“분양가상한제 규제를 피하라”… 선분양에 통매각·1+1 분양까지 등장
“분양가상한제 규제를 피하라”… 선분양에 통매각·1+1 분양까지 등장
재건축조합 분양가 규제탈출 아이디어 百出
  • 김병조 기자
  • 승인 2020.03.25 13:00
  • 댓글 0
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선분양 통해 시세에 접근
후분양전환 시세상승 기대
민간사업자에 통매각 등장

조합원에게 2채를 분양
일반분양 축소 방법 눈길

상가조합원 아파트 분양
새로운 대안으로 주목

 

[하우징헤럴드=김병조 기자] 분양가 규제에서 벗어나기 위한 재건축ㆍ재개발 조합들의 신종 아이디어들이 쏟아져 나오며 정부 규제 당국과의 숨바꼭질이 이어지고 있다. 규제 강도가 커질수록 이를 빠져나가려는 아이디어의 형태도 계속 진화 중이다.

후분양ㆍ통매각ㆍ1+1분양ㆍ보류지ㆍ상가조합원에게 아파트 분양 등 예전에는 찾아볼 수 없었던 기상천외한 규제 탈출 방식이 쏟아져 나오고 있다. 이에 정부는 뒤쫓아가며 후속 규제로 억지로 틀어막는 상황이 반복되고 있다. 정부의 과도한 분양가 규제에서 시작된 일종의 촌극이 계속되고 있다. 

▲후분양·통매각·1+1분양·보류지 등 규제 탈출 위한 신종 아이디어 봇물

‘분양가상한제’라는 규제 폭탄 시행을 앞두고 빠져 나가려는 일선 재건축ㆍ재개발 조합과 정부 당국 간 줄다리기가 이어지고 있다. 조합에서는 최대한 높은 분양가를 확보하기 위해, 정부 당국에서는 분양가를 끌어내리기 위한 수 싸움이 치열하다. 분양가상한제의 기본 논리는 택지비와 건축비를 정부가 정한 원가한도 내에서 묶어 신규 분양가를 지속적으로 묶어 놓겠다는 것이다.

이 과정에서 △후분양 △통매각 △1+1분양 △보류지 확대 △상가조합원에게 아파트 분양 등 조합의 다양한 대응 방안이 추진되고 있다.  

분양가 규제에 대응하기 위한 조합의 첫 번째 선택지는 선분양을 통한 규제 회피다. 분양가상한제의 규제 수위가 얼마나 될지 알 수 없는 상황에서 우선 선분양을 통해 최대한 시세에 근접한 가격으로 분양에 나서겠다는 것이다.

그러나 HUG(주택도시보증공사)에서 분양보증 길목을 막고 분양가 하락을 요구해 쉽지는 않다. 그래도 법 규정으로 강행되는 분양가상한제에 비해 공기업 내부규정을 바탕으로 진행하는 HUG가 상대적으로 협상여지가 커 래미안 원베일리, 둔촌주공 등 선분양 선택권을 갖고 있는 단지들은 선분양을 추진 중이다.

후분양의 방법은 분양가상한제 적용 이후의 시세 상승을 기대하는 방법이다. 분양가상한제를 적용받더라도 향후 2~3년간의 시세 상승이 분양가상한제 가격에 반영될 것이라는 전제 하에 선택한다는 것이다. 2~3년 후 후분양 시점의 분양가가 현재 선분양으로 분양했을 때보다 더 큰 분양가 적용이 가능할 것이라는 기대다. 물론, 그 기간동안 거액의 공사비 조달에 따른 금융비용이 변수다.  

통매각의 방법은 일반분양분을 한꺼번에 민간임대주택사업자에게 매각하는 방법이다. ‘민간임대주택에 관한 특별법’을 근거로 추진됐다. 상대적으로 높은 가격에 임대사업자에게 통매각한 후 이 사업자가 8년 후 매각해 서로 윈윈할 수 있는 구조다.

실제로 래미안 원베일리가 임대관리업체 ‘트러스트스테이’와 3.3㎡당 6천만원 수준에서 통매각을 추진했다. 하지만 ‘분양가상한제가 적용된 주택은 임대사업자에게 우선 공급하지 못한다’는 법률 해석 논란 끝에 철회됐다. 

