주택수요 많은 곳에 공급확대하는 게 유일한 방법
강남권·한강변 용적률 상승분 만큼 임대주택 확대

 

[하우징헤럴드=김병조 기자] 지난 3일 문재인 대통령의 “발굴을 해서라도 주택공급 물량을 늘리라“는 공급확대 지시 이후 그에 대한 해법으로 재개발ㆍ재건축 용적률 완화 방안이 급부상하고 있다.

용적률 확대를 통해 수요자들이 거주하길 원하는 도심 내 주택공급을 확대하는 것이 유일한 해법이라는 전문가들의 목소리가 터져 나오기 시작했다.

학계에서도 주택정책의 기조를 바꿔야 하는 변곡점에 다다랐다는 지적이 이어지고 있다. 대통령이 긴급지시를 내릴 만큼 현 주택시장 상황이 급박하다는 점에서, 그리고 21번의 정책이 줄줄이 실패로 끝났다는 점에서 그동안 채택하지 않았던 ‘도심 내 공급 확대 카드’를 꺼내들어야 한다는 것이다. 

▲전문가 “수요 원하는 곳에 공급 늘려야”

전문가들은 수요가 원하는 곳에 주택 공급을 확대하는 게 현재 닥친 아파트 가격 급등 문제를 해결하는 근본적 해법이라고 진단한다.

수요 억제와 함께 도심 외곽에 신도시 아파트를 공급한들, 핵심지인 서울 도심 아파트가 존재하는 한 언제라도 다시 서울 도심 아파트 가격이 급등한다는 것이다. 

이 때문에 경제학의 철칙인 수요공급 원리에 의거, 지금이라도 서울 도심에 주택을 늘려야 한다고 요구하고 있다. 그 방법은 재건축ㆍ재개발구역에 용적률을 확대해 현재보다 더 많은 주택을 짓는 것이다. 

이 과정에서 그동안 정책 당국이 보물단지처럼 간직해온 현행 용적률 제도에 대한 반성과 개선이 요구되고 있다. 도시는 무조건 ‘밀도를 규제해야 한다’는 논리가 우리 도시를 수십년간 지배해 왔다는 게 문제라는 것이다. 그 결과, 서울 도심 아파트는 한정판 제품이 돼 몸값이 천정부지로 상승, 대기수요가 늘어나는 것과 맞물려 가격이 급등하는 강남불패의 매커니즘을 제공했다는 얘기다. 

용적률 완화의 부작용으로 자주 거론되는 경관 악화 문제도 새로운 시각으로 바라봐야 한다는 지적이 나온다. 보호해야 할 도시 경관의 사회적 가치가 주택공급 부족으로 인해 피해를 받는 서민들의 고통의 수위와 비교해 측량하는 과학적 분석에 돌입해야 한다는 것이다. 예컨대 우리가 원하는 한 자락의 경관이 다른 누군가에는 비ㆍ바람을 막는 ‘피난처’로서의 공간이 될 수 있다는 얘기다.  

실제로 업계 관계자들에 따르면, 그동안 경관의 보호 가치는 직관에 의해 측정되는 경우가 많았다. 경관 심의위원이 “경관이 훼손되기 때문에 안 된다”고 하면, 얼마나 훼손되는지, 훼손된 ‘마이너스 가치’가 주택공급으로 인해 제공되는 ‘플러스 가치’보다 얼마나 큰지에 대한 세부적 검토 없이 규제됐다는 것이다. 

이 때문에 도심 주택부족 문제로 많은 사람들의 고통이 커지는 이 시점에서야말로, 이 같은 과학적 분석을 통해 현행 밀도 규제에 따른 마이너스 가치와 플러스 가치를 산출된 수치로 판단해야 한다는 주장이 나온다. 

서울과학기술대학교 이혁주 교수는 “서울의 경우 주택을 공급할 때 현행 용적률 기준에서 50%를 더 높여 된다고 생각한다”며 “용적률 규제로 인한 만성적인 공급 부족이 우리 사회의 빈부격차의 불평등을 만들어 왔다”고 지적했다. 

▲용적률 늘려 토지소유주와 청년층 모두에게 혜택 줘야

기존 밀도 규제의 경직성에서 탈피해 용도지역과 용적률을 탄력적으로 운용해야 한다는 지적도 나온다. 예컨대 서울의 3종 일반주거지역이라고 하더라도 250% 용적률에 한정되는 게 아니라 400~500% 등 필요성에 따라 탄력적으로 적용하자는 것이다.  

이를 통해 기반시설이 잘 완비돼 있는 서울 강남권과 한강변 등 주요 재건축ㆍ재개발 구역에 높은 용적률을 제공하되, 용적률 상승분 중 일부는 임대주택을 지어 사회적 약자인 청년층을 입주하게 하자는 아이디어다. 

이렇게 되면 집 장만이 어려운 청년층에게도 직장과 가까운 강남권에서 거주하는 한편, 토지소유주들은 개발사업에 따른 자산가치 향상을 기대할 수 있어 윈윈 효과를 낳을 수 있다.  

이런 시각에서 현 정부의 3기ㆍ4기 신도시 정책은 청년층을 자꾸 도심 외곽으로 밀어내는 정책이라는 점에서 청년층을 힘들게 하는 정책이라고 지적한다. 강남권의 용적률을 높여 재건축ㆍ재개발을 활성화시키는 것이 오히려 청년층의 주거복지와 직결된다는 논리다. 

그렇게 되면, 해당 지역에 거주하는 청년층들은 직주근접의 혜택을 누려 직장과 집 사이를 오가며 소비하는 시간 비용, 교통 비용, 체력 감소 등에서 벗어나 보다 높은 삶의 질을 누릴 수 있다는 것이다.  

여춘동 인토엔지니어링 대표는 “청년ㆍ신혼부부 등 사회적 약자인 청년층에 대한 복지정책은 직주근접이 가장 중요하다는 시각에서 출발해야 한다”며 “강남권에 용적률을 높여 재건축ㆍ재개발을 활성화 시키고 대량의 임대주택을 지어 젊은층에게 공급하면, 자동적으로 소셜믹싱까지도 가능해 진다. 젊은층들이 강남에 거주할 수 있도록 용적률 완화 정책으로 그 기회를 열어줘야 한다”고 말했다.