1주택 이상 보유한 토지등소유자 200여명 이주비 대출 금지 
1+1 분양을 다주택자로 간주하는건 제도도입 취지에 어긋나

 

[하우징헤럴드=문상연 기자] 투기수요를 차단하기 위한 정부의 무차별적인 대출규제가 공공이 직접 시행하는 주거환경개선사업까지 발목을 잡고 있어 논란이 일고 있다. 주거환경개선사업은 정비기반시설이 극히 열악하고 노후·불량건축물이 과도하게 밀집한 지역에 지방공사·LH공사 등 공공이 직접 사업을 시행하는 정비사업이다.

현재 이주가 진행 중인 안양시 만안구 냉천지구 주거환경개선사업은 지난 3월 정부가 갑작스레 조정대상지역으로 지정해 1+1 분양을 신청한 주민들이 이주비 대출 로 고통을 받고 있다. 세입자 보증금 반환이나 임시 거주를 위한 주택마련 비용 대출이 불가능해졌기 때문이다.

주민들 대부분 경제여건이 여의치 않아 이주비 대출 등을 통한 세입자 보증금 충당이나 임시 거주를 위한 주택비용 대출이 불가능해 이주 자체를 사실상 포기할 수밖에 없어 개선책 마련이 시급한 상황이다.

▲안양시 만안구 등 지난 3월 조정대상지역에 포함… 냉천지구 이주비 대출 금지 날벼락

정부는 지난 2월 20일 19번째 부동산 대책을 발표해 안양시 만안구, 의왕시, 수원시 영통구·권선구·장안구 등을 조정대상지역으로 신규 지정했다. 이에 지난 3월 2일부터 해당 지역들의 주택담보대출 규제가 강화됐다. 정부는 수도권 지역의 국지적 과열에 따른 투기수요를 차단하기 위함이라고 밝혔지만, 갑작스런 조정대상지역 지정 직격탄은 엉뚱하게도 냉천지구 주거환경개선사업이 맞았다.

안양시 냉천지구 주거환경개선사업은 지난해 6월 토지등소유자 분양신청, 같은 해 12월 안양시청에 관리처분계획 인가를 신청했다. 이후 지난 2월 28일 관리처분계획 인가를 득하고 이주에 돌입했다. 분양신청 및 관리처분계획 수립 당시 안양은 비규제지역으로 1+1분양을 신청한 토지등소유자들은 LTV 60%로 이주비 대출이 가능했다.

하지만 정부가 예고도 없이 2월 20일 조정대상지역으로 지정하면서 다주택자는 물론 1주택자 중 1+1분양을 신청한 토지등소유자들의 이주비 대출이 금지됐다. 지난 2018년 9·13 대책 시행을 통해 기존 1주택을 보유한 토지등소유자가 1+1 분양을 신청해 관리처분인가 후 입주권 두개를 얻을 경우 다주택자로 간주하고 이들은 대출 규제에 묶여 개인 집단대출을 아예 받을 수 없게 됐다. 정부가 다주택자에 대한 규제 강화의 일환으로 분양권·입주권도 주택으로 간주하기로 했기 때문이다. 

안양시 자료에 따르면 냉천지구 분양신청자 총 874명 중 1주택 보유자는 총 456명이다. 이 중 1주택 분양신청자는 355명으로 이주비 대출이 가능하지만, 1+1 분양을 신청한 101명은 이주비 대출이 불가능하다. 또한 지구외 주택을 1채 소유한 2주택자 중 1주택 분양신청자 235명은 준공 후 2년 이내에 1채를 처분하는 조건으로 이주비 대출이 가능하지만, 1+1 분양을 신청한 59명은 대출을 받을 수 없다. 지구외 2채 이상을 보유한 다주택자 109명도 대출이 금지됐다. 

