재건축 5년만에 컴백한 삼성물산… 신반포15차 도전장
재건축 5년만에 컴백한 삼성물산… 신반포15차 도전장
래미안의 복귀… 수주경쟁 판도 변화 예고
  • 김병조 기자
  • 승인 2020.03.17 11:42
  • 댓글 0
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내달 반포3지구 참여도 저울질… 2015년 이후 수주 재발동
재건축·도급제·강남권 ‘3色 수주원칙’ 내걸고 총공세 예고

 

 

[하우징헤럴드=김병조 기자] 삼성물산의 재건축 현장 복귀가 기정사실화 되고 있다. 이미 지난 9일 서초구 신반포15차 아파트 입찰에 참여하면서 복귀 가능성이 한층 높아졌다. 뒤이어 다음달 10일이 입찰 마감인 반포3주구에도 참여하게 되면 그동안 일었던 삼성 복귀와 관련한 설왕설래 논란은 ‘수주 참여’로 일단락될 전망이다.

일개 민간 건설사 하나가 영업하기 위해 시장에 다시 돌아온다는 게 과연 큰 뉴스거리일까? 파문이 적지 않을 것이라는 게 업계의 관측이다. 강남권 주부들을 ‘고정 팬’으로 확보한 래미안의 복귀라는 점에서 기존 수주 경쟁 판도를 뒤흔들 대형 모멘텀이라는 것이다. 

▲삼성이 진입할 수 없었던 2017년… 재초환에 쫓긴 현장들 공동사업시행방식 선택

2015년 12월 서초 무지개아파트 수주전에서 GS건설에 패배한 뒤 수주 참여를 중단했던 삼성이 다시 수주처 확보에 발동을 거는 모양새다. 이번 신반포15차 입찰에 이어 길 건너 반포3주구에도 참여 가능성이 점쳐지고 있다. 이미 반포3주구 홍보를 위해 제작된 동영상을 공개하는 등 조합원 홍보 수위를 점차 올리고 있다. 

일단 삼성 측에서는 최근 언론에 들끓는 ‘삼성물산 복귀’표현에 대해 불편한 기색이다. 삼성에서는 단 한 번도 공식적으로 ‘수주 중단’을 언급한 적이 없다는 것이다. 그동안 수주할 현장이 마땅치 않아 수주에 들어가지 않았을 뿐, 시장 동향을 주시하며 사업장 선별을 진행해 왔다는 얘기다. 그 레이더망에 포착된 현장 중 한 곳이 바로 ‘신반포15차’라는 것이다. 

삼성 측 관계자가 제시한 기본적인 삼성 내 수주 결정 기준은 △재건축 △도급제 △강남권이다. 사업 성공 여부에 따라 출렁이는 리스크를 최소화하겠다는 판단이 드러나는 대목이다. 이 셋 중 하나라도 빠지면 들어가지 않는다. 이 때문에 위 3가지 요인의 교집합으로 이뤄진 현장은 사실상 국내 최고 입지의 강남권 재건축 사업장으로 요약된다.   

이 같은 삼성 측 기준에 따르면 2017년 하반기 대한민국을 뒤흔들었던 반포와 잠실 재건축 현장에 삼성이 참여하지 않은 것도 일정 부분 설명이 된다. 당시 단군 이래 사업비 최대 규모 현장이라고 회자됐던 반포1ㆍ2ㆍ4주구와 함께 한신4지구, 잠실 미성크로바 등 쟁쟁한 한강변 재건축단지들에 삼성은 관망한 채 참여하지 않았다. ‘재건축’과 ‘강남권’요건은 충족했지만, ‘도급제’기준에 미달했기 때문이다. 

반포1ㆍ2ㆍ4주구와 한신4지구에서는 공동사업시행자 방식으로 시공자 역할을 하는 ‘공동사업시행 건설업자’를 선정했다. 공동사업시행방식은 일종의 지분제 방식으로 사업 이익을 조합과 시공자가 나눠 갖는 구조다. 하지만 손해 역시 나눠 갖는다. 미분양시 공동시행 건설업자가 미분양 물량을 대물로 가져가 정산한다. 정산 금액도 조합에게 손해가 전가될 수 없는 장치가 걸려 있다.

