‘공공재건축’ 실험, 성공할까
‘공공재건축’ 실험, 성공할까
정부, 부동산시장 안정화 대책으로 긴급히 꺼내들어
일부선 “임대주택 실적위한 섣부른 방안” 평가절하
전문가들 “용적률 상향 등 규제완화·지원 병행해야”
  • 최진 기자
  • 승인 2020.08.05 16:03
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[하우징헤럴드=최진 기자] 정부가 3기 신도시를 통한 공공택지 주택공급 대책을 내놓았음에도 불구하고 서울·수도권 주택시장 불안이 지속되자, ‘공공재건축’카드를 꺼내들었다.

국토교통부는 지난달 10일에 이어 이달 4일에도 주택시장 안정화 보완대책을 발표하면서 “공공 재개발·재건축 방식으로 사업을 시행할 경우 도시규제를 완화해 청년·신혼부부용 공공임대 및 분양아파트를 공급하는 방안을 검토하겠다”고 밝혔다. 지난 5·6대책에서 처음으로 등장한 ‘공공재개발’을 재건축에도 확대·적용하겠다는 것이다. 

정부의 정비사업 정책기조 전환에 업계의 의견은 엇갈리고 있다. 정부가 도심 주택공급 핵심인 재개발·재건축사업을 인정하고 이를 활용하기 위한 대책마련에 나섰다는 의견도 있지만, 일각에서는 정부의 임대주택 공급실적을 채우기 위한 섣부른 대책이라고 지적하고 있다.

전문가들은 정부가 재개발·재건축을 단순히 주택 공급실적 확보의 수단으로 삼기보다는 도시 주거문화 발전 측면에서 정비사업을 지원·보완해야 한다고 목소리를 높이고 있다.

정부는 5·6대책에서 △공적임대물량 확대 시 용도지역 및 용적률 상향 △분양가상한제 면제 △조합원 분담금 보장 등을 공공재건축 사업의 혜택으로 제시했다. 또 정부기관 협업을 통해 사업기간을 10년에서 5년 이내로 단축하도록 행정지원도 병행하겠다고 밝혔다. 사업방식은 한국토지주택공사(LH)와 서울주택도시공사(SH)가 단독 혹은 공동사업시행자로 참여하는 형태다.

공공재건축이 공공재개발의 연장선상에서 이어질 것이라는 예측은 각종 규제면제와 용적률 상향 등이 재건축사업에도 요긴한 것이기 때문이다. 특히, 기존의 정부 규제가 완화된다는 측면에서 재건축 3대 악재로 불리던 재건축 초과이익환수제·민간택지 분양가상한제·안전진단 강화는 물론, 이번 대책에서 새롭게 등장한 ‘실거주 2년 요건’규제가 면제될 경우 일부 현장에서는 계산기를 두드려볼 만한 상황이라는 것이다.

하지만 정부의 대책이 실효성을 거두려면 추가적인 보완책도 마련돼야 한다는 의견이 나오고 있다. 당장 ‘2030 서울시도시기본계획’에서 나온 35층 층수 제한이 용적률 상향의 한도를 가로막고 있다. 정부는 공공재건축의 경우 최고 50층까지 허용하겠다는 입장이지만 서울시가 쉽게 받아들일지는 미지수이다.

또 공공재개발 세입자 지원강화 방안이 공공재건축에 적용되면 입주자격 부여에 따른 새로운 주거불안이 발생할 수 있다는 우려도 제기된다. 공공재건축 입주자격에 프리미엄이 붙는다면 소유자들이 기존 세입자를 내쫓는 현상이 발생할 수 있고 이에 따라 서민 주거안정성이 무너지는, 정부의 정책기조와 상반되는 결과가 나올 수 있다는 분석이다.

정비업계 관계자는 “민간 주택시장에 대한 규제는 그대로 방치한 채, 공공재건축에 대한 인센티브를 확대하는 것은 수도권 주택공급 실적에는 도움이 될 수도 있지만, 주택공급의 목적인 주택시장 안정화와는 거리가 멀다”라며 “공공재건축이 실효성을 거두려면 기존에 과도하게 발표된 규제들을 검토하고 주택시장이 자생할 수 있는 정상화 대책도 마련해야 한다”라고 말했다.



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