재건축조합 분양가규제 손실 최소화에 ‘총력’
재건축조합 분양가규제 손실 최소화에 ‘총력’
조합원 손실 줄이기위해 분양가상승 아이디어 속출
보류지·1+1분양·통매각 등 다양한 방법 속속 등장
조합 “불가피한 자구책”, 정부 “일종의 꼼수·편법”
  • 김병조 기자
  • 승인 2020.03.25 12:43
  • 댓글 0
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반포 래미안 원베일리 조감도
반포 래미안 원베일리 조감도

[하우징헤럴드=김병조 기자] 정부의 과도한 분양가 규제에 재건축ㆍ재개발 조합들이 조합원 손실을 줄이기 위한 각종 아이디어를 짜내고 있다. 후분양ㆍ통매각ㆍ1+1분양ㆍ보류지ㆍ상가조합원에게 아파트 분양하기 등 예전에 없던 분양 방식들이 등장했다. 

기존에는 선분양이 유일한 분양 방법이나 다름없었다. 착공과 동시에 공사비를 조달할 수 있다는 점에서 조합과 시공자 모두 선호했기 때문이다. 2015년을 전후해 분양가가 지속적으로 상승하던 시기에도 선분양 방식은 변함없었다. 

하지만 정부가 분양가상한제 규제 카드를 꺼내들자 이 같은 규제 회피를 위한 신종 방법들이 등장했다. △후분양 △통매각 △1+1분양 △보류지 확대 △상가조합원에게 아파트 분양 등 조합의 수익을 극대화 하기 위한 아이디어들이 쏟아지고 있다. 입장에 따라 이에 대한 해석도 다르다. 조합에서는 불가피한 ‘자구책’이라고 주장하는 반면 정부 측에서는 ‘꼼수ㆍ편법’이라며 제지하고 있다. 

조합원에게 두 채를 분양해 최대한 분양면적을 몰아주는 ‘1+1분양’과 ‘상가조합원 아파트 분양’해법은 새로운 대안으로 주목받는다. 정부 규제에 따른 낮은 분양가에 타인에게 넘겨줄 바에는 조합원이 최대한 많은 면적을 분양받아 향후 가치 상승의 혜택을 누리겠다는 것이다. 

현실화 되지는 못했지만 일반분양 물량을 통매각하는 방법까지도 나왔다. 민간임대사업자에게 분양가상한제 가격보다 높은 가격에 매각해 조합 수익을 최대화하려는 시도다. 하지만 정부의 불허 방침에 막혀 현실화되지 못했다. 

이 아이디어들의 본질은 가격 상승에 베팅한 ‘분양 시기의 순연’이다. 장기적으로 우상향의 가격 상승 그래프가 그려질 것이라고 판단해 분양 시기를 최대한 뒤로 미루는 것이다. 조합원이 1+1 분양을 통해 분양면적을 최대화 하려는 것도 이와 같은 맥락이다. 

실제로 서초 래미안 원베일리가 이 같은 방식으로 분양에 나설 예정이다. 원베일리를 추진 중인 신반포3차ㆍ경남 조합은 최근 총 가구수 2천990가구 중 조합원 물량을 2천588가구로 늘리고, 일반분양 물량을 255가구 축소하면서, 보류지는 29가구로 늘렸다. 

문제는 신종 코로나로 인한 주택 시장 침체 변수다. “1929년의 미국 대공황이 도래했다”고 반응할 정도로 전 세계가 바이러스 직격탄을 맞아 경기 폭락 상황이 진행 중이다. 인간 문명이 그동안 이룩해 놓은 ‘사람과 사람이 만나 이뤄지는 각종 거래 시스템’이 먹통 상태에 빠졌기 때문이다. 

조합원을 모아놓고 총회를 열어 안건을 의결해야 하는 재건축ㆍ재개발 조합들도 이 같은 거래 매커니즘에 의지한다는 점에서 사업이 중단될 판이다. 실제로 정부에서는 분양가상한제 시행을 오는 7월로 연기하며 이와 병행해 오는 5월까지 각종 총회 개최 금지를 요청한 상태다. 이에 따라 주택 가격의 장기 우상향 기대 심리에 기인한 현행 분양시기 순연 정책도 재검토 해야 한다는 지적이 나오고 있다. 

한 업계 관계자는 “코로나 사태의 향후 진행 추이를 살펴보며 분양 방식에 대한 원점에서의 재검토가 필요한 상황”이라며 “주택 시장에 미칠 파장을 감안해 다양한 시나리오를 상정해 이에 대한 대책 마련이 필요하다”고 말했다.  



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