그린뉴딜 정책과 일조·조망권 기술 적용 방향
그린뉴딜 정책과 일조·조망권 기술 적용 방향
  • 조용성 / 인텔리전트솔루션즈 대표
  • 승인 2020.06.23 10:31
  • 댓글 0
이 기사를 공유합니다

 

[하우징헤럴드] 1990년대 후반 이후, 일조권에 대한 사회적 인식이 확산되기 시작하면서 신축건물에 인접한 타 주택들의 일조권 침해 배상 청구소송이 증가하고 있다.

또한 신규아파트 분양 시, 일조권 및 조망권 등의 주거환경 효용지수가 반영된 세대별 차등화된 분양가 산정이 정착하고, 한국감정원 공동주택 공시가격에서도 층별 효용지수와 더불어, 일조권 및 조망권의 효용지수가 반영된 세대별 격차 지수가 적용되고 있다.

이러한 일조권 및 조망권에 대한 환경효용 격차 지수는 세대별 분양가, 매매가, 소송시 배상금 결정에 있어서, 시산가치 평가 시 직접적인 가격형성 요인으로 작용하게 된다.

그러나 아직 일조권, 조망권에 대한 분석 적용 방법은 과거 20년 전이나 지금이나 크게 변화하지 않고 있다. 4차 산업혁명시대로 돌입하면서 모든 분야에서의 기술적 발전이 속도를 붙고 있는데, 주택가격의 8~13%까지 가치 격차를 줄 수 있는 이 지수에 대한 혁신적 기술 개발이 더딘 상태이다.

이러한 일조권 및 조망권의 효용지수 부분의 발전이 느린 데는 세가지 문제점이 있기 떄문이다. 첫째, 감정평가 분야에서 보면, 전국에 1천만가구가 넘는 기존 공동주택에 대한 환경효용지수를 모두 개편해야 하는 딜레머에 봉착하게 된다. , 기존에 적용되어 있는 효용지수값들을 모두 재해석해 변경해야 하기 때문이다.

둘째, 법조계 분야에서 보면 1995년 대법원 판례에서 인용된 일조권 수인한도 기준을 개선해야 한다. 이 작업 역시 만만치 않다. 관련 개선 방향에 대한 연구 문헌도 부족할 뿐 아니라, 재판에서 대법원까지 가서 기존 일조권 수인한도 판례 기준을 뒤집어야 한다. 그러나 보통 1,2심에서 25년전 적용되었던 통상적 수인한도 판단기준이 인용되어 판결이 나는 경우가 대부분이다.

셋째, 학술 분야에서 보면 기존 일조권, 조망권에 대한 재해석 연구가 필요하다. 그러나 건축법상, 판례상 기준에 대한 재해석과 기준 개선에 대한 연구 논문은 찾아보기 힘들다.

이러한 문제점들을 해결하기 위해서는 감정평가분야, 법조계분야, 학계분야가 융합되어 새로운 기준 방향에 대한 연구와 발표가 지속되어야 하는데, 이 또한 융합되기 힘든 분야였다. 그러나 지금은 스마트 혁명 시대에서 각종 기술이 융합되어 첨단화 되고 있는 시대라는 점을 인식해야 한다.

먼저 감정평가분야에서는 실제 일조권과 조망권의 격차가 가치격차와 어떠한 상관성을 가지는지에 대한 과학적인 분석이 선행되어야 한다.

일 예로, 동일한 일조시간을 가지는 두 세대가 있다고 가정할 때, A세대는 오전에 해가 들고, B세대는 오후에 해가 든다면 과연 동일한 효용성을 가지는 것일까? 또한 천공율이 동일한 두 세대가 있을때, A세대는 오른쪽 하늘의 반이 보이고, B세대는 전체적으로 위쪽으로 하늘이 반이 보인다면, 과연 두 세대의 개방감이나 차폐감은 동일할까?

이러한 시각적 조망심리가 가치격차에 미치는 영향은 동일할까? 이에 대한 연구와 성과가 선행적으로 뒷받침되어 그 연구결과가 기존 공동주택 공시각격 격차의 결정 요인으로 정착되어야 한다.

법조계에서는 이제 일조권, 조망권에 대한 불확실성에 대한 재해석이 필요하다. 통상적 일조권 수인한도 기준에서 보면 연속일조의 경우, 가조시간, 비가조시간 대역으로 나누고 있다. 연속일조는 동짓날 기준 오전 9시부터 오후 3시 사이에 최장으로 햇빛이 끊어지지 않고 연속적으로 들어오는 가조시간을 정의하고 있다.

그러나 햇빛이 주면창에 30%만 들어오면 해가 들어오지 않고, 햇빛이 60% 들어오면 해가 들어오는 것인가? 해는 1%만 들어와도 해가 들어온다. 단지 1%만 들어올 뿐인데, 90년대 단순 판단 기준을 아직 그대로 적용하고 있다.

과학적으로 발전해서 이제는 시간대별로 해가 몇% 들어오는지 계산이 가능한데도 불구하고, 기존 논리가 적용되고 있다는 것은, 법조계와 학계가 풀어야 할 문제이다.

학계에서는 일조권과 조망권의 분석 방법에 대한 개선 방향이 제시되어야 한다. 공동주택의 경우는 주면창 하나로 대변될 수 있다 하더라도, 일반 주택, 주상용 건물 등은 주면을 이루는 개구부가 층별로, 면별로 다양할 수 있다. 또한 공동주택은 토지지분이 포함된 공시가격이 있으나, 일반주택은 토지, 건물의 가치가 다 다르다. 과연 건물에 대한 일조평가만으로 충분한 것일까? 또한 일조량은 각 시간대별로 동일하게 평가되어야 할 것인가?

A세대는 동향이라 오전 일조의 밀도가 높고, B세대는 남향이라 정오 일조의 밀도가 높은데, 아직 시간대별 일조입사각에 따른 에너지 전달량 등은 반영되지 않고, 그저 일조시간대만 반영되고 있는 현 상황을 되짚어 볼 필요가 있다.

이제는 일조권, 조망권에 대한 패러다임의 혁신이 필요한 시기이다. 도시정비사업을 통한 재건축, 재개발, 가로정비사업 등에서는 이러한 첨단화된 분석 방법이 개발되고 적용되어야 진정한 그린 뉴딜에 부합되는 도시개발정책에 수렴될 수 있을 것으로 판단한다.

조용성 / 인텔리전트솔루션즈 대표이사


댓글삭제
삭제한 댓글은 다시 복구할 수 없습니다.
그래도 삭제하시겠습니까?
댓글 0
댓글쓰기
계정을 선택하시면 로그인·계정인증을 통해
댓글을 남기실 수 있습니다.