금송구역 뉴스테이로 돌파구… 7월 관리처분계획 총회 연다
금송구역 뉴스테이로 돌파구… 7월 관리처분계획 총회 연다
용적률 50% 조건없이 파격지원… 인허가 단축도
속도·안정성 높여 사업성 확보… 분담금 최소화
  • 최진 기자
  • 승인 2020.06.12 10:47
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[하우징헤럴드=최진 기자] 공공지원 민간임대 연계형 정비사업(뉴스테이)을 추진하고 있는 인천광역시 동구 금송구역이 재개발·재건축 정비사업 한파 속에서도 신속하고 안정적인 사업추진으로 이르면 오는 7월 관리처분계획 총회를 개최할 예정이다. 정비사업 8부 능선으로 불리는 관리처분이 코앞으로 다가온 상황이라 조합은 계획수립에 전력을 다하고 있다.

지난 6일 정부의 부동산대책으로 인천이 전매제한 지역으로 발표됨에 따라 인천 재개발 현장들의 분양계획에 차질이 생길 수 있다는 우려가 제기되지만, 금송구역은 일반분양에 대한 부담이 없는 뉴스테이를 추진하고 있어, 분양시장 위기에서도 자유로운 상황이다. 게다가 인근 재개발·재건축 단지들도 사업이 순항하고 있어, 상전벽해 수준의 구도심 프리미엄 브랜드 타운이 선보일 예정이다.

▲사업 중단된 인천 정비조합들… 뉴스테이로 돌파구 마련

인천 금송구역은 지난 2016년 뉴스테이 구역으로 선정된 지 4년 만에 관리처분 총회를 준비하는 사업단계에 이르렀다. 일반 재개발 정비사업이 짧게는 10년에서 길게는 15년 이상 소요된다는 점을 감안하면 눈에 띄는 추진력이다.

금송구역 주택재개발정비사업조합(조합장 강혜경)이 사업 속도를 끌어올릴 수 있었던 가장 큰 이유는 뉴스테이 사업으로 정부의 행정지원은 챙기고 고강도 규제는 벗어날 수 있었던 것이다.

▲정부·지자체 쌍끌이 행정지원… 인허가 기간 대폭 단축

당시 뉴스테이는 정부가 추진하는 핵심 주택공급 정책이었기 때문에 공공의 전폭적인 행정지원이 수반됐다. 정부는 뉴스테이 현장에 대한 국토부와 인천시, 동구청의 적극적인 지원을 유도했고, 사업성 향상을 위해 용적률 50%를 조건 없이 지원하는 파격적인 혜택을 부여했다.

인·허가권을 쥔 기관들의 행정지원으로 금송구역은 2016년 2월 뉴스테이 구역으로 선정된 이후 초기 사업절차를 신속하게 마무리할 수 있었다. 앞서 일반 재개발사업을 추진했을 때는 36개월이 소요됐던 정비구역 지정이 11개월 만에, 40개월이 소요됐던 사업시행계획인가는 16개월 만에 중대한 변경사항을 인가받았다. 오늘날 문재인 정부의 고강도 규제 속에서 힘겹게 재개발·재건축사업을 추진하고 있는 현장들이 봤을 때는 꿈같은 이야기다.

정부·지자체의 행정지원과 더불어 뉴스테이 사업에 부여되는 50%의 용적률도 사업 속도를 높이는 주요 원동력으로 작용했다. 일반적으로 용적률 인센티브를 얻으려면 기부채납·녹색건축물 인증·지하주차장·지역 건설업체·장수명주택 인증 등 다양한 평가와 인증을 덧붙여야 한다. 각각의 평가를 위한 용역비용도 만만찮을 뿐 아니라, 소요기간도 수개월이 걸린다. 

그러나 금송구역은 뉴스테이를 추진하면서 추가 인센티브 상한인 50%를 별다른 조건 없이 부여받아 추가 인센티브를 위한 비용과 시간을 절약했다. 현재 금송구역의 순수 기부채납비율은 5.6%에 불과하며, 2종 기본용적률 250%에 뉴스테이로 추가된 50%의 용적률을 더해 적용용적률 약 300%를 기록하고 있다.

▲분양시장 위기에도 영향 없어… 안정·신속한 사업추진

일반 재개발·재건축 규제 수위가 부동산정책이 발표될 때마다 강화되는 추세지만, 뉴스테이 현장에 대한 별도의 규제는 강화되지 않았다. 일반분양 물량을 임대주택으로 전환하는 방식이어서 주택시장 안정화와 공익 기여를 잠정적으로 인정받기 때문이다.

박근혜 정부가 추진하던 다수의 주택정책이 변경·폐지됐지만, 뉴스테이 사업은 ‘공공지원 민간임대 연계형 정비사업’으로 명칭이 바뀐 뒤 현 정부에서도 지속적으로 사업을 유지하고 있다.

또 금송구역은 뉴스테이로 신속한 사업추진 성과를 얻었을 뿐 아니라, 사업의 안정성도 확보했다. 최근 정부는 재개발에 대한 임대주택 의무비율 상한을 30%까지 확대하려는 움직임을 보이고 있다. 정비사업의 자금줄인 일반분양 물량이 임대주택으로 떨어져 나가는 상황이라, 다수의 재개발 현장이 긴장의 끈을 놓지 못하는 상태다. 

금송구역은 규제나 분양시장 악화에서 자유롭다. 뉴스테이 초기에 책정한 매각 분양가액이 시세를 반영하지 못해 아쉬운 점으로 지적되지만, 미분양과 이에 따른 할인분양 등의 부담은 임대사업자가 떠안기 때문에 걱정이 없다. 특히, 인허가 과정에서 사업비가 절약되고 사업기간이 단축되면서 그에 다른 조합원의 분담금 감소가 더 큰 이점으로 작용한다.



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