정부의 막강 영향력으로 ‘주거공공성’ 에 초점
주택시장 규제대상 전락… 집값은 되레 상승

[하우징헤럴드=최진 기자] 문재인 정부는 ‘주거공공성 강화’를 부동산정책 기조로 삼고 투기와의 전쟁을 선포했다. 이를 위해 행정·금융·제도를 아우르는 각종 규제를 내놓았지만, 다량의 부동산정책에 따른 주택시장 불안이 오히려 집값을 상승시키는 원인으로 꼽히고 있다.

전문가들은 주택시장 안정화를 위해서는 민간 주택시장의 공급 동력이 보존돼야 한다고 주장하지만, 정부는 규제일변도 행보를 이어가고 있다. 지난 3년간 21번에 달하는 문재인 정부의 부동산정책을 살펴봤다.

▲2017년 ①6·19대책(부동산 규제기반 확립)

지난 2017년 6월 19일 정부의 정책 기조를 가늠할 수 있는 첫 부동산정책은 규제정책으로 등장했다. 정부는 조정대상지역을 추가 지정하고 민간택지 전매제한 기간을 기존 1년 6개월에서 소유권이전등기시까지로 강화했다. 여기에 규제지역 내 최대 3주택까지 받을 수 있었던 재건축 주택공급을 1주택(최대 2주택)으로 줄였다. 또 40곳의 조정대상지역 LTV(주택담보대출비율)·DTI(부채상환율)을 10%p씩 강화했다.

②8·2대책(규제지역 확대·강화)

6·19대책 이후에도 서울을 중심으로 집값 상승세가 이어지자, 정부는 규제지역을 확대하고 기존 규제책을 강화했다. 서울 25개구와 과천시·세종시가 투기과열지구 및 투기지역 등의 규제지역으로 지정됐다. 또 민간택지 분양가상한제 확대를 위해 주택법과 시행령 개정 등을 예고했다. 

재개발·재건축사업은 조합원의 지위양도 제한과 분양권 전매제한 등의 규제책이 뒤따랐다. 더불어 재개발 임대주택 의무건설 비율이 상향됐고, 규제지역 정비사업 분양권 재당첨이 금지됐다. 이밖에도 양도소득세 강화와 다주택자 금융규제 강화, LTV·DTI 강화 등 금융규제도 강화됐다.

③9·5후속조치(규제지역 확대·민간택지 분양가상한제)

상승세가 유지되던 성남시 분당구와 대구시 수성구가 투기과열지구로 추가 지정됐다. 또 민간택지 분양가상한제 적용기준을 △주택가격 △주택분양가격 △청약경쟁률 △주택거래량에 따라 일정수치를 상회할 경우 상한제 적용이 가능하도록 요건을 완화했다.

④10·24대책(가계부채 종합대책)

최근 2년간 가계부채 증가율 추세가 과거 대비 2배이상 빠르게 증가했다며 가계부채를 줄이기 위한 금융대책을 발표했다. 주택시장에 대해서는 대출을 통한 수익형 부동산투자를 규제하는 방안이 나왔다. 정부는 규제지역(투기기역·투기과열지역·조정대상지역)에 대한 新DTI와 DSR을 도입해 대출상환능력 검증을 강화했다. 또 소득산정기간 확대와 산정방식 변경 등으로 주택대출의 활로를 축소했다.

⑤11·29대책(주거복지로드맵)

향후 정부의 주거복지계획을 드러내는 안내서가 나왔다. 정부가 무주택 서민과 실수요자의 내 집 마련을 위해 주거공공성 강화에 나서겠다는 뜻을 밝혔다. 그러면서 2023년까지 공적지원 주택 100만호를 공급하고 청년·신혼부부·고령자·저소득층에 대한 주거지원을 확대하는 것을 목표로 제시했다.

⑥12·13대책(임대주택등록 활성화)

임대차시장 안정화를 위한 정책도 나왔다. 지방세·양도소득세·종합부동산세 등의 세제감면 혜택을 확대해 집주인의 임대주택등록을 활성화하고, 이를 통해 임대차시장 데이터를 확보·분석해, 전세금반환보증 활성화 등의 임차인 권리보호에 나서겠다는 대책이다.

▲2018년 ⑦7·5대책(신혼부부·청년 주거지원)

정부의 주거복지로드맵에 대한 신혼·청년주거지원 정책의 구체적인 밑그림이 발표됐다. 5년간 88만쌍의 신혼부부와 6세이하 자녀를 둔 한부모가족 6만가구에 공동주택과 금융자금을 지원하겠다고 밝혔다. 또 청년 75만가구에는 임대주택과 맞춤형 금융을 지원하겠다고 밝혔다.

⑧8·27대책(규제지역 확대·강화)

일부 지역을 중심으로 과열현상이 나타나자, 규제지역 조정방안이 나왔다. 투기과열지구던 서울 4개구를 투기지역으로, 조정대상지역인 광명·하남은 투기과열지구로 격상됐다. 또 구리와 안양 동안구 등은 조정대상지역으로 추가 지정됐다. 반면 안정세로 전환된 부산 기장군은 조정대상지역에서 해제했다. 

⑨9·13대책(금융규제 확대·강화)

규제지역 확대에도 불구하고 갭투자가 늘자, 정부는 고가주택 세율을 인상하며 집값 잡기에 나섰다. 고가주택세율을 3억원 초과분부터 0.2~.0.7%p 인상하고, 3주택이상 보유자와 조정대상지역 2주택이상 보유자는 0.1~1.2%p 추가과세를 부과했다. 부담상한율도 150%에서 300%까지 상향됐다.

