하반기 부동산시장 코로나·슈퍼여당 영향에 대체로 ‘흐림’
하반기 부동산시장 코로나·슈퍼여당 영향에 대체로 ‘흐림’
전문가들이 짚어본 하반기 기상도
  • 최진 기자
  • 승인 2020.06.12 10:42
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권영선 책임연구원 온라인 통한 부동산시장 정보유통 크게 활성화
김성환 부연구위원 조정대상지역 실수요자 요건을 상향 조정해야
심교언 교수 매매·임대차 시장 가격조정… 서울 청약 관심을
양지영 소장 보유세 부담 높이기보다 양도·취득세 낮춰야
조은상 본부장 단순 공급확대보다 수요자 고려한 공급대책 필요

[하우징헤럴드=최진기자] 코로나19 사태와 총선 여권 압승에 따른 하반기 부동산시장의 전망에 관심이 쏠리고 있다. 코로나 여파로 글로벌 경기침체가 장기간 지속될 것이라는 전망이 나오는 가운데 정부가 지속적으로 규제정책을 내놓으며 부동산시장을 억누를 경우, 주택·건설경기뿐 아니라 국가 전반에 영향을 미칠 우려가 있기 때문이다.

하반기 부동산시장의 불확실성이 커짐에 따라 본지는 △권영선 주택산업연구원 책임연구원 △김성환 한국건설산업연구원 부연구위원 △심교언 건국대학교 부동산학과 교수 △양지영 R&C연구소 소장 △조은상 리얼투데이 본부장(가나다순) 등 5명의 전문가에게 ‘2020년 하반기 부동산시장 전망’을 문의했다.

▲올해 상반기에 발생한 코로나19 사태, 여당 총선압승 등은 하반기 부동산시장에 직접적인 영향을 미칠 것으로 예상된다. 하반기 매매시장 전망은 어떤가?

권 책임연구원: 코로나 사태로 국내외 모든 경제가 마이너스 성장을 예고하고 있다. 경기침체에 따른 하방압력은 규제-비규제 지역, 신규-노후주택, 고가-중저가주택에서 차등적으로 나타날 것이다. 특히 최근 집값이 치솟았던 강남을 중심으로 하방압력이 크게 작동할 것이다.

김 부연구위원: 여당의 총선압승으로 정부의 규제정책은 더욱 힘을 얻게 됐다. 게다가 코로나 여파로 경기침체가 장기화된다면 전국 매매시장은 당분간 하향곡선을 벗어나기 힘들 것이다.

심 교수: 코로나 사태에 따른 경제 위축이 부동산시장으로의 접근과 투자를 줄여, 전반적인 매매시장의 하방조정이 예상된다.

양 소장: 보유세 부담이 늘면서 다주택자 매물이 나올 가능성이 커졌지만, 매수자도 보유세 부담은 마찬가지라서 거래증가는 쉽지 않은 상황이다. 거래하락에 따른 가격조정이 불가피한 상황이며 정부의 추가적인 공급 또는 규제대책에 따라 조정 폭이 커질 수 있다.

조 본부장: 코로나가 진정된 이후에는 움츠린 투자심리가 커지면서 상승 전환이 가능할 것으로 예상된다. 서울(수도권)·역세권·소형·새 아파트 등 수요가 보장된 키워드를 중심으로 회복세가 시작될 것이다. 물론, 코로나가 지속된다면 관망세 역시 지속될 것이다.

▲ 매매시장이 위축되면서 바뀔 하반기 임대차(전·월세)시장의 전망은 어떤가?

권: 정부의 부동산규제가 지속되는 중에 코로나 사태가 발생해 매매시장의 불확실성이 대폭 증가했다. 매매시장 불안심리와 신규주택 대기수요가 겹치면서 임차시장 잔류가 늘어났고 전세가격이 상승했다. 하지만 2020년까지는 입주물량이 높아, 상승폭은 축소될 것이다.

김: 3기 신도시에 대한 기대심리로 해당 도시지역에 전·월세로 잔류하려는 수요가 전·월세 가격을 강세로 유지할 것이다. 그동안 정부가 주택공급 대책으로 3기 신도시를 전면에 내세웠던 것의 영향으로 볼 수 있다. 따라서 수도권 임대차시장은 강세를 유지할 것이다.

심: 임대차 전·월세 시장 또한 매매시장의 위축과 함께 코로나 사태에 따른 여파가 미칠 것이다. 역시, 전반적인 경제 위축에 따른 하방조정이 예상된다.

양: 하반기에는 전·월세 가격을 상승시킬 요인이 많다. 우선 수도권을 중심으로 입주물량이 줄고, 임대사업에 대한 혜택이 축소됐으며 대출규제가 강화됐기 때문이다. 또한 앞서 언급했던 보유세 부담이 증가하면서 매수세가 전세로 전환될 가능성이 커졌다.

조: 매매시장의 불확실성이 강해지면서 임차인들이 매매전환을 꺼리고 전세시장에 머무르려는 경향이 나타나고 있다. 또 재개발·재건축, 3기 신도시 등 새 아파트 청약 대기수요가 전세시장에 머무르는 현상도 있다. 이러한 이유로 하반기 전월세시장은 강세일 것이다.

▲ 예상되는 하반기 부동산시장 변수가 있다면?

