상가와의 협의안 미도출시 사업시행인가
상가와의 협의안 미도출시 사업시행인가
  • 김향훈 대표변호사 / 법무법인 센트로
  • 승인 2020.07.20 14:17
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1. 상가와 협의하라는 보완통보 및 협상결렬

[하우징헤럴드] A재개발조합이 허가권자인 구청에 사업시행인가신청을 하자, 구청은 ‘구역내의 상가와 협의해야 한다’고 보완통보를 했다.

A조합은 이에 따라 상가와 14차례나 협의를 성실히 시도했는데 결국은 결렬되었다. 이에 A조합은 다음과 같은 내용으로 협의결과를 구청에 통보하고 조속한 인가를 촉구했다. 

△OO지구 조합은 2018. 7. 6. 건축심의시 상가조합원과 사업시행인가 전 협의를 완료한다는 조건부로 통과됨에 따라 2018. 8. 6.부터 2019. 5.까지 14차례 협의를 진행했음.

△상가협의위원과 OO지구 조합간의 협의를 위한 평가방법 및 감정평가사들의 의견차이가 많아 기초가격 결정을 위한 감정평가를 실시하지 못하고 있음.

△상가와의 협의는 건축심의 조건부이기에 협의를 완료하기 위해 14차례에 걸쳐 최선을 다했지만, 더 이상 차일피일 미루며 진행할 수 없어 종료를 통보하오니, 빠른 시일 내에 사업시행인가를 승인해주기를 바람.

2. 구청의 반려처분 및 1심법원의 반려처분 취소판결 선고

구청은 이에 대해 “그간 진행된 상황의 종합적 검토 및 행정의 신뢰성 일관성 등을 고려해 인가신청을 반려한다”라고 했다. A조합은 구청을 상대로 반려처분 취소소송을 냈다. 2020. 7. 수원지방법원에서는 구청의 반려처분을 취소하고 원고승소의 판결을 선고했다.

아래와 같은 점들을 논거로한 것인데 이는 지극히 타당한 판결이라고 생각한다.

3. 토지보상법 절차 잠탈

구청이 조합에 대해 협의를 요구한 경우, 이 협의란 합의안 도출을 의미하는가? 아니면 성실히 협의를 하기만 하면 되는 것인가? 만일 완전한 합의안 도출을 요구한다면 이는 상가에 대한 특혜로 연결될 것이다.

일반적으로 재개발사업에서 분양신청을 할 때에는 감정평가에 의한 자료에 근거해 행하는 것이고, 분양신청을 하지 않으면 토지수용법에 의한 협의 및 수용절차를 거치게 된다. 그런데 유독 상가조합원에 대하여만 주택조합원들과는 달리 미리 합의안을 도출하라고 하는 것은 도시정비법과 토지수용법 절차를 위배해 이들을 특별취급하라는 것이 된다. 

4. 비례의 원칙과 부당결부금지의 원칙 위반

위 판결의 주요 판시내용을 인용하면 다음과 같다.

“반려처분을 통해 얻게 될 공익보다 원고가 입게 될 불이익이 지나치게 크고, 피고가 이 사건 반려처분을 통해 사업시행계획인가와 실질적인 관련성이 없는 상가협의회와의 협의완료를 사업시행인가의 조건으로 결부시킨 것으로서 비례의 원칙 및 부당결부금지의 원칙에 위반된다.

이 사건 반려처분으로 인해 정비사업의 진행이 지연될 경우 오랜기간 노후화된 건축물에서 조합원들이 계속해 거주할 수밖에 없게 되어 안정성에 문제가 야기되는 반면, 과연 이 사건 반려처분으로 인해 피고 구청이 달성하고자 하는 공익이 무엇인지는 불분명하다.

피고는 이 사건 처분이 원고가 스스로 약속한 바를 이행함에 따른 원만한 정비사업 진행과 그에 대한 참가인들의 신뢰를 보호하기 위한 것으로서 공익에 부합한다고 주장하나, 이 사건 상가소유자들과의 협의를 통한 보상절차 완료는 상가소유자들의 금전적 이해관계에는 부합할지언정 그 자체가 공익이 될 수는 없다.

오히려 사업시행계획 인가 전에 특정한 토지소유자들과의 협의매수를 완료할 것을 조건으로 하여 인가신청을 반려하는 것은 적정한 수준의 보상을 위한 보상의 방식과 절차, 내용을 규정한 토지보상법령의 취지에 어긋나는 것으로 보인다.

부당결부금지 원칙이란 행정주체가 행정작용을 함에 있어 상대방에게 이와 실질적인 관련이 없는 의무를 부과하거나 그 이행을 강제해서는 안된다는 원칙을 말한다(대법원 2009.2.12.선고 2005다65500 판결 등 참조).

피고 구청이 사실상 사업시행계획인가의 조건으로 결부시킨 ‘상가협의회와의 협의완료’라는 조건은 재개발사업의 적정성 여부와는 관련이 없고, 오히려 사업시행계획인가 이후 협의취득 및 수용재결 절차에서 다루어질 사안이므로, 그러한 측면에서 이사건 반려처분은 부당결부금지의 원칙에도 위배되는 것으로서, 위법하다고 판단된다.”

김향훈 대표변호사 / 법무법인 센트로


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