재개발 공공만능주의 발상 효과는 '글쎄'
재개발 공공만능주의 발상 효과는 '글쎄'
국토부, ‘공공 재개발’ 카드싸고 실효성 논란
  • 문상연 기자
  • 승인 2020.06.17 10:00
  • 댓글 0
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수도권 주택공급확대 위해 정비사업 필요성 인정한 셈
공공지원 민간임대 연계형 사업·신탁방식 등 성과없어 
민간 정비사업도 규제 풀어 종합활성화 묘책 찾아야

[하우징헤럴드=문상연 기자] 정부가 주택공급 확대방안으로 공공이 직접 주도해 공급을 늘리겠다는 ‘공공 재개발’ 카드를 꺼냈지만, 현장에서의 반응은 엇갈리고 있다. 정부가 수도권 공급확대를 위해 정비사업의 필요성을 인정했다는 부분은 반기는 반면, 공공 재개발의 실효성에 대해 의문을 제기하고 있다.

특히 그동안 침체현장들을 살리기 위해 도입됐던 공공지원 민간임대 연계형 정비사업과 신탁방식 등이 서울에서는 거의 성과가 미약했기 때문이다. 이에 공공만능주의가 아니라 민간 정비사업에도 적절한 지원책이 동반돼야 한다는 지적이다.

▲공공 재개발 통해 수도권 공급확대… 주택 공급을 위해 정비사업 필요성 인정한 것

지난 5월 정부가 공공성을 강화한 정비사업 활성화와 건축 규제 완화 등을 통해 오는 2022년까지 서울 도심에 주택 7만가구를 추가로 공급하기로 했다. 특히 공공 재개발사업을 통해 서울시내 4만호를 공급할 계획이다.

국토부는 그동안 지지부진했던 재개발사업을 재개하고, 추진 중인 사업의 속도를 높이기 위해 각종 규제를 완화할 방침이다. 조합원 물량을 제외한 50% 이상을 공공임대로 전환하면 용도지역 상향이나 법적 상한용적률 120% 허용 등의 혜택을 준다. 또 기부채납 비율을 완화해주고 분양가상한제를 면제해준다. 조합원 수익도 일정 수준 예산을 투입해 보장해준다.

이밖에도 도시규제 완화, 기부채납 완화, 신속한 인허가 등을 통해 구역지정부터 착공까지의 통상 10년 이상 소요되는 기간을 5년으로 단축하고, 재개발 사업에 지원되지 않던 금융지원 등 사업지원까지 강화한다.

정비업계에서는 정부가 공공 재개발을 통해 공급을 늘리겠다는 입장에 실효성을 따지기 전에 일단 긍정적인 반응을 보이고 있다. 기존 부동산 대책에서 벗어나 ‘공급’에 초점이 맞춰져 있다는 이유에서다. 또한 정부가 마침내 수도권의 주택 공급 수단으로 정비사업의 필요성을 인정했다는 분석이다.

업계에서는 서울에 집중된 주택수요로 인해 집값이 상승하고 있는 현재 상황에서 가장 확실한 공급방안인 재개발·재건축 규제 완화를 지속 요구해왔다. 나아가 침체현장들을 활성화하기 위해 지원할 방안을 모색했다는 점도 긍정적인 평가로 이어지고 있다.

인천의 한 재개발 조합장은 “이번 정책을 통해 정부가 주택공급을 활성화할 수 있는 중요한 수단이 재개발사업이라는 것을 깨달았다는 점에서는 의미가 있다”라며 “앞으로도 각종 재개발 현안에 대해 정부와 지자체가 적극적인 지원에 나서길 바란다”라고 말했다.

▲정비업계, “서울시내에서 공공 재개발 도입하는 현장은 소수에 불과할 것”

정비업계에서는 공공 재개발이 침체현장을 살리기 위한 해결책 중 하나가 될 순 있지만, 서울시내에서 도입하는 현장은 소수에 불과할 것으로 내다보고 있다. 공공지원 민간임대(뉴스테이) 연계형 정비사업과 신탁방식 등이 앞서 지방 현장들을 중심으로 침체현장을 활성화하는데 큰 역할을 하고 있지만 서울에서는 거의 성과가 미약했기 때문이다.

또한 서울시에서 사업기간을 단축하고 분담금을 절감할 수 있다며 도입된 공공관리제도 등 공적인 지원제도를 운영해왔음에도 불구하고 실효성을 거두지 못했고, 정비사업의 부작용을 해소하지 못했다는 불신에 따른 지적이다.

이밖에도 조합원 분양물량을 제외하고 분양가상한제를 면제한다고 해도 일반분양 물량의 50%를 공적임대로 내놔야한다는 악조건이 걸려있어 공공재개발을 도입하는 현장들은 극히 드물 것이라는 관측이다. 

박순신 이너시티 대표는 “공공재개발이 뉴스테이 연계형 정비사업 등과 같이 침체현장을 활성화 할 수 있는 하나의 돌파구가 될 수 있다”며 “하지만 앞선 사례를 보더라도 서울시내 정비사업현장에선 큰 환영을 받지는 못해 정부의 발표처럼 수도권 도심 주택 공급확대에 실효성을 가질 수 있을지는 의문”이라고 말했다.

▲공공 만능주의 인식 버리고 민간 정비사업 활성화 대책도 마련해야

업계에서는 정부가 공공 만능주의가 아닌 민간과 정부가 공생할 수 있는 종합적인 정비사업 활성화 대책이 필요하다는 지적이다. 수도권 주택 공급에 정비사업이 필요한 이유는 ‘필요한 지역에 원하는 주택 공급 확대’하기 위함이다.

이를 위해서는 수요가 몰리는 서울시내 정비사업현장의 활성화가 절실하다. 하지만 공공 재개발은 서울시내 극히 일부 사업장에만 적용될 것으로 관측되면서 주택공급을 현실화 시키는데 한계가 명확하다는 지적이다.

나아가 공공 재개발은 사업성 부족 등으로 장기간 지체된 사업장이 적용 대상으로 비인기 지역들이 대부분이라 실제 주택 수요와 관계없이 단순히 주택공급 실적 쌓기에 그칠 우려도 제기되고 있다. 

서울 주택공급이 목적이라면 정비사업이 지체되고 있는 곳 외에도 규제 완화가 이뤄져야 한다는 주장이다. 재개발뿐만 아니라 재건축 단지가 밀집한 강남권에 수요자가 몰리는 것을 고려해 정비사업 전반에 대한 종합적인 활성화 대책이 필요하다는 지적이다. 

정비업계 관계자는 “서울 정비현장은 주민 간 갈등이나 분담금 문제보다는 국토부의 분양가상한제, 주택도시보증공사의 분양가 규제, 도정법을 초월한 서울시 조례 횡포로 사업이 정체된 곳이 부지기수”라며 “공공재개발 뿐만 아니라 민간 정비사업도 활성화 될 수 있도록 종합적인 대책을 마련해야 한다”고 말했다.

또한 그는 “적절한 주택이 공급될 수 있도록 각 지역별 현안들을 검토해 공공만능주의가 아닌 필요한 곳에 적절한 지원책이 이뤄져야 할 것”이라고 말했다.



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