하반기 리모델링사업 재개발·재건축 한파에 반사이익 예고
하반기 리모델링사업 재개발·재건축 한파에 반사이익 예고
일감 줄어든 건설사들 줄줄이 뛰어 들어… 업계 활력
송파 삼전현대 등 2곳 실증단지 선정… 안전성 돌파구
  • 최진 기자
  • 승인 2020.07.10 10:41
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[하우징헤럴드=최진 기자] 재건축 규제강화에 따른 반사이익으로 주목받던 공동주택 리모델링이 실증단지 선정으로 도약을 준비하고 있다.

그동안 리모델링 사업의 핵심 과제였던 수직증축·내력벽 철거가능성 등이 ‘안전성’ 문제로 막혀왔지만, 실증단지를 통해 돌파구가 열릴 예정이다. 특히, 신축 아파트에서나 선보이던 신공법·신기술이 실증단지 운영으로 리모델링 아파트에도 적용되도록 연구개발 될 예정이라, 공동주택 리모델링의 새 지평이 열릴 것이라는 관측도 나오고 있다.

▲중소단지 통합한 매머드급 리모델링 단지 기대

정부의 규제 강화로 재건축 시장이 위축되면서 노후 아파트를 개선하는 대안으로 리모델링을 선택하는 단지들이 늘고 있다. 여기에 정비사업 일감이 줄어든 건설사들도 리모델링으로 뛰어들면서 업계가 활력을 얻는 분위기다.

건설업계와 리모델링협회 등에 따르면 현재 서울·수도권에서 공동주택 리모델링 사업을 추진하기 위해 조합설립인가를 받았거나 조합설립을 위한 주민동의 절차를 밟고 있는 곳은 50여 곳에 이른다. 서울 현장만 22곳으로 송파구 삼전현대, 서초구 잠원동 훼미리·한신로얄, 강남구 대치동 대치2단지·대치 현대1차, 강동구 둔촌현대2차 등이다.

이들 단지들이 재건축이 아닌, 리모델링을 선택한 이유는 리모델링 사업의 진입장벽이 재건축보다 낮다는 점에 있다. 우선, 준공 30년이 지나야 시작할 수 있는 재건축과 달리, 리모델링은 15년이라는 절반의 준공연한으로도 사업추진이 가능하다. 또 용적률 제한도 없고 재건축보다 인·허가 기간도 짧다. 

리모델링를 검토하는 단지들이 늘면서 최근에는 사업성을 높이기 위해 중소형 단지들이 통합 리모델링 형태도 검토하고 있다. 동작구에 위치한 우성2·3차와 극동, 신동아4차 등 4개 단지는 통합 리모델링을 추진하기 위한 조합설립을 준비하고 있다. 이들 단지들의 통합 리모델링이 성공적으로 추진되면 현재 4천396가구가 약 5천가구로 늘어, 매머드급 리모델링 단지가 탄생하게 된다.

▲새 아파트 기술이 리모델링에도… 신공법·신기술 도입

리모델링을 추진하는 대다수의 조합들은 수직증축을 고려하는 것으로 알려졌다. 리모델링은 용적률 제한이 없기 때문에 현재 아파트에서 최대 3개 층을 수직으로 높일 수 있다. 그동안 수직증축 리모델링은 제도적 장치가 마련돼 있음에도 불구하고 구조안전성을 점검하는 ‘2차 안전성 검토’과정에 발목이 잡혀왔다. 

하지만 지난 4월 송파구 삼전현대와 서초구 잠원훼미리·한신로얄 2곳이 수직증축을 위한 신기술·신공법을 적용하는 실증단지로 선정되면서 돌파구가 마련될 예정이다.

이번 실증단지에 적용할 리모델링 기술들은 대림산업과 아주대 산학협력단을 비롯한 ‘노후리모델링연구단’이 지난 2015년부터 연구·개발한 22가지 기술들이다. 여기에는 수직증축 관련 신공법뿐 아니라, 기획·설계·시공·입주 후 평가 등 리모델링 사업의 실용화를 위한 종합적인 신기술과 관리체계가 접목된다. 

대표기술로는 주동 개선(외관 특화·에너지 저감), 주호 특화(공간 확장·층간 소음저감·환기시스템 도입), 수직증축을 위한 구조안전성(내진설계·내력벽철거·구조보강), 주차장 확대(지하주차장 확대·지하구조 확장공법), 사업효율화, 사업성평가 등이다.

노후리모델링연구단 관계자는 “리모델링의 사업성을 높이는 3개 층 수직증축기술과 주거환경개선기술이 접목되기 때문에 노후공동주택의 환경을 개선하는 저비용·고효율의 방법이 구체화 될 것”이라며 “더불어 실증사업을 통해 리모델링 제도개선과 사업모델을 개발해 리모델링 활성화와 새로운 건설업계의 활로 개척에 기여할 것”이라고 말했다.

▲주택자산 재평가 수단으로 떠올라… 건설사들도 적극

리모델링 시장에 활력이 돌면서 건설사들도 관심을 보이고 있다. 리모델링을 추진하는 단지에는 GS건설·현대엔지니어링·쌍용건설 등이 사업성공을 기원하는 현수막을 내걸며 기업홍보에 나서는 상황이다. 특히 대규모 통합 리모델링의 경우 소규모 리모델링보다 사업성이 높고 브랜드가치 향상에도 영향을 줄 것이라는게 업계의 기대감이다. 

GS건설은 지난해 12월 서울 송파구 삼전현대 리모델링 사업의 시공권을 확보해 업계의 관심을 모았다. 삼전현대아파트는 리모델링이 마무리되면 지하1층~지상10층 1개동 120가구에서 지하4층〜지상12층 1개동 138가구로 탈바꿈하게 된다. 공사비는 468억원이다. 업계에서는 포스코건설, 롯데건설, 현대산업개발에 이어 GS건설도 리모델링 시장에 출사표를 던지면서 리모델링 시장이 더욱 활성화 될 것으로 보고 있다.

리모델링이 재건축처럼 주택자산의 재평가 수단으로 주목을 받으면서 가격상승의 호재로도 작용하고 있다. 신도림 우성3차아파트는 올해 초 전용면적 84㎡형이 8억5천만원에 거래됐지만, 리모델링 추진 소식이 전해지면서 현재 9억2천만원으로 매매호가가 상승했다. 인근 우성1차도 리모델링 기대감에 집값이 상승세를 보이고 있다.



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