서울시, 재개발·재건축 종교시설 보상분쟁 막기 시동걸었다
서울시, 재개발·재건축 종교시설 보상분쟁 막기 시동걸었다
연구용역 발주… 현황분석·제도보완 박차
  • 최진 기자
  • 승인 2020.04.09 11:12
  • 댓글 1
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과도한 보상금 논란에 알박기까지… 규제장치 필요 공감
업계 “합리적인 법적 보상기준부터 만들어 분쟁막아야”

 

[하우징헤럴드=최진 기자] 최근 서울 내 재개발 현장에서 종교시설 보상 문제가 불거지자 서울시가 기준마련에 나섰다. 시는 연구용역을 통해 서울지역 정비구역 종교시설에 대한 현황을 분석하고 협의과정 등을 검토해 합리적인 보상기준을 마련할 계획이다.

업계에서는 이번 연구용역을 시작으로 종교시설 보상에 대한 구속력 있는 법적 기준을 마련하는 제도적 보완 단계까지 이뤄져야 한다고 목소리를 높였다.

▲종교시설 보상처리 기준마련 신호탄 떠올라

서울시는 지난달 13일 ‘정비구역 내 종교시설 보상처리에 관한 실태조사 및 분석’연구용역을 발주했다. 이 용역은 서울지역 정비구역들의 종교시설 현황을 조사하고 그간 진행됐던 조합과 종교시설 간 협의과정을 분석하는 것이다. 이를 통해 건축비·보상비 책정의 합리적인 보상기준을 위한 고려사항과 대안을 마련하는 것이 연구용역 범위다.

연구용역은 4월부터 내년 1월까지 10개월간 진행된다. 조사의 시간적 범위는 2015년부터 올해까지 5년간이다. 보상기준은 ‘도시 및 주거환경정비법’과 토지보상법, 감정평가법 등 관련 법령과 제도 간 정합성을 고려해 마련된다.

또 정비사업 유형과 현장 사례의 특성에 따라 체계적으로 보상처리 유형이 나뉜다. 시는 내년 상반기에 용역결과가 나오면 자체적인 검토과정을 거쳐 종교시설 보상처리 기준을 마련할 예정이다.

서울시가 종교시설 보상처리 문제에 적극적으로 나선 이유는 재개발 구역에서 과도한 보상금 논란이 발생해서다. 일부 종교시설이 감정평가 금액을 훨씬 웃도는 과도한 보상금을 요구하면서 조합이 수용하기 힘든 상황까지 발생했기 때문이다. 종교시설이 이른바 ‘알박기’에 돌입할 경우 이를 규제할 수단이 없다는 제도적 허점이 드러난 것이다.

서울 성북구 장위10구역 재개발사업은 주민의 97%가 이주를 마쳤지만, 구역 내 교회가 과다한 보상금을 요구하면서 사업이 멈췄다. 이 교회시설은 지하1층~지상3층 규모의 건축물로 서울시 중앙토지수용위원회가 평가한 보상금은 82억원이다. 하지만 교회 측은 교인감소와 재정손실, 기존 교회 연면적의 6배에 달하는 교회신축을 위해 563억원을 조합에 요구하고 있다.

인근 장위4구역 재개발조합도 지난해 11월 교회를 상대로 낸 명도소송에서 승소한 뒤 지난달 초부터 강제집행에 나섰다. 조합은 교회 부지 감정평가액인 29억원에 웃돈 11억원까지 얹은 40억원을 보상금으로 제시했지만, 교회 측은 교회건축비 이외에도 조합원 지위에 상응하는 보상금과 보류지 등을 요구하면서 조합이 수용할 수 있는 보상범위를 넘어섰다. 장위4구역 조합 관계자에 따르면 교회 측이 요구한 보상조건은 100억원을 웃도는 상황이다.

