재건축 ‘2년 의무 거주’ 요건 적용범위 미궁 속으로
재건축 ‘2년 의무 거주’ 요건 적용범위 미궁 속으로
공유자들 실거주 요건 '오리무중'
상가조합원은 분양신청 불가능해져
  • 문상연 기자
  • 승인 2020.07.20 14:02
  • 댓글 0
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[하우징헤럴드=문상연 기자] 조합원 2년 거주 요건의 적용 범위에 대한 혼란도 가중되고 있다. 

정비사업 특성상 다양한 이해관계가 존재하고, 예외상황이 끊임없이 발생하기 때문이다. 이에 정부의 일관적인 2년 의무 거주 요건에 대한 기준이 어디까지 적용되는가 여부를 두고 논란이 커지고 있다.

먼저 공유자들에 대한 실거주 요건이다. 도정법상 토지 또는 건축물의 소유권과 지상권을 여러명이 공유하고 있을 때 대표자 1명을 정해 조합원 자격을 부여하고 있다. 대표자가 아닌 소유자나 지상권자는 토지등소유자일 뿐, 조합원으로서 권리와 의무의 주체가 되지 못한다.

다만 대표자의 변경은 언제라도 가능하기 때문에 대표자로 변경된 이후부터는 기존 대표자는 조합원 지위를 상실하고, 새로운 대표자가 조합원의 권리의무를 행사 할 수 있다. 이 경우 조합원 실거주 2년 요건을 충족하기 위해서 대표자가 실거주를 해야하는 것인지, 대표자가 변경되면 실거주 요건을 다시 채워야 되는지 문제가 된다.

상가 조합원 역시 문제가 발생한다. 재건축 표준정관 제44조 제9항에서 일정 요건을 충족하면 상가 조합원도 분양을 받을 수 있도록 규정하고 있다. 하지만 조합원 분양신청 자격에 실거주 요건에 생긴다면 상가조합원은 분양 신청 자체가 불가능해진다.

끝으로 조합원 지위양도를 할 경우 실거주 요건의 충족 여부다. 투기과열지구내 재건축의 경우 조합설립인가 이후에는 원칙적으로 조합원 지위 양도가 불가능하다. 하지만 조합원이 장기보유한 경우와 상속, 이혼, 생업상의 이유, 질병치료, 취학, 결혼, 해외 이주 등의 불가피한 상황에 한해서 예외를 인정하고 있다.

또한 현행 ‘도시 및 주거환경정비법’규정에 따르면 △조합설립인가일로부터 3년 이상 사업시행인가 신청이 없고, 조합원이 3년 이상 소유하고 있는 경우와 함께 △사업시행계획인가일부터 3년 이내에 착공하지 못한 채 조합원이 3년 이상 소유하고 있는 경우에도 조합원 지위 양도가 가능하다.

문제는 조합원 지위를 양도할 경우 실거주를 다시 2년 채워야 하는가 여부다. 이미 조합원 분양신청 시점이 지났거나, 지위 양도 후 2년 이내 조합원 분양신청이 이뤄진다면 실거주 요건 충족이 불가능한 상황도 존재한다. 세입자가 있는 경우에는 남은 계약기간도 고려해야 한다. 

이학수 대표법무사는 “토지등소유자의 개념은 법과 시행령에 정리되어 있으나, 조합원의 개념은 도시정비법의 해석과 국토부가 정하는 투기과열지구여부에 따라 조금 유동적이며, 분양대상자의 개념은 법, 시행령, 조례, 정관, 총회결의 그리고 투기과열지구여부에 따라 더욱 유동적이다”며 “충분한 검토 없이 올해 말 ‘조합원 2년 거주 요건’이 생긴다면 조합원 지위양도, 분양대상자 지위에 대한 다양한 논란이 발생할 것”이라고 말했다.



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