[하우징헤럴드] 1세대 1주택 비과세를 적용받기 위해서는 1세대인 거주가 보유하는 ‘1주택’을 양도하는 경우이어야 한다. 1주택의 판단과 관련해 해당 건물이 실질적으로 주택에 해당되는 것인지 여부와 그 수는 어떻게 산정할 것인지 등에 대한 검토가 필요하다.
주택법상 ‘주택’이란 세대 구성원이 장기간 독립적된 주거 생활을 할 수 있는 구조로 된 건축물의 전부 또는 일부 및 그 부속 토지를 말하며, 이는 단독주택과 공동주택으로 구분된다. 소득세법상 주택이란 허가 여부나 공부상의 용도 구분에 관계없이 사실상 주거용으로 사용하는 건물을 말하며, 그 용도가 분명하지 아니하면 공부상 용도에 따른다.
Q. 주택의 판정은 어떻게 하나요?
A. 1) 공부상 주택이나 사실상 영업용 건물인 경우 비과세 여부= 소유하고 있던 공부상의 주택인 1세대 1주택을 거주용이 아닌 영업용 건물(점포‧사무소 등)로 사용하다 양도하는 때에는 소득세법 시행령 제154조 제1항에 규정하는 1세대1주택으로 보지 않는다.
2) 주거용인 오피스텔의 주택 여부= 주거용 오피스텔의 경우에는 공부상 용도에 관계없이 사실상 주거용으로 사용하면 주택으로 보아 1세대 1주택 비과세를 판단해야 한다.(재재산 46014-40, 2003.2.18.)
3) 원룸= 양도소득세가 비과세되는 1세대 1주택을 판정함에 있어 주택이라 함은 공부상 용도 구분에 관계없이 사실상 주거용으로 사용하는 건물을 말하며, 원룸을 사실상 주거용으로 사용하면 주택으로 판정해야 함.(서면4팀-1128,2005.7.5.)
4) 농가주택 및 무허가주택= 시골에 소재한 소규모 농가주택도 주택 수에 포함해야 하고, 무허가주택인 경우에도 재산세가 과세되기 때문에 주택 수에 포함해야 한다.
Q. 주택 수의 계산은 어떻게 하나요?
A. 1) 1주택을 공유하는 경우의 주택 여부= 1주택을 여러 사람이 공동으로 소유하는 경우에도 각각 개개인이 1주택을 소유하는 것으로 본다. 이 경우 상속 받은 1주택을 공동 소유하고 있는 경우에는 소수 지분 소유자는 1세대 1주택 판정 시 주택 수에서 제외함.
2) 임대주택의 주택 수 포함 여부= 1세대 1주택 비과세 판정시 임대주택도 소유 주택 수에 포함하는 것이 원칙이며, 다만 조특법 제97조 및 제97조의2 규정에 의한 임대주택은 당해 규정의 특례 사항에 의거 1세대 1주택 비과세 판정시 주택 수에서 제외하고 있다.(서면1팀-182, 2004.2.3.)
3) 매수자의 등기 지연으로 1세대 2주택= 1세대 1주택을 양도했으나 동 주택을 매수한 자가 소유권 이전 등기를 하지 아니하여 부득이 공부상 1세대 2주택이 된 경우로서 매매계약서 등에 의해 1세대 1주택임이 사실상 확인되는 경우에는 비과세 한다.
4) 대지와 건물을 세대원이 각각 소유하고 있는 경우= 1세대 1주택의 비과세 요건을 갖춘 대지와 건물을 동일한 세대의 구성원이 각각 소유하고 있는 경우에는 이를 1세대 1주택으로 본다.
이우진 대표세무사/세무법인이레