조합원에게 두 채를 분양해 최대한 분양면적을 몰아주는 ‘1+1분양’과 ‘상가조합원 아파트 분양’해법도 새로운 대안으로 주목받는다. 정부 규제에 따른 낮은 분양가에 타인에게 넘겨줄 바에는 조합원이 최대한 많은 면적을 분양받아 향후 가치 상승의 혜택을 누리겠다는 것이다. 상가조합원에게 아파트 분양권을 제공하는 방안도 이와 같은 맥락이다.

최근에는 보류지까지 최대한 확대해 조합의 수익 증대를 꾀하자는 ‘알뜰한’대책까지 등장했다. 신축 물량의 최대 1%까지 가능하되 동시분양 대상이 아닌 29가구까지 보류지로 남기는 것이다. 보류지는 대개 준공 6개월 전에 경매를 통한 최고가 낙찰 형태로 팔리게 된다. 

실제로 서초 래미안 원베일리가 이 같은 움직임을 주도하고 있다. 원베일리를 추진 중인 신반포3차·경남 재건축조합은 최근 총 가구수 2990가구 중 조합원 물량을 2천588가구로 늘리고, 일반분양 물량을 255가구 축소하면서, 보류지는 29가구로 늘리는 등 조합 수익 증대 방안을 추진 중이다. 상가조합원들도 대거 아파트 분양자로 흡수했다. 

▲규제 소나기 피해 나중에 분양하자… 주택가격의 지속 상승에 베팅

갖가지 아이디어들의 등장이 복잡해 보이지만 이들을 관통하는 한 가지 내용은 ‘분양 시기의 순연’이다. 현재 정부가 분양가를 규제하더라도 아파트 가격이 계속 오르는 추세에 있으니, 2~3년 후로 분양시기를 미뤄 분양가 규제를 받지 않은 상태에서 분양하자는 것이다.

요컨대 시세 그래프가 장기 우상향할 것이니 최대한 오래 붙잡고 있자는 얘기다. 현 정부 정책이 도심 내 주택 공급을 계속 차단하고 있으니 나중에 분양할수록 이익이라는 계산이다. 이 행렬에 많은 재건축ㆍ재개발 조합들이 동참하려는 움직임이다.

하지만 갑자기 등장한 신종 코로나 사태가 골치 아픈 변수다. 전세계가 동반 침체한 전대미문의 세계 경기 침체에 따라 주택 시장도 출렁거릴 것이라는 전망이다. 이미 각국 정부에서는 금리 인하 및 재정 확대 지출 등 동원 가능한 방법을 모두 쏟아내고 있을 정도다.

코로나 백신과 치료제가 개발되면 말끔히 해결될 문제라는 긍정적 전망이 있지만, 반대로 역사상 처음 겪는 변종 바이러스 사태 후폭풍과 경제 상황 원상회복이 쉽지 않을 것이라는 부정적 견해가 팽팽한 상태다. 

전 세계 주식시장 폭락 후 이 여파가 1~2개월 후에는 부동산 시장으로 전파될 것이 라는 예측이 나오고 있어 대응이 필요한 형국이다. 이 같은 상황이 계속된다면 ‘장기 우상향’에 베팅한 현행 분양시기 결정에도 재검토가 필요하기 때문이다. 

상황이 다급해진 정부도 일단 분양가상한제 시행 시기를 오는 4월 말에서 3개월 연장해 7월 말로 늘렸다. 총회 개최가 불가능해 사업추진이 어렵다는 점을 인정한 것이다. 

이에 전문가들은 미시적인 사업추진 정상화에 힘을 쏟는 한편 거시적인 시장 동향에 대해서도 예의주시해야 한다고 조언했다. 

진희섭 주거환경연구원 부장은 “전 세계 주가가 하락하고 각국 정부가 이를 막기 위해 대대적인 자금 지원을 하며 분투하고 있다는 점에서 향후 예측이 사실상 어려운 상황”이라며 “세계적 경기침체가 분명히 부동산에도 영향을 미칠 것이라는 점에서 향후 상황을 주의 깊게 살펴봐야 한다”고 말했다.



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