[하우징헤럴드] 재건축·재개발 등 정비사업조합은 관리처분계획인가 후 구역 내 건물을 철거하기 이전에 재건축사업의 빠른 진행 등을 위해 조합원의 주거이전에 필요한 전세 및 주택 구입 자금을 유상·무상으로 대여하고 있으며, 또한 이사비도 주거 이전의 명목으로 지급되고 있다.
그 내용에 따라 회계처리 및 원천 징수 방법 등이 다르고 세무당국의 유권해석도 다양함으로 조합에서는 정확한 내용을 알고 조합원에게 미리 알려 세무당국의 과세에 미리 대비해야 한다.
무상으로 지급되는 이주비에 대한 이자를 조합이 대신 지급 하고 사업비로 손금 처리 했을 때 세금 문제가 발생하고 있다.
Q.무이자 이주비에 대한 조합의 선택 방법은?
A. 최근 국세청에서는 정비사업조합이 관리처분계획에 따라 조합원의 이주비를 금융기관 및 시공사로부터 차입해 해당 이자를 대납하는 경우 조합이 사업비에서 지출하는 이자비용 중 수익사업 부문 상당액은 배당으로 처분되는 것으로 법령 해석했다(기준2019 법령해석법인-485, 2019.10.17.).
이는 지급이자 중 일반분양분에 해당하는 비율(통상적으로 면적 기준)만큼 손금 불산입하고 조합원 개개인의 배당 소득으로 처분하도록 되어 있어 유의해야 한다.
이에 대한 대책으로는 △조합의 사업비로 처리하되 이자에 대한 15.4% 배당소득 원천세를 신고 납부하는 방안 △조합에서 은행에 조합원 이자를 대납하되 ‘이주비 이자 대여금’으로 회계처리하고 차후 분담금 납부 시 별도로 조합원 별로 각자 정산한 이자 금액을 조합에 납부한다라는 내용으로 총회나 관리처분계획수립시 이러한 내용을 반영하는 방안 △이미 사업비로 반영된 조합은 관리처분변경계획 등으로 이자를 조합원이 납부한다라는 안건을 총회에서 의결하여 회수하는 방안 등이 있다.
이러한 방안을 조합과 세무대리인과의 상호 긴밀하게 협의하여 조합원들에 알리고 조합 실정에 맞는 최선의 방안을 찾도록 해야 한다.
Q. 배당 처분된 금액의 종합소득세 신고 방법은?
A. 비과세 또는 분리과세되는 금융소득을 제외한 배당‧이자소득의 합계액이 년 2천만원을 초과하는 경우 그 합계 금액 전체에 대해 배당소득의 수입시기 다음연도 5월 말까지 종합소득세 신고를 하여야 한다.
Q. 무상 지급 받은 조합원 이사비의 배당 소득 해당 여부?
A. 통상 조합원 이사비는 무상으로 지급되는 대가성이 없는 금액이다. 주거이전 촉진비라는 용어를 사용하기도 하며 보통 수백만원에서 수천만원 내외로 지급된다.
조합원 이사비는 조합의 조합원출자금과 일반분양을 통한 분양대금으로 구성되어 있으며, 해당 금액 중에서 사업비의 일반분양 분과 조합원 분양분으로 배분되는 경우에 일반분양분으로 배분된 금액은(통상 분양면적으로 안분) 손금 불산입되어 조합원 각자의 배당으로 처분되도록 예규가 생성되어 있어(국세청 소득-579, 2010.5.18.) 과세 당국에서 일반분양과 관련 없는 이사비 등 해당 계정 과목에 대해 신고 후 검증할 수도 있으므로 세무 조정 시 주의가 요구된다.
이우진 대표세무사 / 세무법인이레
