[하우징헤럴드] 이미 서울의 중위권 평균주택가격이 지난 6월 한국감정원 자료를 인용하면 9억2천500만원이 되었다. 이는 문재인 정부 출범당시 5억2천900만원이던 가격이 2배 가까이 상승한 것이다.
문재인 정부 출범(2017년 5월9일) 이후 금년 6월 말까지 약 3년 동안 한국감정원 자료를 인용해 상승률을 분석해 보면 서울지역 주택가격이 평균 57.6%나 상승한 것을 알 수 있다.
특히, 강남4구(서초, 강남, 송파, 강동구의 경우 각각 59.7%, 57.7%, 54.8%, 67.3% 상승)와 마·용·성(마포, 용산, 성동구 역시 각각 84.8%, 80.6%, 77.3% 상승)지역이 가장 많이 상승했다.
문재인 정부 출범 이후 22번의 부동산 대책을 내놓았지만 주택가격 상승은 막지 못했다. 이는 수요공급법칙을 따르지 않고 규제만 했기 때문이다. 부동산 가격이 오른다는 것은 공급이 부족하거나 수요가 많은 것인데 공급과 수요를 동시에 규제하는 역수요공급법칙을 추진한 듯하다. 그 결과 무주택 실수요자들이 내 집 마련하기에는 너무도 높은 가격으로 상승했다.
정부와 여당은 급기야 지난 5월 6일 수도권에 7만가구의 주택을 공급하겠다고 발표한 이후 서울에서 그린벨트(개발제한구역)를 해제해 추가로 주택을 공급하겠다는 발상도 내놓았다. 문제는 서울에 그린벨트를 해제하여 주택을 공급할 토지도 부족하지만 서울시민의 허파와 같은 녹지를 훼손하여 택지로 만드는 것은 바람직하지 못하다. 또한 지금 추진되고 있는 2기, 3기 신도시와 갈등이 발생할 수도 있다.
따라서 서울의 개발제한구역 해제는 그 용도를 다하지 못하는 전답이나 잡종지 등 3등급지만 해제하여 택지로 전환하는 것이 바람직하다. 더불어 기존 주택지 중 노후불량해진 지역(재개발·재건축사업지역 등)을 다시 재개발할 수 있도록 규제를 완화하여 동시에 사업추진을 하는 것이 바람직하다.
특히, 지난 2004년 정부는 ‘국토의 계획 및 이용에 관한 법률’을 개정해 주거지역 300%의 용적률을 1종, 2종, 3종으로 종 세분화하면서 150%, 200%, 250%로 각각 50%씩 축소 규제했다. 뿐만 아니라 지난 2013년 7월에는 고 박원순시장이 서울의 주거지역 최고 높이를 49층에서 35층으로 낮추면서 서울스카이라인을 설정해 고밀도 개발을 막았다. 여기에 이번정부는 재개발·재건축사업 등 정비사업을 규제하고 나서 공급은 더 축소되고 있다.
특히, 재건축의 경우 정부는 지난 2018년 2월 21일 안전진단을 강화해 구조적으로 안전에 문제가 없으면 재건축사업을 어렵게 했으며 재건축이 가능하다 하더라도 지난해 11월 3일 민간택지분양가상한제를 시행하겠다고 정부가 발표한 이후 금년 7월 28일부터는 투기과열지구에서 민간택지분양가상한제가 적용되는 지정지역은 분양가격을 통제받게 되었다.
여기에 지난해 12월 27일 헌법재판소는 그동안 논란이 많았던 재건축초과이익환수제가 합헌이라고 판결을 내려 재건축사업은 안전진단과 분양가상한제 그리고 초과이익환제까지 트리플 악재로 향후 사업이 불투명해졌다.
따라서 서울에 택지가 부족한 현실을 감안, 규제를 완화해 공급을 늘릴 수 있도록 정부와 여당은 지혜를 모아야 한다. 수요가 있는 곳에 공급이 뒤따르지 못하면 결국 주택가격이 상승해 집 없는 서민들만 힘들어진다.
정부는 이런 점을 감안해 부동산시장을 규제하기 보다는 시장을 달래가면서 시장에 순응하는 정책, 수요가 있는 곳에 공급이 될 수 있도록 정책방향을 바꿔야 한다. 인구는 지속적으로 감소하고 있다. 결국 도시는 점점 더 고급화, 기능화, 첨단화로 변하고 있다. 기존도시의 개발도 컴팩트 도시로 개발되어야 공급도 꾸준히 늘릴 수 있다.
권대중 교수 / 명지대학교 부동산학과
