분양신청 종료후 신청 철회자에 대한 현금청산 여부
분양신청 종료후 신청 철회자에 대한 현금청산 여부
  • 봉재홍 변호사 / H&P법률사무소
  • 승인 2020.04.03 10:57
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[하우징헤럴드=봉재홍 변호사] 코로나19 사태로 전 세계가 패닉에 빠졌다. 이 때문에 세계적인 경제위기가 발생할 것이라는 부정적인 예상이 많다.

세계적인 경제위기가 발생하면 우리나라의 부동산경기 역시 영향을 받을 수밖에 없을 것이고 때문에 분양가격이나 실거래 가격 모두 하락할 것이라고 예견하는 언론보도를 자주 접하게 된다. 분양가격이 하락하고 부동산 가격이 하락하면 정비사업에는 어떤 영향이 있을까?

대표적인 것으로 분양을 포기하고 현금청산을 원하는 자들이 다수 발생할 수 있다. 실제로 과거의 부동산 침체기에는 현금청산을 원하는 자들로 인한 소송이 매우 빈번하게 발생했다.

현금청산자가 되려면 분양신청을 하지 않거나, 분양신청 기간 내에 분양신청을 철회하거나, 분양계약을 체결하지 않는 방법 등이 있다. 이 중 분양계약 미체결은 정관에 분양계약을 체결하지 않을 경우 현금청산을 하는 것으로 규정되어 있어야 하는데 대부분의 정비사업 조합의 정관이 유사한 취지를 정관에 규정하고 있다.

그런데 분양신청 기간이 종료한 후에 분양신청을 철회할 경우 현금청산자가 될 수 있을까?

이에 대해 대법원은 2011.12.22. 선고 2011두17936 판결을 통해 “분양신청을 한 토지등소유자가 분양신청기간이 종료된 후에 임의로 분양신청을 철회하는 것까지 당연히 허용되어 그에 따라 위에서 말하는 분양신청을 철회한 자에 해당하게 된다고 볼 수 없다”라고 판시헤 현금청산자가 될 수 없음을 분명히 했다.

한편 정관에 “조합원은 관리처분계획인가 후 조합에서 정한 기간 내에 분양계약 체결을 해야 하며 분양계약 체결을 하지 않는 경우 현금으로 청산한다”라는 취지의 규정을 두고 있는 조합이 분양계약 기간을 정하지 않고 있을 경우 조합원들이 분양계약을 하지 않을테니 현금청산금을 지급해달라는 요구를 할 수 있을까? 이 경우 이와 같은 요구를 한 자는 현금청산자가 되는 것일까?

이에 대해 대법원은 2018.12.27. 선고 2018다260015 판결을 통해 아래와 같이 판시했다.

“도시정비법 등 관련 법령 및 원고의 정관에 ‘조합은 관리처분계획인가 이후 어느 일정한 기간 이내에 반드시 분양계약 체결기간을 정해야 한다’는 취지의 규정도 없다. 오히려 원고 정관 제44조 제5항은 조합원으로 하여금 ‘조합이 정한 기간 내’에 분양계약을 체결하도록 규정하여 분양계약 체결 시기는 조합이 재량으로 정할 수 있게 하고 있다.

그렇다면 원고는 조합원들의 다양한 이해관계, 정비사업에 소요될 것으로 예상되는 사업비용, 조합원·현금청산대상자·세입자 등의 이주 정도, 관리처분계획의 변경 가능성 등 제반 사정을 고려해 사업시행기간 중 분양계약 체결기간을 적절한 시기로 정할 수 있는 권한을 보유하고 있다고 보아야 한다.

(중략) 원고의 정관 제44조 제5항은 분양신청기간 만료 이후라도 사후에 분양계약 체결기간 내에 분양계약을 체결하지 아니함으로써 조합원으로 하여금 현금청산의 방법으로 사업에서 이탈할 수 있는 기회를 추가로 부여하고자 하는 사후적이고 예외적인 규정으로 보아야 한다.

따라서 위 정관 조항은 조합이 조합원들에게 분양계약 체결을 요구하는데도 그 분양계약 체결 의무에 위반하여 분양계약을 체결하지 아니한 조합원을 현금청산대상자로 한다는 의미로 해석하는 것이 타당하고, 조합이 사업 진행상 여러 가지 사정으로 조합원들에게 분양계약 체결 자체를 요구하지 아니한 경우에는 그러한 사정만으로 조합원들이 당연히 현금청산대상자가 된다고 볼 것은 아니다.”

이와 같이 대법원은 조합에서 정한 기간 내에 분양계약을 체결하지 않을 경우 현금으로 청산한다는 취지의 정관 규정이 유효함을 전제로, 분양계약 기간은 조합이 제반 사정을 고려해 이를 자신의 재량으로 정할 수 있는 권한을 가지는 것이고, 조합원으로 하여금 사업에서 이탈할 수 있는 기회를 추가적으로 부여하는 예외적인 것이므로 조합원들이 조합에 대해 분양계약 체결 기간 전에 분양계약을 체결하지 않을 것을 전제로 하는 현금청산금 지급을 청구할 수 없다는 점을 분명히 했다. 

이처럼 분양계약 체결 기간을 정하는 것이 조합의 권한이고 분양계약 기간이 장기간 정해지지 않았다거나, 분양계약 기간 전에 분양계약 체결하지 않을 것임을 명확하게 표시한다고 하더라도 현금청산을 주장할 수 없으므로, 분양신청을 한 조합원은 분양계약 기간이 정해지고 이 기간이 경과할 때까지는 현금청산금을 지급받을 때까지 인도를 거부한다는 취지의 주장을 할 수 없다는 점 역시 참고하기 바란다.


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