▲지난해 12월 관리처분인가 신청 완료… 1+1 분양신청자 이주비 대출 허용해야

냉천지구 토지등소유자들과 안양시는 조정대상지역 지정 전 관리처분인가 신청 및 인가가 완료됐기 때문에 냉천지구는 종전 규정을 적용하는 등 예외로 이주비 대출을 허용해야 한다고 강력히 주장하고 있다. 특히 기존 1주택 보유자 등 실수요자라고 충분히 납득할 수 있는 경우에는 대출규제 대상에서 제외해야 한다는 지적이다. 

이에 안양시와 경기도시공사, 냉천지구 주민대표회의는 냉천지구의 사례가 특수한 만큼, 다주택자 기준을 예외로 해달라고 금융위원회와 국토교통부에 요청했다. 

이들은 지난 2월 28일 금융위원회에서 집단대출의 경우 3월 1일까지 관리처분계획인가를 받은 재개발·재건축사업장에 대해서 종전 규정으로 적용 가능하다고 발표했고, 반포주공1단지 등과 같은 기존사례를 들어 예외규정을 적용해야 한다고 지적했다.

실제 지난 2018년 9·13 대책 발표 이후 반포주공1단지 등에서 1+1 분양신청자들에 대한 대출규제가 논란이 되자 금융위가 대책발표 이전 관리처분계획인가를 신청한 사업지에 대해 예외적으로 2주택 중 주택 1채를 2년 이내에 처분하고 대출기간 동안 추가주택을 구입하지 않겠다는 약정 체결을 하는 조건으로 이주비 대출을 허용해 준 바 있다. 

안양시 관계자는 “경과 규정 및 예고 지표도 없이 갑작스레 조정대상지역으로 지정해 이주비 대출이 절반이상 막혔다”며 “조정대상지역 규제 적용 전에 관리처분인가가 났고, 분양신청은 6개월 전에 모두 완료된 만큼 냉천지구는 반포주공1단지 등과 마찬가지로 실수요자 보호를 위해 예외 규정을 적용해 이주비 대출을 허용해야 한다”고 말했다. 

▲1+1 분양을 다주택자로 간주… 제도 도입취지에 어긋나

1+1분양신청의 경우 기존 주택은 1주택인데도 다주택자로 간주해 미리부터 규제를 가한다는 것은 납득하기 어렵다는 주장도 나온다. 나아가 주거환경개선사업의 특성상 1+1 분양 신청자를 다주택자 및 투기수요로 간주해 대출을 규제하는 것은 1+1 분양 제도의 도입 취지에 어긋난다는 지적이다.

주거환경개선사업은 도시저소득주민이 집단으로 거주하는 지역으로서 정비기반시설이 극히 열악하고 노후·불량건축물이 과도하게 밀집한 지역에서 주거환경을 개선하기 위해 시장·군수가 직접 시행하거나 LH공사 등의 공공시행자가 시행하는 사업이다. 

1+1 분양은 대지 지분이나 평가금액이 높은 기존 주택 한 채를 보유한 조합원이 종전자산가치 범위에서 가능한 경우 새 아파트 두 채를 받는 제도다. 다양한 형태의 토지 및 주택을 보유한 토지등소유자들의 종전자산가치에 대한 권리를 보호하기 위해 도입됐다.

통상 1주택만 분양을 받을 수 있는 정비사업 특성상 대토지소유자들이 대부분 반대하는 경우가 많아 사업추진이 어려운 경우가 많았다. 이를 해결하고자 종전자산가치 범위에서 가능한 경우 1+1 분양을 받을 수 있도록 한 것이다. 또한 1+1 분양은 1인가구와 신혼부부 등 소형 면적에 대한 수요가 늘어나면서 주택 공급 확대와 집값 안정화에도 도움을 주고 있다.

신왕식 냉천지구 주민대표회의 위원장은 “1+1 분양은 열악한 환경의 시급한 주거환경개선사업에 토지등소유자들의 종전자산을 보장해 원활한 사업추진을 할 수 있도록 도입된 것으로 투기 수요와는 전혀 다르다”며 “대부분 경제여건이 여의치 않아 전세입자 보증금을 못 내주는 것은 물론 이사비용도 없어 이주비에 대한 대책 마련이 시급하다”고 말했다.