서울시 ‘공동사업시행 건설업자 선정기준’에 따르면, 변제하는 아파트 현물의 가격은 분양 당시의 가격으로 정하는 것으로 원칙으로 하되, 주변 시세보다 낮은 가격으로 해서는 안 된다. 건설업자의 부담이 커지게 되는 것이다. 삼성이 공동사업시행 건설업자 방식에 참여하지 않는 이유다. 

하지만 이때 반포·잠실의 주요 현장은 공동사업시행자 방식으로 ‘공동사업시행 건설업자’를 선정했다. 재건축초과이익환수제 적용현안이 얽혀 있어 빠르게 사업을 추진하고자 하는 조합의 생리와 맞물려 도급제가 아닌 공동사업시행 방식을 선택했다. 공동사업시행 방식으로 추진하면 건설사를 건축심의 직후 선정할 수 있었기 때문이다.

당시 수억원의 재건축부담금 공포에 빠져 있던 조합들은 하루라도 빨리 시공자를 선정할 수 있는 공동사업시행 방식에 찬성했다. 시공자가 있어야 관리처분을 하고, 관리처분인가 신청을 함으로써 재건축부담금 적용 대상에서 제외될 수 있었기 때문이다. 

잠실 미성크로바의 경우도 길 건너 옆 단지인 잠실 진주아파트의 시공자로 이미 삼성물산이 현대산업개발과 함께 공동사업단이었기 때문에 여력이 없었을 것이라는 분석이 나온다. 잠실 진주아파트 역시 재건축초과이익환수제 적용 대상에서 빠져나가기 위해 관리처분인가 신청을 앞두고 본계약 체결 문제로 바빴을 것이라는 얘기다. 

▲삼성에 유리한 2020년… 코로나 사태·정부 규제·강남 현장 3박자 완비

올해 들어 상황은 삼성에 유리하게 전개되고 있다. 2017년 상황에서 180도 달려져 △코로나 사태 △정부의 강력 규제 △강남권 현장 시공자 선정이라는 3박자가 맞아떨어지며 삼성의 수주 의욕을 높이는 시장 상황이 만들어지고 있어서다. 

첫째, 예상치 못한 코로나 바이러스 사태가 재건축 홍보 매커니즘 자체를 변화시켜 삼성에 유리한 상황이 만들어지고 있다. 각종 불법ㆍ편법 개별홍보가 이뤄지던 기존 홍보 관행이 코로나 바이러스 공포로 아예 뿌리가 뽑히는 모양새다. 홍보의 대상인 조합원들이 외부 OS요원의 방문 자체를 꺼리기 때문이다. 그룹 경영진의 복잡한 정치 현안문제로 결벽증 수준의 준법경영을 요구해 충분한 수주비용 집행이 어려운 삼성 측에게는 절호의 기회인 셈이다. 

둘째, 정부의 강력한 클린수주 유도 방침 강화도 삼성에게 호재다. 용산구 한남3구역의 과열 홍보 이후 국토교통부와 서울시가 합동으로 단단히 벼르며 건설사 영업정지 조치 가능성까지 거론되고 있는 상황에서 업계 전체에 클린수주 분위기가 확산되는 것도 삼성에게는 유리한 상황이다. 일각에서는 최근 서울시 당국자와 삼성 임원이 만나 이 같은 시장 상황 개선에 대한 논의가 있었다는 풍문이 돌고 있다. 이번 기회를 활용해 업계에 클린수주 관행을 안착시켜 시 당국자와 삼성 모두 윈윈이 되도록 하자는 합의가 오갔다는 것이다. 

셋째, 때마침 삼성의 3가지 수주 기준에 적합한 강남권 현장들이 나오고 있다는 점이다. 신반포15차는 작은 소형단지이지만, 직선거리로 300m 떨어진 곳에 신반포3차ㆍ경남을 재건축하는 삼성 현장인 원베일리와 삼성타운을 만들 수 있다는 점에서 참여를 결정했다는 것이다. 아울러 두 곳 모두 착공을 앞두고 있다는 점에서 동시에 공사를 진행하면서 건설장비 활용 등 간접비를 절감할 수 있다는 요인도 감안된 것으로 알려졌다. 

삼성의 수주 결정 기준에 맞는 현장들이 시간차로 계속 나온다는 점도 향후 지속적 수주 가능성을 뒷받침하고 있다. 사실상 강남이라고 평가받는 용산구 이촌동 한강맨션이 올해 시공자 선정을 앞두고 있다. 서초 방배신삼호 및 서초 진흥 등도 참여 가능성이 높은 단지로 꼽힌다.



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