[하우징헤럴드] 대법원 2019.11.15 선고 2019두46763 판결은 “공동주택 등에 관해 구분소유가 성립한 경우에는, 공동주택 등이 구분건물이 아닌 일반건물로 등기되어 있는 관계로 구분소유자들이 구분등기를 마치지 못하고 형식상 공동주택 등에 관해 공유등기를 마쳤더라도 위 시행령 조항을 적용해 구분소유자들을 대표하는 1명만을 소유자로 산정해 동의요건 충족 여부를 가릴 것은 아니다.
구분소유자들은 구조상·이용상 독립성을 갖춘 별개의 부동산을 각각 소유하고 있기 때문이다”라고 판시한 바 있다.
즉 구분등기가 마쳐지지 않았다고 하더라도 건축허가 신청이나 분양계약 등을 통해 구분의사가 객관적으로 표시되고 구조상·이용상 독립성을 인정할 수 있다면 이 건물에 대해서는 구분소유가 성립하고, 각 구분소유자별로 조합설립동의를 할 수 있는 것이다.
그런데 이와 반대로 건축물대장과 등기부등본 상 구분건물 등재와 구분등기가 마쳐진 1동의 건물이 일정한 사정으로 구분건물들 사이의 격벽이 제거되어 구분건물로서의 독립성을 상실하게 된 경우에는 어떤 방법으로 조합설립동의를 받아야 할까?
구분소유등기가 마쳐져 있으므로 각 구분소유자로 등기된 자별로 조합설립동의서를 받아야 할까, 아니면 이 건물은 구조상·이용상 독립성을 상실해 더 이상 구분건물이 아니므로 각 구분소유자로 등기된 자들은 1동의 건축물 전체를 공유하고 있을 뿐이라고 보아 구분소유자들 전원을 대표하는 자로부터 조합설립동의서를 받아야 할까?
이에 대해서는 각 구분건물이 구분건물로서의 구조상·이용상의 독립성을 상실하게 된 경우 이 건물에 대한 구분등기가 유효한 것인지 여부를 살펴야 한다.
대법원은 2020.2.27 선고 2018다232898 판결을 통해 “인접한 구분건물 사이에 설치된 경계벽이 제거됨으로써 각 구분건물이 구분건물로서의 구조상·이용상의 독립성을 상실하게 되었다고 하더라도,
각 구분건물의 위치와 면적 등을 특정할 수 있고 사회통념상 그것이 구분건물로서의 복원을 전제로 한 일시적인 것일 뿐만 아니라 그 복원이 용이한 것이라면, 각 구분건물은 구분건물로서의 실체를 상실한다고 쉽게 단정할 수는 없고, 아직도 그 등기는 구분건물을 표상하는 등기로서 유효하다.
하지만 구조상의 구분에 의해 구분소유권의 객체 범위를 확정할 수 없는 경우에는 구조상의 독립성이 있다고 할 수 없고, 구분소유권의 객체로서 적합한 요건을 갖추지 못한 건물의 일부는 그에 관한 구분소유권이 성립할 수 없으므로, 건축물관리대장상 독립한 별개의 구분건물로 등재되고 등기부상에도 구분소유권의 목적으로 등기되어 있더라도, 그 등기는 그 자체로 무효이다”라고 판시한 바 있다.
그리고 이와 같이 무효인 구분등기는 1동의 건축물에서 무효인 등기의 목적이 된 구분건물이 차지하는 비율에 상응하는 공유지분 등기로서의 효력만이 인정된다는 것이 위 대법원 판결의 취지이기도 하다.
따라서 건축물대장과 등기부등본 상 구분건물로 등재되고 등기가 마쳐져 있다고 하더라도 등기만을 믿고 각 구분소유자별로 조합설립동의를 받아서는 자칫 이 조합설립동의가 위법한 것이 될 수 있을 것이다.
이와 같은 문제는 노후한 건축물이 다수 존재할 수밖에 없는 정비사업의 특성상 얼마든지 발생할 수 있는 것이고, 공동주택보다는 상가 등에서 보다 빈번하게 생기는 현상일 것이다.
이와 같은 점을 유념하여 구분소유로 등기가 된 상가 소유자들로부터 조합설립동의서를 받을 때에는, 이 상가 건물 내 기존 구분소유로 각 등기된 구분건물의 격벽 등이 일정한 사유로 제거되어 구분건물로서의 구조상 및 이용상의 독립성을 상실하여 일체화 되었는지, 등기와 부합하는 상태로 복원이 불가능하거나 어려운지 여부 등을 살펴야 한다.
만약 이와 같은 상황이라면 이 상가 건물 1동은 공유관계에 있는 일반 건축물과 동일하게 보아야 한다는 점을 유념해 조합설립동의서를 받아야 할 것이다.
토지등소유자 산정에 있어서도 위에서 예시한 건축물은 1인의 토지등소유자로 산정될 수 있을 뿐이라는 점 역시 고려해야 한다.
봉재홍 변호사 / H&P법률사무소