또 2주택자의 규제지역 주택구입이나 비거주 목적의 고가주택 매입의 경우 대출이 제한됐고, 조정대상지역의 일시적 2주택자 중복보유 허용기간이 단축됐다. 양도세 비과세 기준도 강화되는 등 금융규제가 골자를 이뤘다.

⑩9·21대책(1차 수도권 주택공급 계획)

정부가 향후 5년간 수도권 지역에 주택 30만호를 공급하겠다는 계획을 밝혔다. 1차 공급은 3.5만호 규모이며, 향후 서울과 1기 신도시 사이에 위치한 대규모 택지개발을 중심으로 26.5만호를 추가 공급하겠다는 뜻을 밝혔다. 또 가로주택 등 소규모 정비사업을 통해 도심지 주택공급을 확대할 계획이라고 했다. 

⑪12·19대책(2차 수도권 주택공급 계획)

1차(3.5만호) 공급계획에 이어, 15.5만호 규모의 2차 공급계획이 나왔다. 남양주·하남·인천계양·과천이 3기 신도시로 지정됐으며, 폭발적인 인구증가에 따른 교통계획으로 “서울까지 30분 내 출퇴근”이라는 광역교통망 계획도 발표됐다.

▲2019년 ⑫1·8대책(임대주택관리 강화)

정부는 전월세 임대차시장 안정성 강화를 위해 임대주택관리시스템 구축과 세제감면 혜택에 따른 임대인의 의무조건을 제시했다. 임대료 증액제한과 등록임대주택 부기등기제 의무화 등이 임대인 의무조건으로 제시됐다.

⑬4·24대책(주거종합계획)

공적임대(17.6만호)와 주거급여(110만가구), 전월세자금(26만가구) 등의 지원으로 서민과 실수요자 중심의 주거안정성을 강화한다는 부동산 금융지원책이 나왔다. 반면, 정비사업에 대해서는 임대주택 부과비율 상향과 추진위원회 정비업체 업무제한, 공사비검증과 같은 규제책이 제시됐다.

⑭5·7대책(3차 수도권 주택공급 계획)

1차(3.5만)·2차(15.5만) 주택공급계획에 이어 11만호에 달하는 3차 공급계획이 발표됐다. 고양창릉, 부천대장이 신규 3기 신도시로 지정됐다. 이번 3차 계획발표로 정부가 발표한 수도권 30만호 주택공급 수량이 모두 채워졌다.

⑮8·12대책(민간택지 분양가상한제 적용)

서울 아파트가격이 상승세로 전환되자, 국토부가 민간택지 분양가상한제 적용기준을 확대하고 나섰다. 먼저, 상한제 적용요건을 투기과열지구로 확대하고, 상한제 지정효력 시점을 관리처분인가 신청에서 최초 입주자모집 승인신청일로 앞당겼다. 또 분양가상한제 주택의 전매제한 기한을 3~4년에서 5~10년으로 확대했다.

⑯10·1대책

국지적인 집값 상승을 이유로 정부는 또 다시 규제대책을 강화했다. 투기지역·투기과열지구의 개인사업자·법인의 LTV규제가 강화·신설됐고, 1주택 보유자도 고가주택 보유자라면 공적보증이 제한됐다. 특히, 민간택지 분양가상한제 적용검토 기준을 △일반분양 물량이 많거나 △분양가 관리를 회피한 곳으로 확대해, 핀셋 구역지정의 요건을 마련했다.

⑰11·6대책(민간택지 분양가상한제 적용지역)

민간택지 분양가상한제 적용지역이 발표됐다. 대상지역은 강남4구 22개동과 마용성 4개동, 그리고 영등포구 여의도동이 지정됐다. 더불어 국토부는 이번 상한제 구역지정이 1차 지정일 뿐이며, 집값 상승세가 지속된다면 즉각 추가지정에 나서겠다는 입장을 밝혔다.

⑱12·16대책

역대 부동산정책 중 최고의 규제정책으로 불리는 종합규제대책이 발표됐다. 이번 규제책은 총 30여개에 달하며, △9억원 초가분에 대한 LTV 규제비율 강화 △초고가(15억원) 주택구입 주담대 금지 △DSR 한도 하향조정 △규제지역 주택처분 및 전입 기한 단축(2→1년) △사업자 주담대 제한지역 확대 △사적보증 전세대출보증 규제강화 등 행정·금융·제도를 아우르는 종합적인 규제대책이다.

▲2020년 ⑲2·20대책(경기도권 금융규제)

경기지역 집값 상승세를 규제하고자, 조정대상지역 내 LTV규제가 강화됐다. 주택가격 9억원 이하는 LTV50%를, 초과분은 LTV30%로 변경(기존 60% 일괄적용)돼, 대출규제가 강화됐다. 더불어 사업자의 주담대 제한지역이 조정대상지역까지 확대됐다. 또 1주택자 주담대 실수요 요건에 신규주택 전입의무 조건이 추가됐다.

⑳5·6대책(공공재개발 활성화)

3차에 걸친 주택공급 계획과 더불어 2023년 이후의 수도권 주택공급을 위한 방안이 나왔다. 여기에는 현 정부 최초로 정비사업을 활성화하겠다는 내용이 담겼는데, 공공이 주도적으로 재개발 사업을 추진하겠다는 대책이다.

반면, 민간 정비사업에 대해서는 조합정관 투기방지조항 명시, 정비구역 지정에 따른 지가변동 모니터랑 강화 등 규제안을 덧붙였다.