공공재개발사업의 성공 변수
공공재개발사업의 성공 변수
  • 여춘동 / 인토엔지니어링 대표이사
  • 승인 2020.07.06 11:33
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[하우징헤럴드] 문재인정부의 21번째 부동산정책에 포함된 ‘공공재개발’은 정부가 정비사업에 참여해 낙후지의 주거환경을 개선하고 기성시가지 내 주택공급을 촉진하자는 정책이다. 특히 도심부에 주택을 공급 촉진하겠다는 것은 환영할 일이다.

이러한 정책실현을 위해서 공공재개발구역을 ‘주택공급활성화지구’로 지정해 도시계획위원회의 심의를 거쳐 용적률 상향, 인허가 절차 간소화, 분양가상한제 적용배제, 사업비 융자 등 각종 지원을 제공할 계획이다.

재해위험이 있다고 판단되는 주택을 정비하는 경우 사업성 개선을 위해 용도지역 상향 등을 적극 검토하도록 하고 공공재개발을 추진하는 사업장은 도시재생 뉴딜과 연계해 상가세입자를 위한 임시상가를 조성하도록 하고 있다.

건설되는 주택 중 일부분은 주거취약계층인 청년, 신혼, 고령자의 주거안정을 위해 활용되고 또한 사업비는 기금으로 사업비의 50%, 보증금의 70%를 저리 융자하고 생활기반시설 조성비를 국비로 지원하겠다고 하고 있다.

아마 ‘주택공급활성화지구’는 조합설립이 되지 않은 서울의 102개 구역을 시범대상으로 할 것으로 예상된다. 시범사업을 통한 시행착오들은 세심하게 보완해 공공재개발이 현장에서 잘 작동하도록 해야 한다. 그래야 도심부에서 젊은 직장인들이 주거할 수 있는 다양한 주거유형을 공급할 수 있는 새로운 모델로 자리잡을 수 있을 것이다. 

공공재개발이 좋은 정책이기는 하나 형평성 논란과 발표한 혜택들이 주민들에게 얼마나 와 닿을지는 관건이다. 특히 유념해야할 점은 정부가 나서면 무엇이든 다 할 수 있다는 자만감에서 벗어나야 한다는 것이다. 

공공재개발이 지속적으로 성공하려면 두 가지 관점에서 사전적 보완이 필요할 것 같다.

첫째로는 재건축이 제외되었다는 점이다. 기성시가지에 주택을 공급한다는 정책임에도 재개발은 공공이 지원하고 재건축을 배제한다는 것은 국민정서는 물론 도정법의 법적 취지상에도 맞지 않을 뿐만 아니라 형평성 차원에서 또 다른 문제를 야기할 수 있어 성공의 걸림돌이 될 수도 있을  것이다. 또한 재건축의 배제가 정치적인 문제와 강남의 부동산문제 때문이라면 더욱더 큰 문제이다.

젊은이들이 모여 있는 일자리가 강남에 집중해 있음을 감안할 때 직주근접 차원에서 강남의 재건축단지에 임대주택(청년, 신혼주택)을 공급하는 것이 출퇴근으로 인한 사회경제적 비용을 줄여서 국가발전에 도움이 될 수 있지 않겠는가.

둘째로는 공공재개발시 부여되는 각종 혜택들의 예측가능성을 담보하느냐 이다. 그중 용도지역 및 용적률의 완화는 서울시의 경우 규정화 되어 있는 매뉴얼이 존재하고 있어 정비구역간의 형평성 문제로 만만치 않은 저항이 있을 것으로 보인다.

그러므로 공공재개발에 포함되는 정비구역 주민들이 예측가능한 인허가 일정과 제대로 체감할 수 있는 용적률 등 사업성 지원책이 담보되어야 한다.

결론적으로는 기성시가지의 주택공급을 위한 공공재개발제도의 안정적인 정착을 위해서는 해당 주민의 적극적인 협조를 바탕으로 정부의 약속이 지켜져야 한다. 그리고 서울시의 경우 산발적으로 나누어져 있는 기성시가지 주택공급을 위한 행정라인도 이제는 통합해야 하며 공공지원제도와의 차별성도 고민해야 할 것이다.  

또한 민간의 영역에 정부의 개입은 보다 신중하게 접근해야 할 것이며 정책에 포함되는 정비구역의 여건을 정확히 진단하고 제대로 된 처방이 이루어질 때 비로소 이번에 발표한 공공재개발정책이 성공할 수 있을 것이다.

여춘동 / 인토엔지니어링 대표이사


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