한남하이츠 재건축 현장을 가다
한남하이츠 재건축 현장을 가다
환경영향평가 ‘탈출’ 수혜… 사업기간 대폭 단축, 비용도 절감
  • 김상규 전문기자
  • 승인 2020.07.08 10:44
  • 댓글 0
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조합설립 18개월만에 공동사업시행자 선정
GS건설과 이주비·사업비 등 협상도 성과

 

[하우징헤럴드=김상규 전문기자] 옥수동 한남하이츠 재건축사업이 쾌속 순항하고 있다. 조합은 지난 1월 시공자 선정을 마치고 5월에는 사업시행계획을 인가받았다. 초단기 사업추진의 핵심은 공동사업시행자 방식으로 건설업자(시공자)를 선정한 박호성 조합장의 묘수였다. 또한 조합 집행부의 적극적인 노력으로 환경영향평가에서 제외됐다.

박 조합장은 “신속한 사업추진으로 2021년 하반기 이주를 계획하고 있다. 조합원간의 이견을 최대한 좁혀서 갈등 없이 ‘바르고, 빠르고, 가치 있게’ 재건축사업을 성공시키는데 역점을 두고 사업을 추진해나가겠다”고 말했다.

▲공동사업시행 건설업자 선정 묘수… 조합설립 후 1년 8개월 소요

조합은 한남하이츠 재건축사업의 시공자를 공동사업시행 건설업자 방식으로 선정하는 묘수를 뒀다. 조합설립 후 1년8개월 만에 시공자를 선정한 것이다. 시공자 선정과 사업시행인가를 동시에 진행하고 사업기간을 줄이려는 박 조합장의 회심의 카드였다.

공동사업시행 건설업자 방식 도입의 가장 큰 장점은 사업기간 단축에 있다. 만약 조합이 공공지원 시공자 선정방식으로 진행했다면 5월 18일 사업시행계획인가 이후에야 공사비 예정가격 산출, 입찰절차, 선정절차 등을 개시했어야 할 것이다. 결국 연말이나 내년이 돼서야 시공자를 선정하고 계약을 체결할 수 있었을 것이라는 얘기다. 

조합의 한 임원에 따르면 사업비 조달 및 대여조건에 있어서도 공공지원 시공자선정 방식보다 여러모로 유리하다고 한다. 실제 한남하이츠 조합의 경우 1%의 금리조건을 실현했다.

박 조합장은 “일반적으로 시공자 선정과정에서 과열경쟁으로 인한 갈등이 발생할 수 있다. 우리 조합에서는 선정과정 전후 과열경쟁으로 인한 조합원의 분열을 방지하는 데 주력했다”며 “그 결과 과열경쟁으로 인한 별다른 후유증 없이 조합원의 적극적인 참여와 협조 속에서 순조롭게 사업을 추진하고 있다”고 말했다.

▲조합 집행부의 부단한 노력으로 환경영향평가 탈출

환경영향평가는 환경영향평가법에서 규정하는 환경영향평가 대상사업의 사업계획을 수립하려고 할 때에 그 사업의 시행이 환경에 미치는 영향을 미리 조사·예측·평가하여 해로운 환경영향을 피하거나 제거 또는 감소시킬 수 있는 방안을 마련하는 것을 말한다. 2008년 환경영향평가법이 제정됨으로써 교통·재해·인구 영향평가는 삭제되고 환경영향평가를 대폭 강화 운영하고 있다. 

주요 내용은 자연생태환경, 대기환경, 수환경, 토지환경, 생활환경, 사회·경제환경 등의 분야에서 환경보전방안을 마련해 평가를 받는 것으로 조합으로서는 여간 곤혹스럽고 까다로운 과정이 아닐 수 없다. 

한남하이츠 재건축사업의 경우 서울시 환경영향평가 부문 정책 혼선으로 평가 대상에서 빠졌다가 다시 들어가는 어려운 상황이 전개되었다. 하지만 시의회의 조례 개정을 통한 치유와 성동구청의 협조 및 조합 집행부의 지속적인 노력으로 평가대상에서 제외됐다. 

