송현1·2차 재건축 공사비 셈법 논란… '호반ㆍKCC' 누가 웃을까
송현1·2차 재건축 공사비 셈법 논란… '호반ㆍKCC' 누가 웃을까
KCC “3.3㎡당 399만원 제안”… 호반 “단순한 숫자의 유혹일 뿐”
  • 김병조 기자
  • 승인 2020.07.03 10:42
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공사비 수치만 따지면 KCC가 호반보다 유리해 보여
지질여건·물가상승률 등 적용시 비등 가능성 높아
단지 가치 상승위한 특화설계여부가 판세 가를 듯 

 

[하우징헤럴드=김병조 기자] 인천 동구 송현1ㆍ2차 재건축사업의 시공자 선정총회가 오는 11일 예정된 가운데 호반건설과 KCC건설의 치열한 수주전이 전개되고 있다.

입찰서 개봉 당시만 해도, 3.3㎡당 공사비 항목에서 앞선 KCC건설의 우세가 점쳐졌지만, 호반건설의 반격이 만만치 않아 팽팽한 호각세가 펼쳐지는 모양새다. 입찰제안서 개봉 초기 KCC건설이 우세했던 이유는 3.3㎡당 공사비를 399만원으로 제시해 425만원의 호반건설보다 26만원이 낮아 조합원에게 유리해 보였던 게 컸다.

그러나, 조합원 분담금과 직결된 ‘물가상승률’ 및 ‘지질여건’ 등을 고려, ‘3.3㎡당 공사비’의 숫자 행간 속에 숨겨진 공사비 상승 가능성을 들여다봐야 한다는 호반건설 측 반격이 나오며 양 사 대결 역학구도가 또 다른 국면을 맞고 있다. 

▲행간 내용① 평당 공사비와 총 공사비 비교

지난 6일 송현1ㆍ2차 재건축사업 입찰에 참여한 두 건설사가 제시한 3.3㎡당 공사비 조건은 호반건설이 425만원, KCC 399만원이다. 

하지만, 수주전 과정에서 ‘3.3㎡당 공사비’의 차이만으로 사업조건의 우열을 판단해서는 안 된다는 주장이 나오며 조합원 표심 변화를 자극하고 있다. 

호반건설 관계자는 “조합원 분담금을 가늠하기 위해서는 ‘3.3㎡당 공사비’로 드러나지 않는 숨겨진 내용을 확인해야 한다”고 지적했다.  

그 방법 중 하나로 지하층 공사 면적을 확인하는 방법이 제시되고 있다. 아파트 지하층 공사비는 지상층 공사비의 50~60% 수준으로 낮은 것이 특징이다. 따라서 지하층 공사면적이 많으면 많을수록 전체 ‘3.3㎡당 공사비’는 하락하는 효과가 나타난다. 

상황을 단순화 시켜, 지상층 1평(공사비 100만원)과 지하층 1평(공사비 50만원) 등 2평을 짓는다고 가정하면, 표시되는 평당 공사비는 75만원(150만원/2평)이 된다. 지하층 공사 면적이 넓어질수록 평균 공사비가 하락하는 것이다. 

송현1ㆍ2차 재건축 사업계획을 들여다보면, 이와 비슷한 상황이 벌어진다. 양 사가 제출한 대안설계 사업계획의 지상층 공사면적은 2만7천900여 평으로 대동소이하다. 하지만, 지하층 면적에서는 KCC건설의 지하층 공사면적이 더 넓다. 호반건설의 지하층 공사면적은 1만5천267평인데 반해, KCC건설의 지하층 공사면적은 1만6천760평으로 약 1천490평 정도가 더 넓어 ‘3.3㎡당 공사비’의 하락 효과가 나타난다는 것이다.

대안설계로 지하층 면적을 증가시킨 KCC건설에 비해 호반건설은 스카이브릿지를 설치해 아파트단지 전체 가치를 높이겠다고 제안한 상태다.  

이 때문에 총 공사비를 비교해야 한다는 지적이 나온다. 지하공사 연면적이 넓다면 그만큼 공사비가 늘어나 ‘3.3㎡당 공사비’가 낮은 효과가 상쇄되기 때문이다. 실제로 양 사의 총 공사비 금액은 호반건설이 약 1천839억원, KCC건설이 약 1천785억원으로 54억원, 즉 3% 차이로 좁혀진다. 3.3㎡당 공사비 차이가 생각보다 크지 않을 수 있다는 것이다.  

