초과이익환수·상한제·‘실거주 2년’ 푸는게 선결과제
주택공급해소 긍정적이지만 주거안정성엔 다소 이견

 

[하우징헤럴드=최진 기자] 정부가 7·10대책에서 주택시장 안정화를 위한 공급방안으로 ‘공공재건축’ 카드를 꺼내들면서 서울 재건축 현장들이 들썩이고 있다. 그동안 공익사업 성격이 낮다는 이유로 정부의 규제대상으로만 여겨졌던 재건축이 처음으로 공급대책으로 이름을 올렸기 때문이다.

하지만 정부가 재건축에도 공익성을 부여하기 위해 임대주택 의무를 부과하겠다고 나서면서, 현장의 수용여부는 불투명하다. 임대주택이나 분양주택 기부채납 등 공익성을 높이면 분양수입 감소에 따른 사업성 저하를 피할 수 없다. 이를 만회하기 위해 마련한 사업혜택이 주민기대에 못 미친다면 단순히 정부의 부동산 정책 횟수만 늘리는 수준에 그칠 수 있다는 것이다.

전문가들은 정부가 재개발·재건축을 단순히 주택공급 실적 쌓기의 수단으로 삼기보다는 주거문화의 발전적인 측면에서 정책을 마련해야 한다고 조언하고 있다.

▲수도권 주택공급난 해소, 공공재개발·재건축으로

국토교통부는 지난달 10일에 이어 이달 4일 주택시장 안정화 보완대책을 발표하면서 “공공재개발·재건축 방식으로 사업을 시행할 경우 도시규제를 완화해 청년·신혼부부용 공공임대 및 분양아파트를 공급하는 방안을 검토하겠다”고 밝혔다. 지난 5·6대책에서 처음으로 등장한 ‘공공재개발’을 재건축에도 확대·적용하겠다는 것이다.

정부는 그동안 재건축이 재개발과 달리 공익성이 낮아 규제완화 대상이 아니라고 선을 그어왔다. 7·10대책에서는 재건축사업에 대한 규제완화는 없을 것이라는 입장을 유지한 채, 임대주택 공급이라는 공익성을 수용하는 형태로의 규제완화 가능성을 내비췄다.

전문가들은 정책발표 시점 등을 고려할 때 공공재건축이 앞서 발표된 공공재개발과 비슷한 형태로 추진되리라 내다보고 있다.

정부는 지난 5·6대책에서 공공재개발 카드를 선보이며 2022년까지 수도권에 7만가구를 추가 공급하겠다고 밝혔다. 세부적인 공급방법은 △공적임대물량 확대 시 용도지역 및 용적률 상향 △기부채납 비율 완화 △분양가상한제 면제 △조합원 분담금 보장 △저리융자 등의 혜택 등이다.

또 정부기관 협업을 통해 사업기간을 10년에서 5년 이내로 단축하도록 행정지원도 병행하고 각종 부동산규제를 면제하겠다고 했다. 공공재개발은 한국토지주택공사(LH)와 서울주택도시공사(SH)가 단독 혹은 공동사업시행자로 참여하는 형태로 진행될 예정이다.

▲공공재건축 방향전환… 업계는 “해결과제 많아”

공공재개발에 지원될 정부의 혜택 조건은 재건축사업에서도 매우 중요한 요소로 꼽히는 것이다. 특히, 규제완화 측면에서 재건축 3대 악재로 불리던 재건축 초과이익환수제·민간택지 분양가상한제·안전진단 강화는 물론, 7·10대책에서 새롭게 나타난 ‘실거주 2년 요건’규제가 면제될 경우 일부 현장에서는 계산기를 두드려볼 만한 상황이라는 것이다.

하지만 정부의 대책이 실효성을 거두려면 추가적인 보완책도 마련돼야 한다는 의견이 나오고 있다. 먼저 정부가 재건축을 통해 공급할 수 있는 주택물량이 기존 규제들로 인해 제한된다는 점이다. 용도지역 상황과 용적률 상향을 통해 아파트 높이를 올린다고 해도 당장 ‘2030 서울시도시기본계획’에서 나온 35층 층수 제한에 막혀, 협의가 필요한 상황이다.

박원순 서울시장의 갑작스러운 유고로 권한대행을 맡게 된 서정협 서울시 행정1부시장은 지난 10일 서울시 청사에서 “박원순 서울시장의 시정철학에 따라 중단 없이 굳건히 계속돼야 한다”고 밝혔고, 이후 개발제한구역(그린벨트) 해제와 관련해서도 국토부 이견이 발생한 의견과는 달리 시의 기존 입장을 이어간 만큼, 층수 제한 완화도 불투명한 상태다.

또 공공재개발처럼 세입자 지원강화 방안에 따라 공공재건축 입주자격을 기존의 ‘정비구역 지정 이전부터 거주하던 세입자’에서 ‘현재 실거주 중인 세입자’로 확대할 경우 입주자격에 대한 논란이 발생할 수 있다. 공공재건축 현장으로 선정되면 소유자들이 기존 세입자를 내쫓고 입주권에 대한 프리미엄이 더해질 수 있다. 이 경우 주거안정성 상향이라는 정부의 주택정책 기조와 상반되는 결과가 나온다.

정비업계 관계자는 “민간 주택시장에 대한 규제는 그대로 방치한 채, 공공재건축에 대한 인센티브를 확대하는 것은 수도권 주택공급 실적에는 도움이 될 수도 있지만, 공급확대의 목적인 주택시장 안정화와는 거리가 멀다”라며 “‘공공재건축’이라는 개념 자체가 기존에는 없던 개념이기 때문에 단순히 규제완화와 인센티브 확대만으로는 정착되기 힘들다”라고 말했다.

현장에서는 주택의 미래가치 상승이 재건축사업을 움직이는 핵심 추진동력이기 때문에 공공재건축이 외면 받을 수 있다는 전망도 나온다. 정부가 요구하는 임대주택을 받아들일 현장이 적다는 이유다.

강남의 한 재건축 추진위원장은 “서울 재건축현장은 재건축을 한다는 입소문이 날 때부터 주민들이 미래 주택 가치를 저울질하고 계산기를 두드려보기 때문에 임대주택 수용에 따르는 인센티브가 정책 성패에 관건”이라고 말했다.

이어 “새 아파트가 나오기만 하면 청약경쟁률이 치솟는 시대인데, 조합이나 추진위 집행부가 공공재건축으로 사업을 선회하겠다고 한다면 당장 조합원들이 책임론부터 제기할 것”이라며 “정부가 주택공급에 목마르다고 한다면 초과이익환수제나 2년 실거주 등 기존에 과도하게 내놓은 규제들을 점검하고 주택시장이 자생할 수 있는 정상화 대책을 마련해야 한다”고 말했다.