권: 하반기는 코로나19가 주요한 변수로 작용할 것이다. 먼저, 코로나19로 인한 고용·소득·매출 등의 변화가 민간부문 주택공급, 주택거래 및 매입 수요에 영향을 미칠 것이다. 또 온라인을 통한 부동산시장 정보유통이 크게 활성화될 것으로 예상된다.

김: 수도권 주택시장의 플레이어인 30·40대가 봉급생활자이기 때문에 하반기 변수는 ‘실업률’이다. 가계부채 비율과 대출 연체율이 높아지는 상황에서 실업률 증가로 이들이 지지력을 잃을 경우, 채무에 다른 매도물건이 늘고, 이것이 주택가격 하방압력으로 작용할 것이다.

심: 코로나19 사태를 끝내기 위한 각국의 다양한 경제 대책이 나오면서 이에 따른 영향이 하반기 부동산시장의 변수로 작용할 것이다. 무엇보다도 국내 코로나 대책이 가장 큰 영향을 미칠 변수로 작용할 것이다.

양: 정부의 추가 부동산 규제·공급대책이 중요한 변수다. 투자처를 찾지 못한 거대 유동자금이 부동산시장에 여전히 기대심리를 품고 있는 상태인데, 정부가 집값 상승의 원인인 공급부족을 해결할 수 있는 대책을 내놓느냐에 따라 집값 향방이 결정될 것이다. 

조: 여당의 총선압승에 따른 후속 부동산정책이 중요한 변수다. 문재인 정부의 미이행 공약인 전월세상한제, 계약갱신청구권 등이 실현될 수 있는 기반이 마련됐기 때문이다. 또 지난 6일 발표된 수도권 주택공급 기반강화 정책이 얼마나 신속하게 추진되는지도 중요 변수다. 

▲ 하반기 내 집 마련 호재가 존재하는가? 관망해야 한다면 전환 타이밍은 언제이고 무엇인가?

: 실수요자의 입장에서 자금여건과 구매목적에 부합하는 주택이 있다면 신속하게 매수를 준비하는 것이 좋다. 매수자 스스로가 구택구입 목적‧시기‧재무상태‧대출조건을 중심으로 시장조사와 계획을 수립해야 하고 특히, 공공주도의 주택공급 정책을 최대한 활용해야 한다.

: 지역별 호재상황에 주목해야 한다. 먼저 수도권 저평가 지역들 가운데 교통호재가 예상되는 지역은 관심을 두고 살펴야 한다. 또 1기 신도시 중 일부에서 재건축 논란이 점화될 예정이며, 끝으로 지방 광역시 중에서도 수요가 있을만한 단지를 살피는 것이 필요하다.

: 하반기에는 상반기의 다양한 변수에 따른 매매ㆍ임대차시장의 가격조정이 이어질 것으로 예상되기 때문에 현재 상황에서 내 집 마련에 나선다는 것은 무리가 있다. 다만 서울의 청약시장은 지속적인 관심을 유지하는 것이 나름의 타이밍을 정하는 방법이다.

: 자금력을 갖춘 무주택자라면 입지가 좋은 분양단지 중심으로 청약에 적극적으로 나설 필요가 있다. 자금력이 없거나 청약가점이 낮다면 향후 가격조정이 예상되기 때문에 무리할 필요가 없다. 입지 좋은 분양단지의 9억원 이하 급매물, 경매물건을 기다려도 늦지 않다.

: 안정적인 자금계획이 세워졌다면 남들이 관망세를 유지할 때 입지 좋은 물건을 선점하는 게 좋다. 지하철역이나 그밖에 대규모 개발호재가 감지돼, 가격상승 여력이 있다고 판단된다면 내 집 마련에 나서는 것이 좋다. 이후 상승세로 접어든다면 내 집 마련이 더욱 힘들다.

▲ 부동산시장의 활성화와 안정화를 위해 요구되는 정책 제언을 한다면?

권: 주거취약계층과 실수요자를 구분하는 정책이 필요하다. 임차수요가 매매수요로 전환될 수 있도록 무주택자의 자가마련 대출지원을 확대하고 1주택자의 교체수요 지원을 위한 1주택자 대출규제 완화, 그리고 조정대상지역 실수요자 요건을 상향조정할 필요가 있다.

김: ‘실수요자 보호’라는 정부의 목적을 이루려면 생애 최초 구입자에 대한 규제를 완화해 한다. 특히, 이들이 생애주기별 새 주택 수요를 만들어낸다는 점에서 내 집 마련을 안정적으로 지원하는 것이 중요하다. 이것은 미래 주택시장의 안정화·활성화에도 영향을 미칠 것이다.

심: 경기 회복을 위한 다양한 위기대응 계획을 세워야 하고 구체적인 계획실행 조건과 시기, 절차 등을 세우는 것이 필요하다. 또 민·관이 협력하는 방법도 대책마련에서 중요하게 고려돼야 한다.

양: 현재 보유세 증가 부담은 매도·매수자 모두에게 부담으로 작용해 매물을 내놓아도 거래가 막히는 상황이다. 따라서 보유세 부담을 높이기보다는 상대적으로 높은 거래세(양도세·취득세)를 낮춰야 한다. 

조: 단순한 공급확대보다는 수요를 고려한 공급확대가 이뤄져야 한다. 외곽 신도시가 능사가 아니며, 지역·상품·면적 등 다양한 구성에 따른 다양한 선택지가 수요자에게 제공돼야 한다. 나아가 임대 활성화 정책, 리모델링 활성화 정책도 적극적으로 검토하고 실행해야 한다.

 


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