일반분양가 큰 폭으로 떨어질 땐 사업장 붕괴 
상업지역 재개발에 임대주택 의무공급도 부담 

 

[하우징헤럴드=문상연기자] 올해 하반기에도 정비사업 시장은 한파가 지속될 전망이다. 특히 오는 7월부터 정비사업에도 분양가 상한제가 적용되면서 분양을 앞둔 단지들에겐 난항이 예고되고 있다.

하지만 주택 공급 및 주거환경 개선차원에서 정부가 규제완화의 기조를 보이고 있어 사업 초기단계 단지, 침체 현장들의 숨통은 트일 것으로 예상된다. 다만 부동산 시장이 또다시 과열 조짐을 보일 경우 언제든 정부가 규제책을 내놓겠다는 입장은 고수하고 있어 규제 완화 움직임이 정비사업 활성화까지 이어지긴 다소 무리가 있다는 분석이다. 

▲하반기 정비사업 시장의 가장 큰 변수는 ‘분양가 상한제’

올해 하반기 분양가 상한제의 여파가 당분간 정비사업의 명암을 좌지우지할 전망이다. 조합원 분담금에 직결되는 일반분양가가 분양가 상한제로 예상보다 훨씬 하락할 경우 정비사업이 좌초될 수 있다는 위기설까지 나오고 있다. 실제로 지난해 정부는 민간택지에 분양가 상한제를 확대 적용할 경우 상당한 분양가 인하 효과가 있을 것으로 내다봤다.

당시 국토부 관계자는 “분양가 상한제 지역으로 적용되면 주변 시세 대비 분양가가 70~80% 수준으로 낮아질 것으로 본다”며 “또 현행 HUG의 분양가 심사 기준과 비교해도 일률적으로 판단은 어렵지만 대략 5~10% 정도 낮을 것으로 파악하고 있다”고 말했다. 

이에 오는 7월 28일 이후 실제 분양가 상한제를 적용받은 단지들의 일반 분양가 수준이 공개되고, 나아가 일반 분양가가 조합원 분양가보다 낮은 역전현상까지 이어진다면 정비사업 추진 동력을 잃어버릴 수 있다는 우려까지 제기되고 있다.

여기에 분양가상한제의 변수는 대상 지역을 추가 확대할 가능성을 여전히 잠복하고 있어 정비사업 시장 전체에 영향을 미칠 전망이다. 이에 조합들은 △후분양 △통매각 △1+1분양 △보류지 확대 △상가조합원에게 아파트 분양 등 조합의 수익을 극대화하기 위한 방안들을 검토하고 있다. 

권대중 명지대 부동산학과 교수는 “분양가 상한제로 적용 지역 재개발·재건축 조합원들이 사업성 악화 등으로 분양 시기와 방식 등을 두고 고민하고 있다”며 “실제 일반 분양가가 크게 하락할 경우 재건축·재개발 사업이 연기되거나 보류되는 곳이 많아질 수밖에 없다”고 말했다.

▲재개발 임대비율 최고 30%까지 의무화…상업지역 재개발도 적용

이르면 8월부터 재개발사업의 임대주택 의무 공급비율이 현재 20%에서 최대 30%로 늘어나면서 사업초기 단계의 재개발사업지에 비상이 걸렸다. 

최근 재개발사업 임대주택 의무공급 비율 상한을 높이는 내용이 담긴 ‘도시 및 주거환경정비법 시행령’개정안이 국무조정실 규제개혁위원회를 통과했다. 정부가 관련 개정안을 고시할 경우 서울시 역시 유관부서 협의를 거쳐 최종 결정할 예정이다. 

현행 도정법은 임대주택 의무비율을 30% 이내로 규정하고 있지만, 시행령은 지방자치단체가 조례를 통해 15% 이내로 비율을 조절할 수 있도록 규제를 완화하고 있다.

나아가 재개발단지의 세입자 수가 과다할 경우에는 5%p까지 추가로 비율을 부과할 수 있어, 임대주택 의무비율 상한은 수치상 20% 수준이다. 다만 5%p 전부를 적용한 사례가 현재까지 없어, 평균적으로 15%가 적정 비율로 통용돼 왔다.

새 규정은 수도권 지역 15%였던 시행령 의무비율 한도를 20%까지 늘리고, 추가로 부과할 수 있는 비율도 5%p에서 10%p로 늘렸다. 추가부여 조건은 ‘세입자 수가 과다할 경우’에서 ‘주택수급안정 등 구역특성에 따라’로 바꿔 임대주택 의무비율을 더욱 늘릴 수 있도록 했다. 개정안에 따른 시행령 의무비율은 최대 30%다.

또 그동안 임대주택 의무공급 대상에서 제외됐던 상업지역 재개발사업도 주거지역과 마찬가지로 임대주택 의무비율이 적용되도록 했다. 

그동안 자체 조례를 통해 상업지역에 임대주택 공급 의무를 부과했던 서울시의 건의를 반영했다. 

적용대상은 ‘사업시행계획인가’을 받지 않았거나, 아직 신청하지 않은 단지다. 이미 ‘사업시행계획인가’를 받았거나 인가 신청서를 제출한 곳은 적용대상에서 제외된다. 또 수도권 이외 지역은 현행 비율이 그대로 유지된다.

개정안은 공포 후 3개월 뒤부터 시행된다. 이에 따라 이르면 오는 8월부터 효력이 발생할 예정이다. 

두성규 한국건설산업연구원 선임연구위원은 “서울 신규 주택 통계를 보면 전체 물량의 80%가 정비사업을 통해 공급되고 있다”며 “그중 30%가 재개발 사업을 통해 이뤄지는데 임대주택 비율 상향으로 사업이 사실상 중단되는 곳들이 많을 것으로 예상돼 중장기적으로 공급 부족으로 서울시 집값만 올리는 결과를 초래할 수 있다”고 말했다.