[하우징헤럴드] 정부에서는 22번의 부동산정책을 발표했다. 지난 21번째의 6.17 대책은 그동안 부동산시장의 안정성을 위협해 온 갭투자와 법인 투자에 따른 정책의 사각지대를 보완하는 것이 핵심 내용이었다.
그리고 한달여 만에 22번째 7.10대책을 내놓았다. 다주택자 등 투기성 주택 보유자에 대한 보유세와 거래세 부담을 늘리는 방안, 거래세(양도소득세, 취득세) 강화 방안을 담고 있다.
즉, 투기성 단기매매 등을 방지하기 위한 목적으로 1년 미만 보유자에 대해 양도소득세율을 80%까지 높이고, 실거주하지 않은 주택에 대한 세율을 높이는 방안 등이다.
문재인 정부의 부동산대책은 서민 주거안정에 포커스를 두고 있다. 그러다보니 수많은 대책을 쏟아내고 있음에도 불구하고 주택가격이 오르고, 전세가격 또한 오르니 또 다른 대책을 고민할 수밖에 없다.
그러나 수십개의 부동산정책이 쏟아지다 보니 그 내용조차 이해하기가 어려울 정도다. 분양권 등의 거래 규제에 대한 내용은 아마도 적용대상, 시점, 지역, 기간 등의 내용을 정리하자면 100여 페이지가 넘는 책 한권 분량이 될 수도 있다. 담당 공무원조차도 내용을 정확하게 설명하기 어려운 정도인데, 일반 국민이야 말할 것도 없다.
또한 그간 발표된 정책은 온탕과 냉탕을 오가는 것도 적지 않다. 주택임대사업자에 대해 혜택을 주고 사업자등록을 유도하더니 이제는 대표적 투기세력인양 취급하고 있다. 주택임대사업자는 다주택자이며, 다주택자에 대해서는 징벌적 수준의 강력한 세금부과가 있어야 투기세력을 잡을 수 있다는 인식이 팽배해지고 있다.
그런 인식은 급기야 당·정·청이 한목소리로 국회의원, 장차관, 청와대 참모 등 다주택 고위공직자들에게 "집 1채만 남기고 다 팔라"는 지시로 이어졌다. 이는 부동산 정책 실패로 성난 민심을 달래려는 의도로 해석된다.
수많은 부동산정책이 나왔음에도 불구하고 또 다른 정책을 준비한다는 것은 결국 그동안의 부동산정책이 문제가 있거나 실패한 정책이라는 것을 의미하는 것이다.
그렇다면 줄기차게 쏟아냄에도 문제를 제대로 해결하지 못하는 부동산정책의 한계 내지 문제점은 무엇인지 생각하지 않을 수 없다.
첫째, 시장에는 유동성이 넘쳐나고 있다는 점이다. 4월 기준 광의의 통화(M2)가 사상 최초로 3천18조원에 달하고 있다. 코로나19로 경제가 어렵고, 부동산거래도 침체되고, 주택가격이 안정될 것으로 기대되었다. 그러나 코로나19 극복을 위해 경기부양을 위한 정책들은 역설적으로 이자율을 더욱 낮추고 유동성을 더욱 증가시켰다.
따라서 주택수요를 유발하는 원인 내지 배경이 유동성이라면 이에 대한 대책이 필요하고, 유동성을 억제하는 방법과 투자처의 제공이 필요하다. 그러나 안전자산으로 평가되는 주택 외에 생산적인 투자처를 어떻게 마련해 줄 것인가가 과제임에도 불구하고 이에 대한 정책은 내놓지 못하고 있다.
둘째, 거래 규제 및 수요억제 정책은 일시적 효과는 있을지 몰라도 근본적 대책은 아니라는 점이다. 수도권 아파트 분양이 이제 마치 로또처럼 되고 있다는 것은 수요가 몰리고 있는 것에 공급이 절대적으로 부족하다는 것 외에는 설명할 것이 아무것도 없다.
맛보기식의 거래규제 및 수요억제 정책은 풍선효과를 유발할 수밖에 없고, 뒷북치는 성격의 정책으로는 효과를 발휘하기 어렵다.
앞으로 또 얼마나 더 많은 정책이 쏟아져 나올지 모르지만, 이제는 근본적 원인에 기한 근본적 대책을 검토할 필요가 있다. 자유경제질서 체제에서 거래규제 및 수요억제 정책은 결국은 한계에 봉착하고 실패로 귀결될 수 있다. 예컨대, 공급 확대를 위해 재건축에 대한 규제, 용적률에 대한 규제도 적극 완화할 필요가 있다.
김학환 / 숭실사이버대학교 부동산학과 교수
