 정비구역지정 요건 까다로워 주민들 부정적 반응 

 

[하우징헤럴드=최진 기자] 정비구역이 해제된 현장들이 구역 재지정을 위해 안간힘을 쏟고 있다. 사업을 성공적으로 마무리한 주변 재개발·재건축 현장들이 주거환경 개선이라는 결실을 속속 이뤄내면서 구역해제 지역의 주민들에게 영향을 미친 것이다.

특히 정부의 지속적인 규제에도 서울 주택가격이 강세를 보이면서 자산가치 상승에 대한 기대감도 더해지는 상황이다. 하지만 서울시의 ‘2025 도시 정비기본계획’에 따른 신규 정비구역 지정요건 강화로 재지정을 추진하고 있는 현장들은 어려움을 호소하고 있다.

업계에서는 서울시가 신규 정비구역 지정을 금지하는 기조를 유지하는 한, 구역 재지정이 사실상 어려운 실정이라고 평가하고 있다. 재추진 현장들은 서울시가 지정요건만 강화하기보다는 주민의지에 따른 실질적인 지원체계도 강화해야 한다고 목소리를 냈다.

▲구역해제 현장들… 타당성조사·동의율 확보 등 움직임 활발

서울 중구 신당10구역은 중구청이 사전타당성조사를 진행하면서 재개발 사업 재추진에 대한 기대감이 높아지고 있다. 현재 중구청은 옛 신당10구역 재개발사업지인 신당동 236 일대를 중심으로 사전타당성조사를 진행하고 있다. 

신당10구역은 지난 2018년부터 재지정 움직임이 본격화됐다. 해당 사업장은 서울 지하철 2·4·5호선 환승역인 동대문역사문화공원역과 2·6호선 환승역인 신당역까지 가까운 뛰어난 역세권 입지조건을 갖추고 있다. 더불어 신당8·9구역 등 주변 재개발 현장들이 순항하면서 10구역 주민들의 재개발 기대감이 상승한 것도 호재로 작용했다.

지난해 서울시의 직권으로 구역해제 된 서울 성북구 장위9구역도 사업 재추진 움직임을 가시화하고 있다. 최근 장위15구역이 정비구역 해제와 관련해 법원의 무효 판결을 받으면서 장위9구역 재추진 움직임에 탄력을 준 모양새다.

업계에 따르면 장위9구역 재개발 재정비추진 준비위원회는 최근 주민설명회를 열며 정비구역 재지정을 위한 주민동의서를 받고 있다. 이곳과 함께 정비구역이 해제됐던 장위8·11·12·13·15구역도 재개발 재추진 움직임이 가시화되고 있다. 장위8·11구역도 구역 재지정 요건을 갖추기 위해 주민동의서를 확보 중이다.

서울 송파구 거여·마천뉴타운의 마지막 퍼즐로 남겨진 마천1·2구역도 재추진 중인 현장이다. 이곳은 지난 2013년부터 경기침체와 주민반대 등의 이유로 구역이 해제됐는데, 마천3구역이 재지정에 성공하면서 마천1·2구역도 추진위원회 설립을 위한 준비위원회가 꾸려졌다. 현재 1구역은 주민동의율 확보 이후 추가적인 과정을 조율하고 있다.

▲2015년 이후 서울시 신규 정비구역 지정은 단 1곳

서울 곳곳에서 주민들에 의한 재추진 움직임이 본격화됐지만, 업계의 반응은 우려에 가까울 정도로 부정적이다. 서울시의 신규 정비구역 지정기준이 까다롭기 때문에 실질적인 재지정 여부는 주민의 적극적인 요구보다는 서울시의 판단에 달렸다는 것이다.

앞서 서울시는 지난 2015년 생활권의 객관적 진단을 위한 ‘주거환경지표’를 도입하면서 재개발사업 진입여부를 결정하는 수단으로 ‘주거정비지수제’를 도입했다.

‘도시 및 주거환경정비법’에 따라 특별시장·광역시장 등 지정권자는 도시·주거환경정비기본계획을 10년 단위로 수립해야 한다. 이는 도시환경을 개선하고 주거생활의 질을 높이기 위한 것으로 산업화·도시화 과정에서 대량 공급된 주택들의 노후화를 체계적이고 효율적으로 정비하기 위해서다. 

서울시는 2011년 박원순 시장 취임 이후 신규 정비구역 지정을 중단하고, 사업이 지연되는 정비구역을 과감하게 해제하는 기조를 유지해왔다.

시에 따르면 지난 9년간 서울 시내 뉴타운·재개발 현장 683곳 가운데 394곳(57.6%)이 해제됐다. 반면 2015년 이후 신규 재개발 구역으로 지정된 곳은 마천3구역 한 곳이 유일하다. 지난해 1월부터 9월까지는 재개발·재건축 등 어떤 정비사업도 신규 지정 실적이 없다.

업계에서는 수년째 신규 정비구역 지정이 없었던 가장 큰 이유가 정비기본계획 상 지정기준 이 너무 까다롭기 때문이라고 보고 있다. 정비구역 신규 지정은 2015년 고시된 서울시 ‘2025 도시·주거환경정비기본계획’의 ‘주거정비지수’를 통한 사전타당성검토를 거쳐 이뤄진다

앞서 2010 도시·주거환경정비기본계획에서는 면적이나 노후도 등 물리적인 3가지 정량적 항목만 충족하면 신규 정비구역 지정 신청이 가능했다. 하지만, 2025 도시·주거환경정비기본계획부터는 거주자현황(연령대·취업률·학령기인구·노인인구·세입자비율 등)과 지역특색 등 사회적 요건까지 포함한 11개의 항목을 충족해야 정비구역 신청이 가능하다. 

특히 11개 항목별 점수가 기준점수인 70점을 넘어서 구역지정 요건을 갖춘다고 해도 서울시장이 도시계획위원회의 자문만 거치면 자의적으로 ±10점을 활용할 수 있다. 서울시의 기조가 정비구역 지정에 결정적인 이유다.

업계 관계자는 “부실한 정비현장이 대거 정리됐기 때문에 남아 있는 구역들과 가능성이 높은 현장들을 중심으로 정비사업을 장려하는 반전이 있을 수도 있다”라며 “서울시가 2021년 발표를 목표로 새로운 ‘2030 도시·주거환경정비기본계획’을 수립중인 것으로 아는데, 신규 구역지정을 늘리는 정책이 나올 수도 있다”고 말했다.