1. 인근 아파트 상가부지가 재개발구역에 포함된 경우
A구역에서 재개발사업이 진행되고 있었는데 이 구역에는 인근 B아파트의 상가부지가 약간 포함되어 있었다. A구역내에 토지나 건물을 소유한 자는 모두 토지등소유자가 되는 것이 도시정비법의 원칙이며, 이들에게는 분양신청의 기회를 주어야 한다.
그런데 A조합은 포함된 부지가 상가에 이용된다는 이유로 상가소유자들에게만 분양신청자격을 주었고, B아파트의 아파트소유자들에게는 분양신청의 권리를 인정하지 않았다.
2. 상가부지도 아파트소유자들의 공유상태임
아파트내에는 대개 단지내 상가가 있고, 그 상가의 이용에 제공되는 부지가 있으며 육안으로 그 경계가 쉽게 구별이 되는 것이 보통이다. 그래서 이 상가부지는 상가소유자들만의 전속적 소유라고 생각하기 쉬우나 거의 대부분의 아파트에서 이 부지는 아파트소유자들과 함께 공유되고 있다.
즉 상가부지와 아파트부지가 별도의 필지로 구별되어 소유자가 다른 것이 아니고, 1개의 필지로 구성되어 있어 아파트소유자들과 상가소유자들 전체의 집단이 이 필지를 공유하고 있는 것이다.
3. 아파트소유자들도 공유지분권자로서 분양신청권이 있음
따라서 B아파트의 소유자들은 당연히 분양신청권이 있는 것이다. 물론 공유지분권자로서 대표조합원을 선정해 신청할 수 있다. 사정이 이러함에도 불구하고 A조합은 상가소유자에게만 기회를 부여하고 막무가내로 사업을 진행했다. 심지어는 자신의 사업을 진행하면서 B아파트의 진출입을 방해하는 행위를 자행했다.
4. A구역 관리처분계획의 전부취소판결
B아파트소유자들은 “우리도 A조합 구역내의 토지의 공유지분권자에 해당하므로 토지등소유자이다. 그런데 분양신청의 권리를 주지 않고 수립한 관리처분계획은 위법하다”라고 주장했다.
이에 대해 서울행정법원은 2020년 5월 원고들의 주장을 인용해 해당 재개발조합의 관리처분계획을 ‘전부’취소하는 판결을 선고했다.
재판부는 “원고들은 집합건물의 대지인 이 사건 토지에 대한 지분비율대로 토지등소유자로서의 지위에 있는데, 피고 조합은 원고들이 이 사건 대상 토지에 관해 아무런 권리를 가지고 있지 않다는 전제 아래 이 사건 정비사업을 추진했으며, 나아가 피고조합은 원고들에 대한 현금청산자로서의 지위도 인정하지 않은 채 수립한 이 사건 관리처분계획이 위법하다”고 판시한 것이다.
피고조합은 상가부지를 아파트소유자들과의 공유상태를 해소하려는 방안으로 공유물분할 소송을 제기했고 제1심판결이 선고된 바 있었다. 분할소송은 최종적으로 확정되어야 효력이 발생하는 것이므로 이러한 사정은 이 사건에서는 감안되는 대상이 아니라고 보았다.
5. 집행정지 및 손해배상의 가능성
이러한 판결이 선고되었음에도 불구하고, 피고 조합은 여전히 원고들에게 아무런 권리를 보장해주지도 않은 상태에서 공사를 강행하고 있고, 각종 피해방지대책도 수립하지 않아 토사가 밀려들어오거나 철근구조물이 붕괴하는 일도 발생하고 있다. 1심에서 관리처분계획 취소판결이 선고되었으므로 곧 집행정지가 인용될 것으로 보이며, 손해배상의 책임도 문제될 것으로 판단된다.
7. 결어
재개발사업을 시행함에 있어서 재개발조합은 정비구역 내의 토지나 건물을 소유한 토지등소유자에게 분양신청기회를 보장해야 하며, 나아가 현금으로 청산해야 하는 토지등소유자별 기존의 토지ㆍ건축물 또는 그 밖의 권리의 명세와 이에 대한 청산방법을 포함해 도시정비법에 따라 적법하게 관리처분계획을 수립해야 한다.
그러나 해당 조합은 도시정비법을 위반해 토지등소유자임이 명백한 원고들의 권리를 전혀 보장하지 않은 채 위법한 관리처분계획을 수립했고, 그런 이유로 이 사건 관리처분계획이 전부취소되었다. 조금 일찍 앞서가려다가 엄청나게 늦어지는 실수를 범한 것이다. 적법하게 진행하는 것이 가장 빠른 길이라는 것을 다시한번 일깨워준 판결이다.
김향훈 대표변호사 / 법무법인 센트로
