삼성·잠실동은 토지거래허가구역으로 지정
3억원 초과 아파트 구입 땐 전세 대출 회수
초과이익환수제 실효성 제고위해 제도 보완

 

[하우징헤럴드=문상연 기자] 정부의 과도한 재건축 규제에 주민들의 불만이 폭발하고 있다. 지난달 17일 국토교통부가 21번째 부동산 대책인 ‘주택시장 안정을 위한 관리방안’을 발표했다. 6·17 부동산대책에는 △재건축 규제 강화 △규제지역 확대 △대출 규제 강화 등이 담겼다. 특히 재건축사업 추진 자체가 불가능할 정도로 강력한 규제들이 포함돼있어 정비업계 관계자들의 불만이 속출하고 있다. 

▲조합원 2년 의무거주, 안전진단 강화, 재건축 부담금 현실화

지난달 17일 국토교통부가 발표한 부동산 대책에는 조합원 실거주 의무화, 안전진단 강화, 재건축 부담금 현실화 등의 재건축사업에 대한 규제책이 포함됐다.

먼저 국토부는 오는 12월까지 법령 개정을 통해 최초로 조합설립인가를 신청하는 수도권 투기과열지구 내 재건축사업의 경우 ‘조합원 분양신청 시까지 2년 이상 거주’한 경우에만 분양 신청을 허용하겠다는 방침이다. 다만 반드시 연속해서 2년 이상 거주할 필요는 없고, 기간 합산을 통해 총 거주기간이 2년 이상이면 된다. 거주요건을 충족하지 못한다면 현금청산을 받아야 한다. 

재건축 안전진단 기준도 더욱 강화된다. 국토부는 재건축 추진을 위한 첫 관문인 1차 안전진단의 기관 선정과 관리 주체를 현행 관할 시·군·구에서 시·도로 변경하고, 2차 안전진단 의뢰 주체도 시·군·구에서 시·도로 바꾼다. 현행 지자체가 선정한 안전진단 기관이 민원 등에 쉽게 노출돼 독립적인 업무 수행에 지장을 주고 있다는 판단에서다.

2차 안전진단 시 현장조사를 강화하는 방안도 도입된다. 현재 1차 안전진단 결과 적정성 검토 시 현장조사가 필요하지만, 주민과의 충돌이나 회유 등을 우려해 서류심사 위주로 소극적인 검토가 이뤄지고 있다는 설명이다.

이를 개선하고자 철근 부식도·외벽 마감 상태 등 정성적 지표에 대한 검증을 2차 안전진단 기관이 직접 하도록 의무화했다. 또한 2차 안전진단 자문위원회의 책임성을 제고하기 위해 구조 안전성, 건축·설비 노후도 등을 평가 분야별로 개별·분리 심의하고 총점은 비공개할 방침이다.

이밖에도 국토부는 재건축 초과이익환수제에 대한 실효성을 높이기 위해 제도를 보완하는 등 본격 시행을 위한 준비에 들어간다고 밝혔다. 한남연립과 두산연립 등을 시작으로 하반기부터 본격적인 재건축부담금 징수에 돌입할 계획이다.

국토부에 따르면 지난 2018년 4월부터 현재까지 전국 62개 조합에 약 2천533억원의 부담금 예정액을 통보했다. 이와 함께 재건축 부담금 시뮬레이션 결과도 발표했다. 시뮬레이션 결과 조합원 1인당 재건축 부담금 예상액은 △강남 5개단지 평균 4억4천만~5억2천만원(최고 6억3천~7억1천만원, 최저 2억1천만~2억3천만원) △강북 1개단지 1천~1천300만원 △수도권 2개단지 60만~4천400만원 등이다.

▲경기·인천·대전·청주, 조정대상·투기과열지구 신규 지정… 삼성·잠실동은 토지거래허가구역

이번 부동산 대책을 통해 국토부는 일부 지역을 제외한 경기 전 지역과 인천 전 지역을 새롭게 조정대상지역으로 지정했다. 

경기는 김포·파주·연천·동두천·포천·가평·양평 등을 제외한 전 지역이, 인천은 강화·옹진을 제외한 전 지역이 조정대상지역으로 지정됐다. 지방에선 최근 집값 상승세가 뚜렷한 대전과 청주가 조정대상지역으로 지정됐다.

이 중 경기도 △성남 수정구 △수원 △안양 △안산단원 △구리 △군호 △의왕 △용인 수지·기흥 △화성동탄2 등과 인천 연수구와 남동구, 서구 대전 동·중·서·유성구 등은 투기과열지구로 지정했다.

조정대상지역은 주택담보대출비율(LTV)이 9억원 이하 주택은 50%, 9억원 초과 주택은 30%가 적용되고 총부채상환비율(DTI)은 50%로 제한된다.

투기과열지구에서는 시가 15억원을 초과하는 고가주택에 대한 주택담보대출이 불가능해지고 9억원 초과 주택의 LTV는 20%로 하향된다.

서울 강남구 삼성, 대치, 청담동과 송파 잠실동 등은 토지거래허가구역으로 지정됐다. 시장 불확실성이 큰 상황에서 주요 개발호재가 복합 작용하는 경우 인근지역 매수심리 자극과 과열 심화가 우려된다는 판단에서다.

토지거래허가구역으로 지정되면 주거·상업·공업 등 용도별로 일정 면적(주거지역 18㎡, 상업지역 20㎡)을 초과하는 토지를 취득할 때는 사전에 토지이용 목적을 명시해 시·군·구청장의 허가를 받아야 하고, 일정 기간 허가 받은 목적대로 이용해야 한다.

아파트 같은 공동주택의 경우 전용면적이 아닌 ‘대지지분’을 기준으로 한다. 만약 허가 없이 토지거래계약을 체결한 경우 2년 이하의 징역 또는 토지가격의 30% 상당 금액 이하의 벌금형에 처해진다. 특히 주거용 토지의 경우 일단 허가를 받더라도 2년 간 실거주용으로만 이용해야 한다. 

▲대출 규제 강화… 갭투자, 법인 활용한 투기수요 근절

갭투자 방지를 위해서 주택담보대출 및 전세대출 관련 규제가 더욱 강화된다. 

기존에는 투기지역이나 투기과열지구 내에서 시가 9억 원 초과 주택을 구입하고자 주택담보대출을 받는 경우 무주택자의 경우 1년 조정대상지역은 2년 안에 전입 의무를 부과했다.

하지만 오는 7월부터 투기지역과 투기과열지구뿐만 아니라 조정대상지역에서도 주택 가격과 관계없이 6개월 내 전입 의무가 부과된다. 1주택자는 대출 실행일 기준 6개월 내에 기존 주택을 처분하고 신규주택에 전입해야 한다.

전세자금대출의 보증 제한도 강화된다. 전세대출 실행 후 규제 지역에서 3억원(현행 9억원) 초과 아파트를 구입했을 경우 전세대출은 즉시 회수된다. 1주택자의 주택도시보증공사(HUG)의 전세대출 보증 한도 또한 전국 공통 2억원으로 축소된다.

주택 매매·임대 사업자에 대해 주담대는 원칙적으로 금지된다. 또 법인 보유 주택에 대해 개인에 대한 세율 중 최고세율을 단일세율(3%, 4%)로 적용하는 등 법인 소유 주택에 대한 세부담도 상향 조정된다.