통상 자연생태환경 등의 평가를 위해서는 2계절 이상의 조사자료를 필요로 하여 최소 5개월에서 1년의 용역기간이 소요되며, 그 용역비용도 수억 원에 이르는 것으로 알려져 있다. 또한 평가결과에 따라 환경보전 방안으로 건축규모의 축소 등 변경을 필요로 하는 경우 상당한 사업지연 및 사업성 저하가 불가피하다.

▲교육환경평가도 성공적으로 협의 마쳐

교육환경평가는 위치와 크기 및 외형, 지형 및 토양환경, 그리고 대기환경, 주변 유해환경, 그리고 공공시설 등에 대한 지표를 0~5점까지 부여하고 항목별 일정점수 이상을 획득해야 교육환경평가를 통과할 수 있는 제도다. 개발자의 측면에서는 대상 교육기관과의 협의결과 및 일조와 대기환경이 평가를 통과할 수 있는 가장 핵심요소라 할 수 있다. 

한남하이츠의 경우 교육환경평가 대상인 옥정중학교, 옥정초등학교, 옥수삼성유치원과의 협의결과에 따라 시설개선비용이 추가되고, 착공시점 또는 공사조건변경에 따른 사업비 증가가 우려됐다. 만약 협의가 성립되지 않을 경우 사업시행계획인가의 지연으로 막대한 금전적, 시간적 손실 또한 우려됐다. 

조합에서는 작년 6월 광진교육지원청 교육환경평가서 접수 대상 교육기관과 협의를 개시한 이후 올 3월 3개 교육기관과 협의를 완료하고 5월 협의된 내용을 토대로 교육환경평가 완료했다. 타 현장과 비교하여 최선의 조건으로 까다로운 교육기관 협의 및 평가를 완료한 것이다. 

▲GS건설과 이주비, 사업비 등 주요 이슈에 대해 성과

조합은 GS건설과 공동사업시행 협약내용에 따른 협상에서도 성과를 내고 있다. 주요 성과로는 △사업비 대출 시 발생하는 차주(조합)의 보증수수료 부담을 건설업자가 부담하는 것으로 명기 △이주에 필요한 금액을 한정하지 아니하고 실제 필요한 금액을 전액 책임조달 하는 것으로 수정하고,  필요한 자금의 차입을 명확히 하기 위해 총회로 확정한 금액을 협약에 명시하여 변경할 수 있도록 조건을 부여 △이를 담보하기 위한 조치로 GS건설의 조달책임을 확인하는 보충적인 조치 요구 △입찰시 제시한 착공기준일(2021년 11월) 이후 최장 9개월간 물가변동으로 인한 협약금액 조정이 없는 조건 명기 등이다. 

조합은 지난 5월 GS건설로부터 원활한 이주대책비용을 책임조달하기로 한 공문을 받았다. 그 내용을 보면 “임차인 반환청구비, 민원대책비, 이주기간 단축 등 원활한 사업진행을 위해 필요한 경우, LTV 60%의 범위 내에서 기본이주비(집단담보대출) 외의 부족분은 ‘조합’을 차주로 하고 ‘건설업자’가 신용보증을 통해 이주에 차질이 없도록 책임보증하기로 한다”며 “이 금액은 ‘건설업자’가 홍보 시에 예시로 들었던 4천억원을 기준으로 정부정책 및 시세의 변화 등에 따라 실제 발생되는 시점에 ‘조합’과 ‘건설업자’간 협의를 통해 증액 또는 감액할 수 있다”고 명시돼 있다.

▲옥수동  한남하이츠  재건축사업은

한남하이츠 재건축사업은 서울 성동구 옥수동 220-1번지 일대 4만8천837㎡에 용적률 230.55%, 건폐율 21.16%를 적용해 지하 6층~지상 20층 10개동 규모로 공동주택 790가구와 부대복리시설을 공급하는 사업으로 현재 조합원은 558명이다. 

면적별 공급 가구를 보면 △44형 15가구 △59형 68가구 △74형 140가구 △84형 169가구 △88형 112가구 △144형 95가구 △172형 132가구 등이다. 구역은 인근에 위치한 한남 나인 원, 한남 더 힐, 유엔 빌리지를 연결하는 최상급 주거벨트에 위치하고 있으며, 차별화된 한강 조망권을 자랑한다.



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