창간16주년 기획 … 재개발·재건축 발목잡는 ‘겹규제’ 재정비하자
창간16주년 기획 … 재개발·재건축 발목잡는 ‘겹규제’ 재정비하자
“HUG분양가 심사기준·초과이익환수제부터 손질해야” 한목소리
  • 문상연 기자
  • 승인 2020.05.28 17:56
  • 댓글 0
이 기사를 공유합니다

 

HUG, 명확한 근거없이 주먹구구식 분양가 후려치기
재건축부담금, 이익실현 시점에 부과하는게 바람직 

[하우징헤럴드=문상연기자] 정부가 재개발·재건축사업을 집값 상승의 주범으로 지목하면서 양산된 융단폭격식 규제에 대한 재정비 요구가 날이 갈수록 높아지고 있다. ‘도시 및 주거환경정비법’ 상의 규제가 강화되는 것에 더해 도정법 밖의 새로운 규제들까지 가일층 겹쳐 사업 추진 자체가 불가능할 정도까지 도달했다는 지적이다.

실제로 문재인 정부 출범 이후 도정법뿐만 아니라 직접적 연관이 없는 새로운 형태의 규제들이 속속 추가되고 있다. 이들이 기존 규제에 더해지면서 불필요한 겹규제 형태를 갖고 있는 제도의 전면적인 재검토가 시급하다는 것이다.

▲분양가 상한제 확대 적용… HUG 분양가 심사 기준 통한 분양가 규제 없애야

정비업계에서는 법적 근거가 미약한 각종 재량행위에 강력히 반발하고 있다. 특히 HUG(주택도시보증공사)의 횡포를 비판하는 목소리가 크다. 일반분양가 결정이 조합원들의 재산권과 직결된 매우 민감한 사안임에도 불구, HUG가 명확한 근거도 없이 주먹구구식으로 분양가 후려치기에 앞장 서 왔기 때문이다.

오는 7월부터 분양가 상한제가 확대 적용되는 만큼 분양가 규제 수단으로 이용되고 있는 HUG의 행정횡포를 이번 기회에 뿌리 뽑아야 한다는 지적이다. 

분양보증이란 분양사업자가 파산 등의 사유로 분양계약을 이행할 수 없게 되는 경우 소비자 피해를 줄이자는 취지로 HUG에서 시공 및 분양 대금 환급을 책임지는 제도다.

하지만 분양보증은 사실상 고분양가 통제장치로 활용되고 있다. HUG는 ‘고분양가 사업장 분양보증 처리기준’을 통해 서울·과천·세종 등 ‘고분양가 관리지역’에서 고분양가 등을 이유로 분양보증을 거절하거나 보증서 발급을 중단하는 등 주택분양시장에 개입하고 있다.

현재 HUG는 △비교사업장과 비교해 1년 이내 분양한 경우, 비교사업장의 평균 분양가 및 최고 분양가의 100% 이내 △비교사업장과 비교해 1년을 초과한 경우, 첫째 평균 분양가에 주택가격변동률을 적용한 금액, 둘째 평균분양가의 105% 이내 중 낮은 금액 등의 기준을 통해 분양가를 심사한다.

현행 ‘주택공급에 관한 규칙’에서는 분양보증기관으로 △HUG와 △보험업법에 따른 보험회사 중 국토부장관이 지정하는 보험회사 등 두개 기관이 명시돼 있다. 하지만 여지껏 국토부장관이 지정하지 않아 HUG의 독점 체제로 운영되고 있는 중이다.

문제는 HUG의 분양가 심사 기준이 획일적이고 경직돼 사업장별 격차를 인정하지 못한다는 점이다. 특히 HUG가 마감재 수준, 단지 규모, 아파트 브랜드, 입지 등은 전혀 고려하지 않고 인근 비교단지와의 분양가를 기준으로 삼고 있어 납득하기 어렵다는 지적이다. 

실제로 강동구 둔촌주공 재건축조합은 HUG가 조합원 분양가보다 낮은 수준의 일반분양가를 요구하고 있어 난항을 겪고 있다. 조합은 일반분양가 3.3㎡당 3천550만원을 강력하게 요구하고 있지만 HUG측에서 2천970만원을 요구하고 있다. 이에 조합은 지난 14일 청와대 앞에서 주택도시보증공사(HUG)의 고분양가 심사기준 완화를 요구하는 기자회견을 예정했지만, 코로나19 확산을 우려한 관계당국의 제지를 받아 취소했다.

조합측은 호소문에서 “일부 조합원들은 일반분양자 보다 더 많은 분양가를 부담하게 돼 사업도 좌초할 수 있다”고 주장했다. 또한 조합은 재건축 사업 추진을 통해 수도권 주택공급 기반을 강화하는 데 기여할 수 있게 해달라고 호소했다.

▲미실현 이익, 이중과세 논란… 재건축 초과이익환수제 개선해야

현재 재건축사업에 가장 큰 걸림돌로 작용하고 있는 재건축 초과이익환수제도 재정비가 시급하다는 지적이다. 재건축 부담금이 미실현 이익에 대한 과세뿐만 아니라 양도세 등과 맞물려 이중과세의 문제가 발생하는 만큼, 적절한 개선이 필요하다는 입장이다. 제도의 도입 취지를 고려했을 때 기존 세법체제를 정비하면 충분히 달성할 수 있는 만큼 전면적인 재검토가 필요하다는 주장이다.

업계에서 주장하는 재건축 초과이익환수제에 대한 개선방안은 크게 △재건축 부담금 부과시점 △실수요자 보호를 위한 구제 방안 △재건축 부담금에 대한 단상 등이다.

먼저 재건축 부담금을 이익실현 시점에서 부과하는 게 바람직하다는 지적이다. 현행 재건축 초과이익환수제에서 재건축 부담금의 납부의무자인 조합원은 재건축 부담금 부과일로부터 6개월 이내에 재건축부담금을 납부해야 한다.

부과일은 시장·군수·구청장이 부과종료시점(준공인가 등)부터 4개월 이내에 재건축부담금을 결정·부과하는 시점이다. 다시 말해 입주 후 1년도 채 되지 않는 기한 내 조합원당 많게는 수억원에 달하는 재건축 부담금을 납부해야 한다는 것이다. 

지난 2018년 국토부의 발표대로 4억원 넘는 재건축 부담금이 부과된다면 이들이 선택할 수 있는 방법은 부담금을 내기 위해 막대한 대출을 받거나 집을 파는 수단밖에 없다. 결국 전문가들은 기존 제도들을 재정비하면 재건축 초과이익환수제의 본래 목적을 충분히 달성할 수 있다는 입장이다. 먼저 개발이익환수 측면에서 양도소득세가 존재함에도 불구하고 자본이익을 미리 앞당겨 집행할 필요가 없다는 설명이다. 

홍봉주 H&P법률사무소 대표변호사는 “재건축부담금은 ‘주택가격 안정화’라는 목적과 ‘초과이익의 환수’라는 수단이 적정한 조화를 이루고 있느냐와 부담금의 산정방식이 합리적인지에 관한 논란이 있다”며 “재건축초과이익환수제의 취지는 기존 세법체제를 정비하면 충분히 달성할 수 있어 이 제도에 대한 재검토가 필요하다”고 말했다.



댓글삭제
삭제한 댓글은 다시 복구할 수 없습니다.
그래도 삭제하시겠습니까?
댓글 0
댓글쓰기
계정을 선택하시면 로그인·계정인증을 통해
댓글을 남기실 수 있습니다.