▲보상기준 누락한 지침이 보상분쟁 키워

서울시는 지난 2009년 9월 ‘뉴타운지구 등 종교시설 처리방안’ 지침을 마련했지만, 종교시설 신축비용과 보상기준은 마련하지 않았다. 결국 정비구역 안에 종교시설이 있는 조합들은 명확한 기준도 없이 협의에 의존하며 종교시설과 이전대책을 세워야 했다. 이 과정에서 협의가 반복 혹은 번복되는 상황이 이어졌다.

강북의 한 재개발 조합관계자는 “분양신청을 하지 않겠다던 교회가 관리처분계획을 세울 때 돌연 분양신청에 준하는 이전비용과 교회신축 비용 이외에도 분양권과 보류지 등의 다양한 보상조건을 요구했다”며 “명확한 기준이 없는 상황이라 대화와 협의로 문제를 풀어보려 했지만, 조합이 보상할 수 있는 범위를 훨씬 넘어선 요구가 이어졌기 때문에 결국 소송을 통해 보상문제를 처리할 수밖에 없었다”고 말했다.

또 다른 조합의 관계자는 “이전대책에 따른 대토원칙으로 보상을 진행하려 했지만, 종교시설 측은 기존 면적보다 더 넓고 접근성이 좋은 부지를 보상받은 사례가 있다며 조합에게 무리한 요구를 해 갈등이 발생했다”며 “사업 전체를 수정해야 되는 요구였기 때문에 여러 보상 대안을 제시했지만, 종교 측은 원론적인 입장만 되풀이하면서 협의에 응하지 않았다”고 말했다.

정비업계는 시가 종교시설 존치에 편향된 지침을 급하게 마련하면서 명확한 보상기준을 누락한 것이 종교시설 분쟁을 키웠다고 지적했다.

시가 종교시설 보상지침을 발표했던 지난 2009년에도 재개발조합과 종교시설 간의 분쟁이 발생했다. 서울 서대문구 남가좌동 가재울뉴타운4구역과 천주교 가좌동성당(현 가재울성당) 간의 부지이전·보상 문제가 그것이다. 원만한 협의가 이뤄지지 않자, 천주교 고위 성직자는 현장을 방문해 종교행사를 진행하며 뉴타운사업을 비판하고 성당존치를 요구했다.

고위 성직자의 방문으로 종교시설 보상문제가 사회적 이슈로 떠올랐고 뉴타운사업을 비판하는 여론이 확대됐다. 결국 시는 고위 성직자가 가재울4구역을 방문한 지 2개월 만에 종교시설 처리방안을 발표했는데, 주요 지침은 천주교가 요구한대로 종교시설 존치에 대한 규정들이 담겼다. 이후 가좌동성당은 가재울성당으로 이름을 바꾸고 공원과 행정시설, 학교 등이 인접한 부지로 이전·신축됐다.

시의 지침에 따르면 정비사업에서 사업시행자는 최대한 종교시설을 존치하는 방향으로 사업을 추진해야 한다. 만약 이전이 불가피하다면 존치에 버금가는 이전계획을 수립해야 한다. 기존 부지와 이전부지는 ‘대토’원칙이며, 기존 시설의 연면적에 상응하는 규모의 건축물 신축과 철거 이후 종교행사를 진행할 수 있는 장소, 이전에 소요되는 이전비 등은 조합이 모두 부담해야 한다.

하지만 이 같은 시의 지침도 법적 구속력을 인정받기는 힘든 상황이다. 최근 서울행정법원은 종교시설 보상대책과 관련한 판결에서 시의 지침을 “재정비촉진계획을 수립하기 위한 내부지침”에 불과하다며 법적 구속력을 부정했다. 

전문가들은 현행 도정법에 종교시설 보상에 대한 규정이 명확하게 없고, 정비사업과 관련된 도시정비법, 감정평가법 등에서도 ‘종교’라는 단어조차 없을 정도로 관련 규정이 취약하다고 지적하고 있다. 이들은 이번 시의 연구용역을 기반으로 종교시설 보상에 대한 법적 구속력을 지닌 보상기준을 마련해야 한다고 조언했다.



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