이에 대해 KCC건설 관계자는 “조합원들의 분담금을 줄이고자 최대한 공사비를 낮게 제시했다”며 “지하층 공사비 부담 또한 지하 공동공간인 피트층을 주로 활용하기 때문에 크지 않을 것”이라고 주장했다. 

▲행간 내용② 향후 공사비 인상 가능성은

사업조건 속에 공사비 상승 가능성이 잠복돼 있다는 점도 양 사 간 공방의 대상이다. 현재 논란이 된 공사비 변동 요인은 ‘지질여건’과 ‘물가상승률 기준 적용’에 따른 공사비 증액 가능성이다. 실제로 지질여건이 당초 사업제안서 내용과 다를 때, 그리고 착공 시까지 물가상승이 이뤄질 경우, 공사비가 증액될 수밖에 없다. 

우선 지질여건 차이에 따른 공사비 상승은 업계의 상식이다. 일반토사라면 포크레인으로 땅을 파 내려가면 되기 때문에 문제가 없지만, 각종 바위와 같은 암반이 존재하고 있을 경우 이를 폭파해 해체하는 과정이 필요해 추가 비용이 발생한다. 

이런 배경 하에, ‘일반토사 100%’기준의 KCC건설 조건과 ‘일반토사 70%, 풍화암 20%, 연암 10%’기준의 호반건설의 지질조건 차이가 논란이다. 풀이하자면, KCC건설의 조건은 일반토사가 100%일 경우를 상정해 제시한 공사비로 ‘풍화암ㆍ연암’등 암이 발견될 경우 공사비 증액이 불가피해진다는 얘기가 된다. 

반면 호반건설은 이미 ‘풍화암 20%, 연암 10%’등 암반 발견 가능성을 포함시켜 사업제안서를 제출했기 때문에 이 범위 내에서는 암반이 나타나더라도 추가 공사비 인상이 없다. 실제로 송현1ㆍ2차 현장에서 800m 떨어진 건설 현장에서 암반이 발견된 전례가 있는 것으로 알려졌다. 

아울러, 어떤 물가상승률 기준을 적용하느냐에 따라 조합원의 공사비 부담이 달라질 수 있다는 점에서도 논란이 일고 있다. 재건축사업에서 물가상승률 기준이 필요한 이유는, 시공자 선정 시점에서부터 실착공시기까지 수년간의 시간 차이가 발생하기 때문이다. 따라서 수년 전 제시한 공사비와 실제 착공 시기 사이에 증가한 자재 값 변화 등을 반영하기 위해 물가상승분을 적용해야 하는데, 물가상승률 기준이 여러 종류라는 게 쟁점이다. 

이와 관련해 호반건설은 ‘소비자물가지수’를, KCC건설은 ‘건설공사비지수’를 적용했다. 문제는 두 지수 중 소비자물가지수 보다 건설공사비지수의 상승률이 더 높다는 주장이 제기됐다는 것이다.

호반건설 측은 2016년 1월부터 2019년 1월까지 3개년 동안 소비자물가지수는 3.88% 증가한 반면, 같은 기간 건설공사비지수 중 주거용건물지수는 15.38% 인상됐다고 밝혔다. 이 같은 추세가 지속된다면 건설공사비지수를 적용할 경우 조합원들은 더 많은 공사비 상승분을 부담해야 할 수 있다는 것이다.  

▲행간 내용③ 비현실적인 사업일정 약속 논란

사업기간 약속의 실행가능성 여부도 논란거리다. 조합에서 내놓은 사업일정 계획에 따르면 시공자 선정 후 이주ㆍ철거까지 37개월을 예상했다. 사업일정은 앞당기는 만큼 조합의 사업비 부담이 줄어 조합원들의 분담금도 줄어들기 때문에 모든 사업참여자들이 앞당기려 고민하는 항목이다. 이에 양 사는 호반건설이 조합 측 일정보다 3개월 빠른 34개월을, KCC건설이 조합 일정보다 11개월 빠른 26개월을 약속한 상태다. 

하지만 이 과정에서 KCC건설이 제시한 26개월 기간의 이행 가능성이 도마 위에 올랐다. 조합이 제시한 일정보다 무려 11개월, 경쟁사인 호반건설이 제시한 일정보다 8개월이나 빠르다는 게 비현실적이라는 것이다. 

이에 대해 KCC건설 관계자는 “지하층 부분을 제외하고, 조합의 설계 원안 대부분을 그대로 수용했기 때문에 도면을 새로 그릴 필요가 없다는 점에서 충분히 앞당길 수 있는 기간”이라고 주장했다.



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