[하우징헤럴드] 재건축·재개발 조합원인 경우 종전 건축물 및 부수 토지를 제공하고 조합원 입주권을 받는데, 이때 종전 부동산의 평가액에 비례율을 곱한 권리가액에 본인이 분양 받을 아파트의 가액에 따라 권리가액이 많으면 현금 청산금을 지급 받고 부족하면 분담금을 납부하여야 한다.
분담금을 납부한 금액은 나중에 해당 주택을 양도할 때 필요 경비로 공제 받고, 청산금을 받은 경우에는 종전 부동산의 부분 양도에 해당해 양도소득세 과세대상이다. 다만 아래와 같이 과세 및 비과세 대상이 다르므로 유의해야 한다.
△지급 받은 청산금이 권리처분계획 인가일과 철거일(기존주택 멸실 일) 중 빠른 날 현재 기준 주택과 그 부수 토지가 소득세법 시행령 제154조 제1항 비과세 요건을 충족한 때에는 비과세 대상임.
△다만 그 권리가액이 고가주택 기준금액 9억을 초과하거나, 비과세 요건을 충족하지 못한 때에는 과세대상임.
Q.청산금의 양도 시기는 언제인가?
A.최근 기획재정부 질의 회신문에서 청산금에 대한 양도시기를 소유권 이전 고시일의 다음날로 회신했다(기획재정부 재산세제과-35, 2020.1.14.) 그 전에는 청산금의 양도시기를 대금청산일과 등기 접수일 중 빠른 날로 보았다.
이에 따라 비과세 및 중과세 판단, 장기보유특별공제에 있어서 과거와는 다른 판단을 해야 하는 문제가 발생할 수 있다.
예를 들면 1+1재건축의경우 보통 주택이 완공되고 나서 이전 고시가 되므로 청산금 귀속시기가 이전고시 다음날에 해당된다. 청산금에 대한 양도소득 계산에 있어서 이전고시 다음날 부터는 1세대 2주택에 해당되어 다주택 중과 및 장기보유특별공제 배제가 될 수가 있다. 다만 아직은 예규 생성이 최근이라서 추가 세무 당국의 예규 등을 지켜봐서 종합적으로 판단해야 될 것으로 판단된다.
또한 조합원 입주권을 양도할 때 양도가액에 앞으로 받게 될 청산금 수령액이 포함되었다 할지라도 그 금액만큼 차감한 금액을 양도가액으로 보고 입주권에 대한 양도소득세를 계산하고, 추후 청산금을 모두 수령했을 때 청산금 수령에 대한 양도소득세를 계산해 두 번 신고해야 할 것으로 판단된다.
Q.조합원이 1+1주택을 분양 받는 경우 유의사항은?
A.도시정비법 상 종전자산 가격 범위 또는 종전 주택의 주거 전용면적의 범위에서 1+1주택을 공급할 수 있고, 이 중 1주택은 주거전용면적을 60㎡ 이하로 한다. 다만 60㎡ 이하로 공급받은 1주택은 이전 고시일 다음날부터 3년이 지나기 전에는 주택을 전매하거나, 전매를 알선 할 수 없다. 조합원 분양가가 일반분양가 보다 약15% 내외 저렴해 유리하나, 금융규제를 받을 수 있다.
또한 세법상으로는 이전 고시일에 2주택자로 취급되므로 종합부동산세, 양도소득세의 경우 2주택자로 다주택 중과 되는 등 불리하므로 조합원 분양 신청시부터 1+1 신청 여부에 대해 주의가 요망된다.
이우진 대표세무사 / 세무법인이레
